Bestemmelser

I henhold til § 15 i Lov om planlægning (Lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.

1.1 Det er lokalplanens formål:

at fastlægge lokalplanområdets anvendelse til boligformål i form af tæt-lav og åben-lav bebyggelse

at skabe sammenhæng til områdets eksisterende vej- og stisystemer samt grønne områder

at stille krav til minimumsgrundstørrelser for tæt-lav og åben-lav bebyggelse

at sikre en homogen materiale- og farveholdning for bebyggelse i området

at skabe indbydende og tilgængelige fælles opholdsarealer

at sikre håndtering af overfladevand og beskyttelse af grundvandsinteresser

2.1 Lokalplanen afgrænses, som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 5gc, Ørbæk By, Ørbæk samt alle parceller, der udstykkes herfra.

2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone og forbliver i byzone.

3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse.

Byrådet kan tillade, at der inden for lokalplanområdet drives mindre liberalt erhverv, som almindeligvis udføres i
boligområder under forudsætning af, at virksomheden drives af beboeren på ejendommen, og at virksomhedens
karakter ikke påfører de omkringboende ulemper, herunder et forøget parkeringsbehov i området.

4.1 Ved udstykning til tæt-lav boliger skal det sikres, at den enkelte grund bliver på minimum 250 m².

4.2 Ved udstykning til åben-lav boliger skal det sikres, at den enkelte grund bliver på minimum 700 m² i princippet, som vist på kortbilag 4.

4.3 Udlæg til vej og fælles fri- og opholdsarealer kan ikke medregnes i grundstørrelsen.

5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Spurvevej, som vist på kortbilag 2.

5.2 Boligvejen i området skal udlægges som en privat fællesvej i min. 7 meters bredde med min. 5 meter bred kørebane, og der skal etableres vendeplads inden for området, udført i overensstemmelse med vejreglerne.

5.3 Stierne A-A og B-B, som er en fællessti, udlægges i 3 meters bredde og anlægges med 2 meters befæstet areal. Stiens placering er vist som i princippet på kortbilag 2.

5.4 Veje og stier skal af hensyn til handicappede brugere så vidt muligt udformes efter anvisningerne i DS-håndbogen "Udearealer for alle". I tilfælde hvor det ikke kan opfyldes fuldstændigt, skal der laves løsninger, som tilgodeser så mange handicappede brugere som muligt.

5.5 Vejenes linjeføring, opbygning, bredde, tilslutning til andre veje, vejafvanding og fremføring af forsyningsledninger skal på skitseniveau godkendes af kommunalbestyrelsen.

5.6 Gadelys skal etableres på bygherres bekostning, efter godkendelse fra Nyborg Kommune, og leve op til kommunens krav.

Note - Færdsels- og parkeringsarealer
Med "vist i princippet" menes, at færdsels- og parkeringsarealer kan flyttes nogle meter i forbindelse med den endelige fastlæggelse af færdsels- og parkeringsarealerne.

6.1 For tæt-lav boligbebyggelse skal der etableres min. 1½ bilparkeringsplads pr. bolig.

6.2 For åben-lav boligbebyggelse skal der etableres min. 2 bilparkeringspladser pr. bolig.

Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri, hvortil der etableres mere end 10-pladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og at mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.

7.1 Veje og gangstier inden for lokalplanområdet skal være belyst.

7.2 Armaturer til belysning skal udføres i ens materiale- og farvevalg og på en måde, der ikke virker generende for nærmeste ejendomme. Se også § 5.6.

8.1 Ved tæt-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40. 

8.2 Ved åben-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. 

8.3 Bebyggelse må ikke opføres i mere end 1½ etager, dvs. forstået som en etage med udnyttelig tagetage. 

8.4 Tæt-lav bebyggelse, som udføres med ensidig taghældning, må ikke opføres i mere end 1 etage. 

8.5  Bebyggelse må ikke opføres i en højde på mere end 8,50 meter.

8.6 En eventuel kælder må ikke have loft beliggende mere end 0,5 meter over eksisterende niveauplan.

8.7 Alt bebyggelse (inkl. beboelse, garager, carporte m.v.) skal placeres i en afstand af min. 5 meter mod vej. Undtaget er åbne overdækninger på eksempelvis terrasser, samt bebyggelse på fællesarealer. 

​9.1 Ydervægge må kun fremstå i tegl. Mindre facadepartier kan fremstå i andre materialer eksempelvis træ, plademateriale af fibercement eller metal.

9.2 Facader og tagflader må kun fremtræde i farver dannet af hvidt, sort eller jordfarverne okker, terra de sienna, umbra, engelsk rødt, dodenkop eller de sidstnævnte farvers blanding med hvidt, gråt eller sort. Til døre, vinduesrammer, skodder og lignende mindre bygningsdele kan andre farver også anvendes.

