Bestemmelser

I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.

1.1 Det er lokalplanens formål:

at give mulighed for en blanding af boliger og erhverv,

at sikre at ny bebyggelse beskyttes mod fremtidige oversvømmelser,

at muliggøre ny bebyggelse, der kan understøtte et attraktivt havnemiljø, og

at sikre offentlighedens adgang igennem området i form af sammenhængende stier og promenader.

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 916f, 916k og 916n samt del af vejlitra 7000dæ og 7000ey af Nyborg bygrunde og matr. nr. 1gm og del af matr. nr. 12 af Juelsberg Hovedgård, Nyborg og alle parceller, der udstykkes herfra.

2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone.

Lokalplanområdet svarer til delområde 1 i lokalplan nr. 268 for Nyborg Marina fra 2017. Denne del af lokalplan nr. 268 aflyses ifm. den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan.

3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til:

  • boliger i form af etageboliger eller rækkehuse til helårsbeboelse og/eller
  • erhvervsformål i form af publikumsorienterede serviceerhverv, mindre udvalgsvarebutikker med maritimt fokus og andet ikke miljøbelastende erhvervsformål med maritimt fokus (miljøklasse 1-2).

3.2 Lokalplanområdet opdeles i tre delområder, som afgrænset på kortbilag 2. 

3.3 Delområde 1 og 2 må kun anvendes til:

  • boliger i form af etageboliger (vandrette lejligheds skel) eller rækkehuse (lodrette lejlighedsskel) og/eller
  • erhvervsformål i form af publikumsorienterede serviceerhverv, mindre udvalgsbutikker med maritimt fokus og andet ikke miljøbelastende erhvervsformål med maritimt fokus (miljøklasse 1-2).

3.4 Delområde 3 må kun anvendes til vej- og parkeringsarealer samt til offentligt tilgængelige byrum, herunder promenadeforløb. 

3.5 Der må ikke etableres mere end 250 m2 bruttoetageareal til butiksformål i lokalplanområdet. Den enkelte butik må ikke gives en størrelse på mere end 250 m2 bruttoetageareal.

Publikumsorienteret serviceerhverv er serviceerhverv som ikke er detailhandel, men som ofte placeres sammen med detailhandel og på lignende vis henvender sig til et bredt publikum, typisk via en facade på gadeniveau. Det kunne fx være restauranter eller cafeer.

Planloven tillader som hovedregel ikke placering af butikker uden for bymidter. En undtagelse gælder dog i tilknytning til tankstationer, togstationer, lufthavne, stadioner, fritliggende turistattraktioner og lign., hvor der kan udlægges arealer til butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion (planlovens §5o). Nyborg Kommune vurderer, at det også gælder lystbådehavnen Nyborg Marina. Derfor kræves det i lokalplanen, at eventuelle butikker har et maritimt fokus, så tilknytningen til marinaen sikres. 

Virksomheder i miljøklasse 1-2 er generelt forenelige med boligområder.

Det fremgår af planlovens § 5 t, at beregning af bruttoetagearealet til butiksformål sker efter bygningsreglementets bestemmelser om beregning af bebyggelsens etageareal, idet dog den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen medregnes.

4.1 Udstykning må kun ske efter delområdegrænserne. Undtaget herfor er udstykning af vejarealer og arealer til parkering og udstykning af grunde til rækkehuse med en grundstørrelse på min. 250 m2, hvortil der ikke er begrænsning i udstykningsmulighederne.

5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Dyrehavevej og Lystbådevej, som vist på kortbilag 2.

5.2 De på kortbilag 3 viste vejforløb skal opretholdes.

5.3 Der skal friholdes et areal på minimum 5 meter til promenade- og vejforløb langs kajkanten, som illustreret på kortbilag 3.

6.1 I lokalplanområdet gælder følgende parkeringskrav til biler:

Anvendelse P-krav til biler
Boliger 1½ p-plads pr. bolig
Udvalgsvarebutikker

1 p-plads pr. 50 m2 bruttoetageareal

Klinikker og liberale erhverv 1 p-plads pr. 25 m2 etageareal
Restauranter og cafeer 1 p-plads pr. 5 siddepladser
Produktion og lager 1 p-plads pr. 100 m2 etageareal

6.2 Ved anlæg af parkeringspladser skal der etableres handicappladser efter nedenstående tabel:

Parkeringsanlæggets størrelse Handicappladser til alm. biler 3,5 x 5,0 m Handicappladser til kassebiler 4,5 x 8,0 m
1-9 pladser - 1
10-25 pladser 1 1

6.3 I lokalplanområdet gælder følgende parkeringskrav til cykler:

Anvendelse P-krav til cykler
Række- og dobbelthuse, etageboliger, ungdomsboliger, kollegier og enkeltværelser 3 pl. pr. 100 m² etageareal
Udvalgsvarebutikker  2 pl. pr. 100 m² etageareal
Kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger  2 pl. pr. 100 m² etageareal
Restauranter, cafeer, biografer, teatre, o.l. 1 pl. pr. 5 siddepladser

6.3 Parkeringspladser skal etableres på egen grund.

I forbindelse med nybyggeri i området kan der eventuelt være mulighed for at erhverve arealer til parkeringspladser langs promenaden eller syd for Lystbådevej. 

Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri hvortil der etableres mere end 10-pladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.

7.1 Der må kun opføres bebyggelse inden for delområde 1 og 2.

7.2 Der udlægges et byggefelt som afgrænset på kortbilag 2 (byggefelt A). Bebyggelse til bolig- eller erhvervsformål må kun placeres inden for det på kortbilag 2 afgrænsede byggefelt.

Frit hængende (selvbærende) altaner uden overdækning må overskride byggefeltet med indtil 1,5 m, dog max. 6 m2 pr. altan, hvis der sikres en frihøjde på min. 2,8 m under altanen.

7.3 Inden for byggefelt A må etagearealet ikke overstige 1.600 m2. Heraf må højest 880 m2 etageareal placeres inden for delområde 1 og højest 720 m2 etageareal placeres inden for delområde 2.

7.4 Bebyggelse til bolig- eller erhvervsformål må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelse udelukkende til boligformål må ikke etableres med færre end 2 etager. Der må ikke indrettes erhverv i etager over boliger.

7.5 Bebyggelse til bolig- eller erhvervsformål må ikke opføres i en højde på mere end 9 meter over terrænniveau.

7.6 Bebyggelse til bolig- eller erhvervsformål må ikke etableres med en gulvkote på under +1,8m DVR90. 

7.7 Sekundær bebyggelse såsom garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger må placeres inden for hele delområde 1 og 2 og må ikke opføres i en højde på mere end 3 meter og må ikke opføres i mere end 1 etage.

​I følge Bygningsreglement 2018 beregnes etagearealet ved sammenlægning af bruttoarealerne af samtlige etager, herunder kældre og udnyttelige tagetager samt altanlukninger, udestuer, forbindelsesgange og lignende. Rum, der går gennem flere etager, medregnes kun til den etage, i hvilken gulvet er beliggende. Både udvendige og indvendige trapper, trapperum, altangange, installationsskakte og elevatorskakte medregnes dog for hver etage.

Til etageareal medregnes ikke den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen, åbne altaner, åbne tagterrasser, affaldsrum i terrænniveau, sikringsrum til sikringsrumspligtige bygninger med forskriftsmæssig størrelse samt offentlige beskyttelsesrum, der er myndighedsgodkendte, hemse med et areal på indtil 4,5 m², udvendige trappers og altanganges projektion på terræn, udvendige brandtrapper (flugtvejstrapper), udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm for enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse.

For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, medregnes kun den del af arealet, der overstiger 20 m² pr. bolig ved etageboligbebyggelser og ved samlede boligbebyggelser med både lodret og vandret lejlighedsskel samt ved rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse og 25 pct. af bebyggelsens øvrige etageareal ved andre bebyggelser, herunder erhverv og institutioner, dog medregnes garage- og udhusarealer i kælder eller gårdkælder ikke. 

​8.1 Bebyggelse til bolig- eller erhvervsformål må kun fremstå med facader i træ i naturfarver eller malet i jordfarver, jf. bilag 4, sort eller hvid eller disse farvers blanding.

Stueetager mod nord og øst må etableres i glas/vinduespartier. Overliggende etager må ikke opføres med facader, hvor mere end halvdelen af facadearealet udgøres af glas/vinduespartier (udregnet ud fra summen af hele facadearealet pr. etage pr. ejendom). 

8.2 Bebyggelse til bolig- eller erhvervsformål må kun fremstå med tage beklædt med zink, tagpap eller træ. 

8.3 Tage på bebyggelse til bolig- eller erhvervsformål må kun fremstå med saddeltage uden valm og udhæng og med gavl mod kajkant (øst). Saddeltage skal have en hældning på min. 25 grader.

Undtaget herfor er tage, hvor der indrettes tagterrasse på minimum halvdelen af tagarealet, jf. også § 8 stk. 5.

8.4 Bebyggelse til boligformål i form af rækkehuse (boliger med lodrette lejlighedsskel) må kun fremstå med saddeltage uden valm og udhæng og med gavl mod kajkant (øst) og sådan, at hver bolig fremstår med eget saddeltag, jf. dog § 8 stk. 3. 

