Bestemmelser

I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.

1.1 Det er lokalplanens formål:

  • at udlægge arealer til boliger i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelse,
  • at udlægge grønne og sammenhængende friarealer mellem boligerne der binder området sammen, og
  • at skabe et attraktivt boligområde med sammenhæng i materialevalg inden for de enkelte boligklynger

2.1

Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr.nr. 14a, Ullerslev by, Ullerslev og alle parceller der udstykkes fra denne ejendom. Lokalplanområdet dækker desuden over del af vejlitra 7000ag af Ullerslev by, Ullerslev.

2.2

Lokalplanområdet, der ligger i byzone, skal forblive i byzone.

3.1

Området må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse med tilhørende friarealer. 

3.2

Lokalplanområdet opdeles i delområde I og II, som vist på kortbilag 2.

3.3

Delområde I må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i form af rækkehusbebyggelse til helårsbeboelse med tilhørende friarealer.

Delområde II må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhusbebyggelse til helårsbeboelse med tilhørende friarealer.

4.1 

Udstykning skal ske efter den retningsgivende udstykningsplan vist på kortbilag 2. Der må ske udstykning af grunde til boliger, storparceller, fælles friarealer, veje, stier og tekniske anlæg.

4.2

Der må inden for delområde I ikke udstykkes grunde til boliger, der er mindre end 250 m2.

4.3

Der må inden for delområde II ikke udstykkes grunde til boliger, der er mindre end 700 m2.

Veje:

5.1

Området skal trafikbetjenes fra Kertemindevej med en vejadgang, som vist på kortbilag 3.

5.2

Stamvej A-A og boligvejene B-B udlægges i princippet som vist på kortbilag 3.

5.3

Stamvej A-A udlægges i en bredde på 8 m og med en kørebanebredde på min. 5,5 m og max. 6 m. Stamvejen skal anlægges med hastighedsdæmpende foranstaltninger.

5.4

Boligvejene B-B udlægges i en bredde på 8 m og med en kørebanebredde på min. 5 m og max. 6 m.

5.6

For delområde II gælder, at til hver boligparcel kan der etableres én overkørsel til boligvejene i en bredde på max. 5 m. For parceller nærmest stamvejen fastlægges placeringen af overkørslen til at være langs skel mod nabo, dvs. skel modsat skel mod stamvejen.

Stier:

5.7

Stierne X-X og Y-Y udlægges i princippet som vist på kortbilag 3.

Hvis der viser sig behov for støjafskærmning langs Kertemindevej, kan antallet af stier Y-Y langs Kertemindevej reduceres til én med en anden placering end vist på kortbilag 3. 

5.8

Stien X-X udlægges i en bredde på 5 m og anlægges med en belægning på 3 m.

5.9

Stierne Y-Y udlægges i en bredde på min. 3,5 m og anlægges med en belægning på min. 1,5 m.

5.10

Øvrige stier kan anlægges i forbindelse med detailprojektering af de enkelte boligetaper.

Ad § 5 stk. 3) De hastighedsdæmpende foranstaltninger skal sikre en hastighedsbegrænsning til maksimalt 30 km/t. Hvis der etableres hævede flader ved boligvængernes tilslutning til stamvejen, herunder også stamvejens overgang til boligvænger i nord og syd, vil der kunne sikres en afstand mellem hvert hastighedsbegrænsende element på 75 m. Dermed overholdes vejreglerne.

Ad § 5 stk7) Der gives mulighed for reducering i antal af stiadgange, da det ikke er hensigtsmæssigt at bryde en eventuel støjafskærmning 3 steder, da det reducerer effekten af afskærmningen.

6.1

Der gælder følgende parkeringsnorm inden for lokalplanområdet:
- Til hver åben-lav bolig skal der sikres plads til to parkeringspladser til biler på egen grund.
- Til hver tæt-lav bolig skal der etableres 1,5 parkeringspladser til biler, hvoraf 1 plads skal etableres i forbindelse med boligen og ½ plads kan placeres i forbindelse med fælles friarealer, og 3 cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal.

Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri hvortil der etableres mere end 10-pladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.

