Planens indhold

Hovedgaden har i mange år været centrum i Ørbæk. Hovedgaden er stadig byens rygrad, og bebyggelsen omkring Hovedgaden udgør bymidten med butikker og serviceerhverv. Der gives brede anvendelsesmuligheder inden for planområdet. Anvendelsesmulighederne varierer inden for de fire delområder, som planområdet er opdelt i (se kortbilag 2).

  • Delområde 1 (den centrale del af Hovedgaden) omfatter størstedelen af planområdet centreret omkring bebyggelsen på den midterste og tætteste del af Hovedgaden. Her gives mulighed for både butikker, boliger og serviceerhverv. 
  • Delområde 2 (villaerne) omfatter de to store villagrunde tæt ved Ørbæk kro. Disse grunde må fortsat kun benyttes til villaer til beboelse.
  • Delområde 3 (de store butikker, serviceerhverv mv.) omfatter grunde til større butikker: Ørbæk Apotek, Netto og to boliger ved Bakkevej, der udgør SuperBrugsens fremtidige udvidelsesmulighed. Her må kun etableres butikker eller servicefunktioner.
  • Delområde 4 (autoværksteder og tankstationer) omfatter tankstationerne og autoværkstedet i hver sin ende af Hovedgaden. Disse grunde fastholdes som sådan i planlægningen.

Som Ørbæks bymidte er det også langs Hovedgaden, at byens handel er koncentreret, og skal koncentreres i fremtiden. Alt fremtidigt behov for butiksarealer planlægges udnyttet inden for denne lokalplan i kombination med lokalplan nr. 264, der omfatter SuperBrugsens nuværende butik. Der kan etableres knap 2.000 m2 til udvalgsvarehandel inden for planområdet. Større udvidelse af dagligvarehandlen forudsætter, at en ansøger kan påvise, at der er et behov herfor.

Byggeomfang

Som beskrevet under afsnittet "Lokalplanområdet" varierer bebyggelsen langs Hovedgaden en del, også i omfang. Særligt de større bygninger centralt på Hovedgaden lægger man mærke til, men også de store fladere butikker og tankstationer i hver end af området er markante, bl.a. på grund af farver og skilte, og de store åbne parkeringspladser, der hører disse områder til. 

Planen fastholder overordnet denne disponering af planområdet ved at tillade høj og tæt bebyggelse centralt på Hovedgaden, hvor der må bygges op til 13 m i højden og i op til 2,5 etager, hvilket svarer omtrentligt til den nyopførte Hovedgaden 18. Planen understøtter, at der bygges tæt centralt på Hovedgaden, bl.a. ved at fastsætte, at kun 33% af grunden må bebygges selvom bebyggelsesprocenten sættes til 90%. I delområde 2 fastholdes det åbne præg med en bebyggelsesprocent på 30 en maksimal højde på 8,5 m. I delområde 3 og 4 må der bebygges op til 50% i maksimalt 8,5 m i højden, og kun i 1 etage. 

I dag er størstedelen af bygningerne i området placeret med facade i skel eller tæt på skel mod Hovedgaden. Nyere byggerier, tankstationer og større butikker ligger dog mere tilbagetrukket. Vejdirektoratets byggelinje langs Hovedgaden betyder, at nyt byggeri skal trækkes tilbage fra vejen. Lokalplanen giver dog mulighed for, at erstatningsbyggeri i delområde 1 på grunde, hvor bygninger allerede har deres primære facader beliggende mellem vejbyggelinjen og skel mod vej, også kan placeres der. Dette vil dog kræve en dispensation fra Vejdirektoratet.  

Alle nye bygninger skal laves sådan, at den primære facade med indgangsdør er orienteret mod Hovedgaden. På den måde skabes der løbende liv på Hovedgaden i form af personer, der går ind og ud af boligerne mv. 

Bygningers facader er deres "ansigt" udadtil. Det er facaderne, der skaber indtrykket af byen langs Hovedgaden. Derfor er det også vigtigt, hvordan facader laves og i hvilke materialer. Der er mange fine eksempler på facader langs Hovedgaden og med denne plan sættes der nogle fælles bestemmelser for nybyggeri og ombygninger, så hovedgadeforløbet får et harmonisk og flot udtryk. Dette er særligt vigtigt i delområde 1 og til dels 2. I delområde 1 er det meget vigtigt, at nybyggeri udformes med tanke på nabobygningerne. Lokalplanen fastsætter bl.a. at vandrette markante linier på nabobygningernes facader (vinduesrækker, udsmykning, materialeskift, tagrender, gesimser mv.) skal respekteres og genfindes ved nybyggeri samt ved om- og tilbygninger.  Princippet er illustreret på nedenstående figur. 