9.3 Tage skal udformes som sadeltage med en hældning på mellem 30-50 grader.

9.4 Tage på tæt-lav bebyggelse må desuden udformes med ensidig taghældning på min. 15 grader.

9.5 Tage må ikke udføres med halv/hel valm.

9.6 Tagdækning må kun udføres i materialerne tagsten i tegl eller beton, skifer, skifer-eternit eller forpatineret zink.

9.7 Tage må også udføres som såkaldte grønne tage og beplantes med sedum eller anden vandabsorberende vegetation.

9.8 Tagflader skal fremstå med beklædning, der ikke er reflekterende, og derfor ikke have et glanstal, der overstiger 10.

9.9 Der må ikke opsættes udvendige antenner, paraboler og lignende på bygninger.

9.10 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de placeres på bygningers tage og skal ligge plant med og følge tagfladens hældning. På flade tage må anlæg gives en hældning der sikrer en tilstrækkelig udnyttelsesgrad under hensyntagen til anlæggets visuelle fremtræden.

9.11 Sekundære bygninger herunder carporte, garager og udhuse kan udføres med andre taghældninger og materialer end beskrevet ovenfor. Farveholdning skal dog respekteres, jf. 9.2.

9.12 Skiltning må kun ske i forbindelse med liberalt erhverv fra egen bolig. Der må kun opsættes ét skilt på maks. 0,5 m2 på hver ejendom. Skiltet skal monteres på facaden i forbindelse med indgang til virksomheden, alternativt på terræn på egen grund uden at overstige 1 m over terræn.

10.1 Ubebyggede arealer skal ved befæstelse, beplantning, indretning og belysning bidrage til, at området fremstår som en attraktiv helhed.

10.2 Ved tæt-lav boligbebyggelse skal der udlægges fælles friarealer, i princippet som vist på kortbilag 3.

10.3 Fælles opholdsarealer skal af hensyn til handicappede brugere så vidt muligt udformes efter anvisningerne i DS-håndbogen "Udearealer for alle". I tilfælde hvor det ikke kan opfyldes fuldstændigt, skal der laves løsninger, som tilgodeser så mange handicappede brugere som muligt.

10.4 Hegning må kun etableres som levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn. Etablering af levende hegn skal altid ske med egnstypiske og hjemmehørende planter.

10.5 Der må kun terrænreguleres med op til +/- 0,5 meter, medmindre det har til formål at skabe klimasikring eller
opsamle overfladevand.

10.6 Lastbiler, campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på fælles fri- og opholdsarealer. 

10.7 Der må ikke foretages ændring i det beskyttede dige i lokalplanområdets nordlige skel, som vist på kortbilag 2.

 

Ad § 10.4: Egnstypiske og hjemmehørende plantearter inkluderer ask, avnbøg, dunbirk, vortebirk, bøg, alm. eg/stilkeg, rødel, engriflet hvidtjørn, almindelig hæg, fuglekirsebær, småbladet lind, navr, femhannet pil, seljepil, almindelig røn, vildæble, almindelig hvidtjørn, benved, dunet gedeblad, hassel, havtorn, almindelig hyld, rød kornel, kvalkved, gråpil, blågrøn rose, hunderose, æblerose, slåen, tørst og vrietorn

11.1 Der er krav om sokkelkote på mindst +59,9 m DVR90.

11.2 Ved terrænregulering skal det sikres, at overfladisk afstrømning ved ekstreme regnhændelser kan ske uhindret i retning mod nærmeste recipient.

Alternativt skal ubebyggede arealer indrettes, så de kan opmagasinere overskydende regnvand, der ikke kan afledes via områdets øvrige regnvandshåndtering.

11.3 Befæstelsesgraden for lokalplanområdet må ikke overstige 30 % uden forsinkelse af regnvandsafledningen til forsyningens regnvandssystem. 

12.1 Inden ibrugtagning af boligbebyggelse skal fælles friarealer, boligvej, parkeringsarealer og stier være anlagt.

12.2 Bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.

13.1 I forbindelse med udstykning skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde i området. Vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Byrådet. Alternativt kan der søges optagelse i eksisterende og godkendt grundejerforening.

13.2 Grundejerforeningerne skal oprettes senest, når halvdelen af boligerne i området er taget i brug. Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje, fællesstier og fælles friarealer indenfor området. 

Friarealer omfatter både opholdsarealer, parkeringsarealer, adgangs- og tilkørselsarealer m.v. Opholdsarealer er arealer, der udlægges til egentligt ophold. Opholdsarealer omfatter ikke beplantningsbælter, parkeringsarealer m.v.

14.1 Lokalplan nr. B 51.22.02 aflyses for så vidt angår planområdet for denne lokalplan, som afgrænset på kortbilag 1.

En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.

Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.

Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Ekspropriation efter lokalplanen

Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.

Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.

Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.