7.1

Belysning langs områdets stamvej A-A skal være nedadvendt og armaturer må maksimalt have en lyspunktshøjde på 7 m over terræn.

7.2

Belysning på ubebyggede arealer og langs stier og boligveje skal være afskærmet og nedadvendt og må maksimalt have en lyspunktshøjde på 4 m over terræn.

8.1

Ny bebyggelse skal placeres i princippet som vist på den retningsgivende illustrationsplan, der fremgår af kortbilag 4.

Delområde I
8.2

Bebyggelsesprocenten for delområdet som helhed må ikke overstige 40 %.

8.3

Befæstelsesgraden for delområdet som helhed må ikke overstige 45 %.

8.4

Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager, og intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m målt fra bebyggelsens niveauplan. Bebyggelsens gulvkote må ikke være beliggende mere end 30 cm over niveauplan.

8.5

Bebyggelsen skal holdes min. 2,5 m fra lokalplan- og delområdegrænser. Mod delområde II skal der holdes en min. afstand på 5 meter.

Delområde II
8.6

Bebyggelsesprocenten på den enkelte grund må ikke overstige 30 %.

8.7

Befæstelsesgraden på den enkelte grund må ikke overstige 45 %.

8.8

Boligbebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager, og intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m målt fra bebyggelsens niveauplan. Bebyggelsens gulvkote må ikke være beliggende mere end 30 cm over niveauplan.

8.9

Bebyggelse, der ikke benyttes til beboelse (f.eks. carport, skur, mv.) må ikke gives en højde, der overstiger 3,5 m.

8.10

Bebyggelse til beboelse skal placeres så en facade eller gavl placeres mod boligvejen i en afstand af mellem 4,5 og 6 m fra vejskel målt til udhæng. Bebyggelse, der ikke benyttes til beboelse (f.eks. carport, skur, mv.) må ikke placeres nærmere skel mod vej end bygningen til beboelse. Integreret garage/skur må ikke fylde mere end 50 % af husets facade mod boligvejen.

8.11

Boligbebyggelsen (inkl. evt. integreret garage/udhus) skal holdes min. 2,5 m fra naboskel og skel mod sti og friarealer (målt til udhæng), bortset fra selvstændigt opført udhus, garage og lign., der kan placeres ned til 1 m fra skel (målt til udhæng).

​Generel bemærkning: Inden der kan gives byggetilladelse, skal der af en landinspektør med beskikkelse fastlægges et niveauplan for den enkelte parcel målt ved husets hjørner i forhold til naturligt terræn.

Ad § 8 stk. 2 og 6) I Bygningsreglement 2018 angives reglerne for beregning af bebyggelsesprocenten. Her gælder det, at der for garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, kun medregnes den del af arealet, der overstiger:

1. 20 m² pr. bolig ved etageboligbebyggelser og ved samlede boligbebyggelser med både lodret og vandret lejlighedsskel samt ved rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse.

2. 50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel. Arealet af øvrige sekundære bygninger indgår i beregningen af bebyggelsesprocenten.

Ad § 8 stk. 3 og 7) Et områdes befæstede areal er den del af arealet, hvor der findes en belægning eller overfladebehandling, som hindrer naturlig nedsivning, og som dermed forøger overfladeafstrømningen (til kloak eller recipient). Befæstelse inkluderer både impermeable og semipermeable belægningstyper (f.eks. tagflader, fliser og
fortove samt asfalt). Begrænsningen af befæstelsesgraden skyldes at boligområdet ligger oven pågrundvandsressourcer, og det skal sikres, at der stadig sker en nedsivning af rent vand til undergrunden. 

Ad § 8 stk. 10) Krav om at bebyggelse til beboelse kun må placeres med facade mod vej mellem 4,5 og 6 m fra vejskel skal sikre, at der langs boligvængerne skabes en bebyggelseskant langs vejen. Dette skal skabe en menneskelig skala på vejene, der gør området hyggeligt og attraktivt. At sekundær bebyggelse kun må ligge på linje
med eller bag boligens facade mod vej skal sikre, at det først og fremmest er boligerne man ser langs vejen i stedet for skure, carporte, garager mv. Dette igen for at skabe et hyggeligt og imødekommende miljø på boligvejene.