Figur: Billedet illustrerer, hvordan der mellem den gule og røde bygning er skabt sammenhæng på tværs af skel ved at viderefører linjer såsom over- og underkanten af vinduer, gesims, overkant dør, tagkant mv. På den måde skabes harmoni, samtidig med, at hver bygning er sin egen.

Generelt er der stor overensstemmelse mellem facadematerialerne langs Hovedgadens ældre bygninger. Her fremstår de hovedsageligt i teglsten eller pudsede og malede. Med lokalplanen sikres det, at nye bygninger i delområde 1 og 2 også kommer til at fremstå sådan. I delområde 3 og 4, hvor der placeres større butikker og tankstationer mv. gives der bredere materialemuligheder. Her er der fokus på at sikre, at facaderne ikke fremstår i reflekterende, neon- eller fluorescerende farver. Lokalplanen sikrer desuden, at der her skabes variation i lange facader, så de ikke fremstår ensformige. 

Hovedgadens bygninger er som hovedregel kendetegnet ved sadeltag ofte uden valm. Lokalplanen fastsætter at nye bygninger i delområde 1 og 2 kun må laves med sadeltage og kun fremstår i røde, grå eller sorte teglsten eller skifer. Tage ikke må beklædes med reflekterende materialer med en glansværdi over 10, da det kan gives gener for naboer og trafikanter. 

Mange bygninger langs Hovedgaden har i dag kviste. Kviste må kun etableres med vinduesbredde svarende til vinduer i bygningens øvrige etager, og kvistvinduet skal placeres så det flugter vertikalt med øvrige vinduerne i bygningens facade. 

Prikken over i'et på facaden er detaljerne. Mange af bygningerne på Hovedgadens centrale del har flotte detaljer i form af gesims mellem tag og facade og ved etageadskillelsen. Lokalplanen fastsætter, at oprindelige bygningsdetaljer fra bygningens opførelse på facader inden for delområde 1 og 2 skal bevares og skal fremstå som tydelige elementer i facaden, og at der inden for delområde 1 ikke må etableres tage med tagudhæng på bygninger, der ikke før har haft tagudhæng og hvor tagudhæng vil skærme for bygningsdetaljer og slutteligt samt at facadepartier mod vej og nabo inden for delområde 1 ikke må etableres uden gesims mellem tag og facade/kvist.

Vinduer og døre

Hvis facaden er bygningens ansigt er vinduer og døre dens øjne ud til verden. Placering og udseende af vinduer og døre er afgørende for opfattelsen af en facade. Det er vigtigt, at vinduer og døre placeres harmonisk, bl.a. ved at vinduesåbninger placeres over vinduesåbninger. Det gælder også ved ombygninger, f.eks. hvor butiksvinduer etableres eller nedlægges. Hovedgaden 18, som vist nedenfor, er et godt eksempel på et nybyggeri, hvor vinduer er placeret symmetrisk og over hinanden. (Bygningen er i øvrigt etableret efter mange af de samme principper, der fastsættes med denne plan, og fremstår som en integreret del af Hovedgaden. Dog mangler facaden symmetri ift. afstande mellem vinduer og mellem vinduer og skel). Vinduer i delområde 1 og 2 må kun etableres som 2 eller 3 rammede vinduer med eller uden sprosser. Undtaget herfor er vinduer til butikslokaler eller lokaler til publikumsorienterede serviceerhverv.

Figur: Ved nedlæggelsen af butiksvinduerne i Hovedgaden 20 (tv) er der ikke taget højde for facadens rytme ved etablering af vinduerne i stueetagen. Hovedgaden 18 (th) er derimod etableret ud fra de principper der fastsættes med denne plan, og fremstår som en naturlig del af bebyggelsen på Hovedgaden i både størrelse, udformning og materialer.

 

Figur: Øverst: Vinduer og døre placeret rigtigt er med til at skabe en harmonisk facade. Det samme er de rigtige vinduer til hustypen. På Hovedgadens ældre bygninger er det 2 eller 3 rammede vinduer, f.eks. dannebrogsvinduer. Nederst: Detaljer i facader er med til at give variation og giver en mere spændende facade.

Ubebyggede arealer og nye byrum

Lokalplanen fastsætter en række bestemmelser for private, ubebyggede arealer langs Hovedgaden. Bestemmelserne har til formål at skabe større sammenhæng på tværs af Hovedgaden og generelt give den et mere ordentligt og harmonisk præg. Det største tiltag handler om at reservere areal til to byrum/pladsdannelser ved hhv. Hovedgaden 34 (nuværende Bella Roma Pizza & Grillhouse), foran Hovedgaden 19 (nuværende Kuffert Thomsen) og mellem Netto og SuperBrugsen. Der kan ikke bygges på arealerne, da de ligger inden for vejbyggelinjen fra Hovedgaden. Derfor fastsættes det i lokalplanen at der ifm. nybyggeri på den pågældende ejendom skal etableres mindre opholdspladser med belægningsmæssig sammenhæng med fortov langs Hovedgaden. Der kan her være tale om kommunalt finansierede byrumsprojekter.

