Planens indhold

Lokalplanen opstiller bebyggelsesregulerende bestemmelser for nybyggeri på ejendommene Lystbådevej 2, 10 og 12, 5800 Nyborg (planens delområde 1 og 2). Lokalplanen fastsætter derudover bestemmelser for disponeringen og anvendelsen af vej-, parkerings- og promenadearealer, der omgiver denne ejendom (delområde 3). 

Lokalplanen giver mulighed for flere forskellige anvendelser af ejendommene Lystbådevej 2-12. Der gives dels mulighed for forskellige erhvervstyper, hvor der er lagt vægt på at de kan indpasses i området uden væsentlige gener for de andre anvendelser i området. Det drejer sig om publikumsorienterede serviceerhverv (fx cafeer og restauranter), mindre butikker med maritimt fokus og andre erhvervsformål med maritimt fokus, som ikke medfører væsentlige miljøpåvirkninger. 

Lokalplanen tillader desuden boliger i området i form af etageboliger eller rækkehuse (byhuse) i to etager. Boliger og erhverv kan blandes på ejendommene (dog skal erhverv i så fald ligge i stueetagen) eller der kan indrettes rene bolig- eller erhvervsbebyggelser. 

Nyborg Kommune vurderer, at der kan indpasses beboelse på Lystbådevej 2-12 uden væsentlige gener for omkringboende. Det bemærkes i den forbindelse, at den nærmeste bolig langs Dyrehavevej ligger ca. 45 meter fra skel til Lystbådevej 2-12. Boligen på Dyrehavevej 17 ligger ca. 60 meter fra skel.

Bebyggelsens omfang

Den nuværende bebyggelse på ejendommene har et omfang på ca. 1050 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 60, hvis der ses bort fra eventuelle fradrag efter bygningsreglementet. Lokalplanen muliggør yderligere bebyggelse på grunden, så der i alt kan etableres bebyggelse svarende til 1600 m2 etageareal fordelt med 720 m2 på Lystbådevej 2 (delområde 2) og 880 m2 på Lystbådevej 10-12 (delområde 1).

Fordelingen af byggeretten mellem de to delområder svarer til fordelingen af den eksisterende bebyggelse.

Den øgede byggemulighed skal ses i lyset af, at der med lokalplanen tillades byggeri i to etager og op til 9 m i højden. Højden på 9 m skal sikre, at der er mulighed for at indarbejde klimasikring i form af en forhøjet gulvkote til min. kote +1,8m DVR90. Terrænkoten i området varierer fra ca. kote +1,3-1,6m DVR90. 

Nyborg Kommune vurderer, at en maksimal bygningshøjde på 9 meter er passende i området. Højdegrænsen tilsvarer højden på flere af boligerne langs Dyrehavevej vest for, og etagebebyggelsen Fiskerivej 10-18 nord for, Lystbådevej 2-12. Boligerne Dyrehavevej 15-17, der ligger bag lokalplanområdet ift. havnebassinet, ligger desuden ca. i kote +4m mens lokalplanområdet ligger i kote +1,3-1,6m.

Ny bebyggelse skal placeres inden for det på kortbilag 2 afgrænsede byggefelt, der sikrer, at bebyggelse til bolig- og erhvervsformål placeres med en vis afstand til skel mod vest. Dermed sikres en fortsat betydelig afstand mellem bebyggelsen i lokalplanområdet og boligerne langs Dyrehavevej. 

Bebyggelsens udseende

Det er et vigtigt formål med lokalplanen at sikre, at ny bebyggelse inden for området tilpasses arkitektonisk til det maritime miljø ved havnefronten. Det betyder bl.a. at bebyggelsens udseende skal tilpasses arkitekturen i klubhusbyggeriet mod syd. De centrale principper i arkitekturen, der stammer fra helhedsplanen for Nyborg Marina fra 2016, er facade- og evt. tagmaterialer i form af træ - enten malet i jordfarver eller i naturfarve. Lokalplanen tillader desuden tagpap og zink som tagmateriale. 

Et andet centralt princip er tagudformningen med saddeltage uden valm og udhæng og med gavle mod havnebassinet. Dette motiv kan ses på tværs af hele inderhavnen. 

Figur 4: Klubhusbebyggelse syd for planområdet i Nyborg Marina. Facader og tage i træ og det markante saddeltagsmotiv med gavle mod havnen.
Figur 5: Saddeltagsmotivet mod himlen - her på boligbebyggelse på Midtermolen. 

Figur 6: Udpluk af referencer for byggeri i marinaen fra Helhedsplan for Nyborg Marina fra 2016.

For at sikre muligheden for gode, attraktive opholdsarealer for nye boliger tillades dog også tagterrasse på ny bebyggelse. Her er det imidlertid et krav, at disse afskærmes mod vest, så de ikke giver anledning til indbliksgener i haver til boliger langs Dyrehavevej. Der tillades også opsat altaner på bebyggelsen, dog kun mod øst og syd.

Lokalplanen fastsætter en række bestemmelser for skiltning i forbindelse med virksomhedsdrift inden for lokalplanområdet. Lokalplanens skiltebestemmelser stammer fra Nyborg Kommunes skiltepolitik fra 2016.

Ubebyggede arealer

Lokalplanen fastholder ved bestemmelser i overvejende grad den nuværende disponering af de ubebyggede arealer, der omgiver bebyggelsen Lystbåde 2-12. Lokalplanen opretholder således de eksisterende vejforløb og formaliserede parkeringsarealer syd for den nuværende bebyggelse. Parkeringsarealerne mod syd fastholdes som offentlig parkering til marinaens brugere og besøgende.

Lokalplanen sikrer et bredt promenadeforløb langs kajkanten, som der også fastsættes i helhedsplanen for marinaen. Promenadeforløbet hænger sammen på tværs af hele marinaområdet og er derfor et vigtigt princip i helhedsplanen og derved også i denne lokalplan. 

Lokalplanen giver mulighed for parkering langs med byggefeltet, mod promenaden. Her er der også i dag ikke-formaliseret parkering. Arealet kan anvendes som en del af parkeringsarealerne til ny bebyggelse, men det vil kræve, at arealet tillægges den ejendom, hvor byggeriet etableres. 

En vigtig del af en attraktiv bolig er gode fri- og opholdsarealer. Planen stiller krav til sådanne arealer til nye boliger. Marinaen og promenadeforløbet i særdeleshed udgør en ressource som friarealer for nye boliger. Det er dog vigtigt, at der også sikres specifikke arealer til nye boligers beboere. Kravet om opholdsarealer kan løses på flere måder inden for planens rammer. Både som opholdsarealer på terræn, som tagterrasser, som altaner eller en blanding heraf.