8.5 Tagterrasser må kun orienteres mod øst og må ikke etableres uden fast, ugennemsigtig afskærmning mod naboejendomme mod vest på min. 1,8 m i højden over terrassens gulv

8.6 Altaner må kun placeres på syd- og østvendte facader. Altaner må kun etableres som frit hængende altaner uden stolper. Altaner må kun etableres med gennemsigtige værn i glas, stål, aluminium, træ eller smedejern. Altaner må ikke inddækkes.

8.7 Der må ikke etableres altangange på bebyggelsen.

8.8 Anlæg til indvinding af solenergi må kun placeres på tagflader. Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt placeres plant på tagfladen og med en afstand på min. 30 cm fra tagfladens kanter og tagryggen.

Skiltning

8.9 Skiltning må kun ske i forbindelse med virksomhedsdrift på en ejendom. Der må kun skiltes med firmaets navn og/eller logo.

8.10 Skilte må kun placeres i tilknytning til virksomhedens indkørsel eller bygningens indgangsdør. Skilte på bygninger må kun placeres på facaden og facadeskilte skal være placeret i stueetagen i tilknytning til indgangsdør og vinduer. 

8.11 Skilte må ikke dække over bygningsdetaljer. Skilte skal tilpasses bygningens arkitektur og skal følge opdelingen af moduler, vinduer, døre og porte.

8.12 Skilte skal bestå af løse bogstaver, logos og lignende eller males direkte på facaden - og må generelt ikke overstige en højde på 40 cm, dog med undtagelse af begyndelsesbogstav. Pladeskilte tillades ikke.

8.13 Udhængsskilte må ikke gives en størrelse på over 0,5 m2 og skal have en frihøjde på 2,80 m over gadeniveau. Udhængsskiltet må max. række 1 m ud fra bygningen og indtil 1 m fra kørebane eller cykelsti.

8.14 Effektfarver, fluoriserende eller selvlysende farver tillades kun begrænset til små symboler eller lignende.

8.15 Ved erhvervsdrift fra egen bolig må der kun opsættes et skilt på max. 0,5 m2. Skiltet kan monteres på facaden i forbindelse med indgang i stueetagen eller opstilles på terræn på egen grund uden at overskride 1 m over terræn. Skilte opsat på terræn må ikke belyses. Skilte på mur må belyses som en del af den almindelige belysning opsat ved indgangsdøre på beboelsesbygninger.

Bestemmelserne om facaders og tages fremtræden bunder i et ønske om at sikre en sammenhæng mellem ny bebyggelse i området og de øvrige bygninger i Nyborg Marina, navnlig klubhusbyggeriet mod syd.

Bestemmelserne om skiltning er baseret på Nyborg Kommunes skiltepolitik fra 2016.

 

 

9.1 Den eksisterende bebyggelse pr. april 2022 må nedrives.

Der skal gives nedrivningstilladelse fra Nyborg Kommune førend nedrivning kan ske.

10.1 Inden for delområde 1 og 2 skal der etableres opholdsarealer til hver bolig enten i form af private opholdsarealer (fx egen altan, have eller terrasse, evt. tagterrasse) eller et fælles opholdsareal for flere boliger (fx fælles friareal på terræn eller terrasse, evt. tagterrasse). 

10.2 Private opholdsarealer på terræn må ikke gives en størrelse på mindre end 25 m2 pr. bolig. Private opholdsarealer der ikke etableres på terræn skal have en størrelse på min. 4,5 m2 pr. bolig. 

10.3 Fælles opholdsarealer på terræn må kun etableres som ét samlet opholdsareal pr. delområde og må ikke gives en størrelse på mindre end 25 m2 pr. bolig.

10.4 Ubebyggede arealer inden for delområde 3 må kun disponeres som vist på kortbilag 3.

10.5 Det på kortbilag 3 afgrænsede område benævnt "Parkeringsarealer til marinaen og tekniske anlæg" må kun benyttes til offentlig parkeringsplads til marinaens brugere og besøgende samt til det allerede på arealet eksisterende tekniske anlæg.

10.6 Lastbiler, campingvogne og uindregistrerede biler må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.

10.7 Containere må ikke opbevares på private eller fælles arealer.

11.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal fælles fri- og opholdsarealer være anlagt. Herunder hører fælles opholdsarealer efter §10 stk. 1-3 og parkeringsarealer efter §6 stk. 1 og 2.

11.2 Fælles opholdsarealer skal senest være beplantede førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse.

11.3 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.

12.1 Lokalplan nr. 268 for Nyborg Marina aflyses for så vidt angår denne lokalplans område, som afgrænset i § 2 og på kortbilag 1.

Området der aflyses svarer til delområde 1 i lokalplan nr. 268 for Nyborg Marina.

En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.

Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.

Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Ekspropriation efter lokalplanen

Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.

Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.

Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.