De private arealer langs Hovedgaden har stor betydning for dens fremtoning. Derfor fastsætter lokalplanen desuden, at private adgange / overkørsler til Hovedgaden skal etableres i belægning tilsvarende belægning på fortov på Hovedgaden fra skel mod vejmatrikel og indtil 3 m ind på grunden. 

Slutteligt fastsætter lokalplanen, at eventuelle hegn langs Hovedgaden og mellem bebyggelsen og Hovedgaden kun må etableres som levende hegn. Dette igen for understøtte det grønne helhedsindtryk af gaden. Der må dog opsættes fasthegn i form af trådhegn bag det levende hegn ift. Hovedgaden. 

Grøn kant, fortovshaver og "stoep"

Hovedgaden kan med lokalplanens bestemmelser langsomt udvikles, så den fremstår mere harmonisk og med flere grønne islæt. Men ikke alt kan gøres med en lokalplan. Livet på gaden skabes i hverdagen, og også brugen af bygningerne og uderummene langs gaden er helt centralt. På hollandsk bruges ordet stoep til at beskrive et trappetrin eller en lille veranda mellem bolig og de offentlige vejarealer. Konceptet betyder implicit, at disse områder tages i brug som en form for forlængelse af boligen til ophold, potter og planter. I Danmark bruges undertiden ordet fortovshaver. Nyborg Kommune vil opfordre til, at alle beboere og erhvervsdrivende gennem indretning og vedligehold af både bygninger og uderum er med til at skabe en flot hovedgade. F.eks. kan stoep konceptet med krukker med planter eller en lille bænk foran bygningen ud mod gaden være med til at skabe en flot og indbydende Hovedgade og plads til et lille hvil. 

Hovedgaden er en statsvej, administreret af Vejdirektoratet. Statsvejens areal omfatter på store dele af Hovedgaden arealet helt ind til husfacader, herunder fortovsarealer. Det betyder, at ejendomsejere og beboere langs Hovedgaden kun på de private arealer mellem boligen og vejen kan sætte krukker bænke osv. Dermed er der mange steder, hvor dette ikke vil kunne lade sig gøre uden tilladelse fra Vejdirektoratet. Det strider mod Ørbæk Lokalråd og Nyborg Kommunes arbejde for at skabe en mere indbydende Hovedgade, bl.a. via stoep-konceptet.

Nyborg Kommune har igangsat en dialog med Vejdirektoratet om, hvordan ønsket om større brug af forarealer langs Hovedgaden kan virkeliggøres.

Som beplantning langs Hovedgaden foretrækkes hjemmehørende plantearter (træer og blomsterplanter), da dette styrker det naturlige plante- og dyreliv og dermed understøtter en bæredygtig by.

Figur: To typer af grøn kant på Hovedgaden. Øverst er vist en grøn plads langs gaden med træer samt træer i rabatten, dog med bedre plads og leveforhold. Nederst er vist et eksempel på, hvordan der kan skabes en mindre grøn kant langs facaden nogle steder på Hovedgaden.

Skiltning

Skilte kan være meget dominerende i et byrum, og langs Hovedgaden er der nogle steder kamp om de mange bilisters opmærksomhed, særligt i den sydlige og nordlige ende. Lokalplanen fastsætter nogle fælles bestemmelser for skiltning langs Hovedgaden, der skal sikre at skiltningen på sigt bliver nedtonet og ensrettet. Det betyder bl.a., at permanent skiltning kun må ske på bygningsfacader. Inden for delområde 3 og 4 må der imidlertid også etableres skiltning i form af én pylon (ligesom f.eks. Netto har idag) pr. ejendom og højest én pr. virksomhed. Pylonen må kun placeres ved overkørsel til offentlig vej. Ved fælles overkørsel for flere ejendomme skal skiltningen for de pågældende ejendomme/virksomheder samordnes på én pylon. Pyloner må ikke etableres med dimensioner på mere end følgende: Bredde: 1,25 m. Højde: 4 m. Bestemmelserne bygger på Nyborg Kommunes Skiltepolitik fra 2016. 

 

 

Bevaringsværdige bygninger

Lokalplanen udpeger to bevaringsværdige bygninger, hvor der fastsættes mere restriktive bestemmelser. Hovedgaden 3 og 5 vurderes at være så velbevarede, og så vigtige for Hovedgadens udseende, at de bør bevares. Det betyder konkret, at bygningerne kun med tilladelse fra byrådet må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, at bygningerne skal bevares mht. deres særlige karakteristika herunder facade- og tagmaterialet, tagudformning, bygningsdetaljer, vindues- og døråbninger, vinduestype og karnap, og at der ikke må etableres solenergianlæg på bygningerne. Bygningerne er vist nedenfor.

Figur: Hovedgaden 3 og 5.