Illustration af krav til bebyggelsens placering:

9.1

Facader på boliger må kun fremstå som blank mur i tegl, som vandskuret/pudset mur eller i træ. Malede overflader må kun fremstå i farver efter den klassiske jordfarveskala, jf. bilag 5, sort, hvid eller disses farvers blanding.

9.2

Tagbeklædningen på boliger må kun fremstå i tagsten, i træ eller med beplantning, f.eks. sedumtag, græs, mos eller lignende.

9.3

Tagbeklædningen må ikke fremstå i reflekterende materialer med et glanstal på over 10. Bestemmelsen gælder ikke for anlæg til indvinding af solenergi, jf. § 9.6.

9.4

Sekundære bygningers facader og tag må kun fremstå i tegl, træ, skifer, eternitskifer, cementfiber uden struktur eller lodrette metalplader i stål eller aluminium udført med fals eller trapezprofil - legehuse og drivhuse er undtaget. Tag må endvidere fremstå i tagpap og plastik. Metalplader må ikke være reflekterende. Malede flader må kun fremstå i farver efter den klassiske jordfarveskala, jf. bilag 5, sort, hvid eller disses farvers blanding.

9.5

Der må ikke opsættes udvendige antenner, paraboler og lignende på bygninger. Paraboler må kun placeres på terræn.

9.6

Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge. Solenergianlæg på tage med hældning skal etableres plant på tagfladen. På flade tage må anlæggene etableres med en hældning ift. vandret på op til 45 grader.

9.7

Skiltning må kun ske i forbindelse med virksomhedsdrift i boligområdet og med maksimale dimensioner på 20 x 30 cm. Der må ikke opsættes flere end to skilte på hver ejendom, dog max. ét skilt pr. virksomhed.

 

For delområde I gælder desuden følgende:

9.8

Inden for hver boligklynge, som afgrænset på kortbilag 3, skal bebyggelsen fremstå ensartet i facade- og tagmaterialer.

9.9

Boligklyngerne skal adskille sig fra hinanden i arkitektur via, materialer og/eller farver og/eller udformning i højder og/eller tagudformning, så den enkelte klynge får hver sin karakter.

9.10

Tage må ikke udføres med valm.​

10.1

Der skal udlægges grønne kiler med en principiel udstrækning som vist på kortbilag 3. De grønne kiler udlægges i enggræs med mulighed for lavninger til regnvandshåndtering og spredt beplantning i form af solitære træer, samt buskbeplantning med en maksimal højde på 1,5 m.

Dele af de grønne kiler kan dog udlægges som haver til boligerne jf. den retningsgivende udstykningsplan vist på kortbilag 2. De dele, der udlægges som haver, skal ikke udlægges i enggræs.

10.2

Der skal udlægges grønne fælles friarealer i hver boligklynge med en principiel udstrækning som vist på kortbilag 3. Friarealerne skal udlægges i enggræs og/eller klippet græs med mulighed for etablering af mindre områder med belægning, der understøtter aktivitets- og opholdsområder. Friarealerne kan desuden beplantes med træer og buske. Karakteren af friarealerne kan differentieres, så de får hver sin karakter for hver boligklynge.

10.3

Beplantning inden for de grønne kiler og de fælles friarealer må kun være i form af hjemmehørende og egnstypiske arter, jf. plantelisten på bilag 6.

10.4

Det på kortbilag 3 markerede sten- og jorddige må ikke fjernes og må kun i mindre omfang suppleres med ny beplantning.

10.5

Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 meter i forhold til det naturlige terræn. Terrænreguleringer tættere på skel mod nabo end 0,5 m er ikke tilladt, undtaget i skel mellem boliger/boliggrunde, hvor boligernes gulvkoter er forskudt i højden. Skråningsanlæg må ikke være stejlere end 1:1. Undtaget herfra er terrænregulering til etablering af anlæg til håndtering af overfladevand på fælles friarealer.

10.6

Hegn mod skel må kun etableres som levende hegn. Hegn mod vej må ikke placeres nærmere skel end 0,5 m. Levende hegn kan suppleres med trådhegn på op til 1 m, hvis trådhegnet placeres bag det levende hegn ift. skel.

