Planens indhold

Områdets anvendelse 

Lokalplanen giver mulighed for funktioner, som normalt findes i og omkring bymidter - dvs. boligformål, service- og administrative erhverv, samt små til mellemstore butikker. Lokalplanen sikrer, at området mellem ny bebyggelse og Storebæltsvej kan rumme plads- eller torvedannelse tilknyttet publikumsrelaterede funktioner i bebyggelsens stueetage og at zonen kan gøres visuel attraktiv via beplantning.   

Bebyggelsens omfang og placering 

Lokalplanen fastsætter bestemmelse om et maksimalt etageareal på 4.200 m2, som kan opføres indenfor området. Ny bebyggelse skal opføres i minimum 3 og maksimalt 5 etager og skal højdemæssigt respektere en maksimal kote på +20 DVR90. Ny bebyggelse skal placeres med facade mod Storebæltsvej, men trukket tilbage for at skabe plads til en begrønnet zone langs vejen.   

Bestemmelserne er fastsat ud fra et hensyn om at skabe en urban bebyggelsesstruktur, som volumenmæssigt er med til at markere ankomsten til den centrale del af Nyborg, og som i samspil med den grønne zone kan være med til at styrke oplevelsen af Storebæltsvej som en bygade frem for indfaldsvej. 

Bebyggelsens ydre fremtræden 

For at skabe en reference til de klassiske byhuse i Nyborg fastsætter lokalplanen bestemmelser, der skal sikre, at større bebyggelser enten opdeles i mindre enheder alternativt opdeles visuelt via en variation i designet af facader og tag.

Bygningsfacader skal fremtræde i murværk i form af teglsten, herunder teglskaller, skærmtegl eller som pudsede facader. Delpartier og mindre bygningsdele kan fremtræde i andre materialer. Farvemæssigt skal udvendige bygningssider fremtræde i materialernes naturlige farve, jordfarver eller en blanding af disse med hvid eller sort.   

Lokalplanen giver forholdsvis frie rammer til at udforme bebyggelsens tag. Der kan således bygges med fladt tag, tag med ensidig taghældning eller variationer over saddeltag, dog uden valm. 

Lokalplanen fastlægger, at eventuelle altangange, samt udvendige trappe- eller elevatortårne kun må placeres på "gårdsiden" dvs. væk fra Storebæltsvej. 

Altaner placeret mod storebæltsvej skal være frit hængende, dvs. at de ikke må opføres på søjler eller lignende kraftige konstruktioner.   

Veje, stier og parkering 

Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Bryggerivej. Interne veje skal indrettes som dobbeltrettede veje og skal rumme plads til blandt andet rednings- og renovationskøretøjer. Vejenes linjeføring, opbygning, bredde, tilslutning til andre veje, vejafvanding og fremføring af forsyningsledninger skal på skitseniveau godkendes af kommunalbestyrelsen.

Ved indretning af portgennemgang i bebyggelsen, skal der etableres stiforbindelse fra Storebæltsvej til bebyggelsens gårdrum. 

Der skal udlægges parkeringspladser til biler og cykler i overensstemmelse med parkeringsnorm i Nyborgs Kommuneplan 2021. For etageboliger er parkeringskravet nedsat fra 1½ p-plads pr. etagebolig til 1 p-plads pr. etagebolig i overensstemmelse med Kommuneplantillæg nr. 5. Parkeringspladser skal respektere en afstand til jernbanesporet vest for området svarende til minimum 3 meter til spormidte. 

I tilfælde af ønske om dispensation til etablering af p-pladser på anden grund, så skal p-pladserne anlægges i en hensigtsmæssig afstand fra den aktuelle ejendom. Parkeringskravet kan kun fraviges ved, at der enten sker indbetaling til Nyborg Kommunes parkeringsfond, eller at der foreligger et andet forpligtigende grundlag om, at parkeringsarealerne etableres på en anden ejendom end den ejendom, hvor byggeriet opføres.

Ubebyggede arealer 

Lokalplanen sikrer en grøn zone mellem Storebæltsvej og ny bebyggelse på minimum 5 meter. Af hensyn til eksisterende ledninger i jorden kan der blive behov for at udvide zonen til minimum det dobbelte. Den grønne zone indgår som en del af det strategiske greb for Storebæltsvej. Zonen skal friholdes for sekundær bebyggelse og parkeringspladser, men derimod fremstå som et grønt byrum med mulighed for plads- eller torvedannelse i forbindelse med publikumsrelaterede funktioner. Private haver tilknyttet eventuelle boliger i stueetagen kan ligeledes indgå i den grønne zone.  

Lokalplanområdets beliggenhed, orientering og størrelse sammenholdt med ønsket om en urban bebyggelse i min. 3 etager samt krav til parkeringspladser begrænser muligheden for større fælles opholdsarealer. Arealerne er derudover potentielt udfordret i forhold til lys/skygge og trafikstøj. 

Lokalplanen fastsætter krav om en minimums størrelse for fælles opholdsarealer svarende til min. 20 % af etagearealet for en kommende bebyggelse. Med lokalplanen accepteres, at fælles udendørs opholdsarealer potentielt kan være skyggebelagte en del af året.     

Klimatilpasning 

Lokalplanområdet ligger i et område, der kan være udsat for fremtidige skybruds- og stormflodshændelser. For at fremtidssikre området stiller lokalplanen krav om at ny primær bebyggelse skal udføres med sokkelkote i minimum +2,5 meter DVR90, alternativt at bebyggelsen udformes eller indrettes så den kan modstå oversvømmelser.       

Håndtering af vand 

Området skal seperatkloakeres.  

I overensstemmelse med Nyborg Kommunes spildevandsplan skal der, i det omfang at befæstelsesgraden indenfor lokalplanområdet overstiger 45 %, etableres forsinkelse af overfladevand svarende til 1 L/s/HA,  inden der sker en udledning til forsyningens regnvandssystem.

Håndtering af støj 

Indledende støjredegørelse viser, at lokalplanområdet forventes belastet af trafikstøj fra Storebæltsvej. Støjkravene til fremtidige boliger forventes imødekommet via bygningens konstruktioner, indretning og tekniske installationer. 

Støjredegørelsen anbefaler, at udendørs opholdsarealer etableres nord for bebyggelsen, som derved danner skærm mod trafikstøj fra Storebæltsvej. Herudover rummer lokalplanen mulighed for, at der kan indpasses støjafskærmning langs skel mod øst og vest for at sikre trafikstøjniveauet på de primære opholdsarealer i gårdrummet.  

Trafikstøjniveauet på altaner mod syd/Storebæltsvej kan ikke forventes at overholde grænseværdien for støj fra vejtrafik (og kan som følge heraf ikke medregnes som udendørs opholdsarealer). Lokalplanen muliggør dog altaner mod syd, da de fortsat vurderes at være attraktive for boligerne i forhold til eks. udsigt.