10.7

Der må ikke ske oplag eller opbevaring af uindregistrerede biler, campingvogne, både, trailere eller lignende inden for området udlagte fællesarealer, herunder vejarealer, fælles parkeringsarealer samt grønne områder.

Grundvand

10.8

Veje og kørearealer skal være befæstet med en tæt belægning med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning af overfladevand til kloak (spildevandssystemet). Alternativt kan vandet opsamles og afledes særskilt til regnvandssystemet med forudgående dokumenteret rensning.

10.9

Overfladevand fra tage og terræn (med undtagelse af veje, parkeringspladser og kørearealer) skal så vidt muligt nedsives på egen grund. I delområde I kan denne nedsivning alternativt ske i de fælles friarealer eller grønne kiler.

11.1

Der skal etableres afskærmende plantebælter med en placering som vist på kortbilag 3. Plantebælterne skal etableres med tre rækker beplantning med en rækkeafstand på højst 1,25 m og en intern planteafstand på højst 1 m. Beplantningsbæltet må ikke beskæres til dimensioner, der afviger fra: bredde min. 3 m. x højde min. 3 m. Plantebælterne må kun bestå af træer og buske af traditionelle skovbryns- og læhegnsarter, som fremgår af bilag 6.

11.2

Der skal etableres afskærmende foranstaltninger langs Kertemindevej til sikring af boliger mod støj fra vejtrafikken, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for trafikstøj, hvis det ved en støjberegning vises, at støjniveauet ellers ikke kan overholde grænseværdierne.

Princip for plantebælter:

 

12.1

Bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.

12.2

Der kan ikke gives ibrugtagningstilladelse til boliger eller primære udendørs opholdsarealer, der er belastet af støj over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj, uden at der etableres afværgeforanstaltninger, der sikrer, at boliger og primære udendørs opholdsarealer ikke bliver påvirket ud over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj. Dette skal godtgøres ved en støjberegning.

12.3

Beplantningsbælter efter § 11 stk. 1 skal senest være beplantede førstkommende vækstsæson efter ibrugtagning af boliger i delområdet. Beplantningsbælter kan etableres etapevis ved beplantning af den del af et beplantningsbælte, der ligger i tilknytning til en samlet udstykning.

12.4

Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal fælles friarealer være anlagt. Herunder hører fælles opholdsarealer og parkeringsarealer. Fælles friarealer kan etableres etapevis, så de følger en eventuel etapevis udbygning af boligerne.

12.5

Fælles opholdsarealer skal senest være beplantede førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse.

13.1

Inden for hvert af lokalplanens delområder I og II skal der senest i forbindelse med udstykning af ejendomme til boligformål inden for de respektive delområder, eller når Byrådet kræver det, oprettes en eller flere grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for de respektive delområder.

13.2

Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, stier og fælles friarealer.

13.3

Grundejerforeningernes vedtægter skal godkendes af Byrådet.

Der kræves oprettet to grundejerforeninger inden for lokalplanområdet. Én for rækkehusbebyggelsen i delområde I og én for parcelhusboligerne i delområde II. I Delområde II skal der etableres en fælles grundejerforening for de 7 parcelhusgrunde inden for lokalplanområdet, sammen med de 13 parcelhuse lige syd for lokalplanområdet. Grundejerforeningen for delområde I kræves kun oprettet, hvis området udstykkes til ejerboliger.

Grundejerforeningerne skal hver især stå for drift og vedligeholdelse af veje, stier og fælles friarealer inden for de respektive delområder. Det betyder f.eks., at grundejerforeningen for boligerne i delområde I og II skal stå for/afholde udgifter til, at vedligeholde alle vejarealer, parkeringspladser, stier, og grønne områder og andre fælles friarealer, der ligger inden for afgrænsningen af delområde I og II.

14.1

Lokalplan nr. 319 for et boligområde ved Kertemindevej ved Ullerslev ophæves for så vidt angår den del af lokalplanens område, der omfattes af nærværende lokalplan, som afgrænset på kortbilag 1.

En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.

Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.

Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Ekspropriation efter lokalplanen

Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.

Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.

Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.