Denne lokalplan giver mulighed for, at der laves et område med tæt-lav boligbebyggelse tilstødende til Bøjdenvej og Fynsvej, samt de eksisterende boliger ved Pilsgårdhaven, Mosebakken, Pilsgårdvænget og Mosevej i Nyborg. I dag er området en blanding af gårdbebyggelse, enfamiliebolig og græsningsareal. Planen sætter bestemmelser for de nye boligers placering, højde og udseende, for at sikre at de passes ind i områdets eksisterende udtryk.
Planen fastsætter en bebyggelsesprocent for storparcellen på max. 30, således at der sikres et passende fri- og opholdsareal, der også kan bruges til håndtering af overfladevand. I tilfælde af udstykning skal hver grund være min. 200m2 så der sikres plads til en lille have eller terrasse, udhus mv. til hver bolig. Max. antal etager fastsættes til 1.
Planen sætter bestemmelser for hvilken afstand de nye boliger skal holde til nabogrundene i boligområdet, på minimum 5 meter. Det samme gør sig gældende for afstanden til offentlig vej. Internt i området er afstandskravet til veje og parkeringsområder, friarealerne og nabogrunde, i tilfælde af udstykning, fastsat til 2,5 m.
Planområdets nuværende bebyggelse nedrives.
En mulig indretning af området kan ses på bebyggelsesplanen nedenfor.
Figur 6: Eksempel på bebyggelsesplanen for planområdet. I eksemplet er vist en udbygning med 20 boliger arrangeret i dobbelthuse. Bemærk at bebyggelsesplanen kun er én mulighed for indretningen af området. Det er planens bestemmelser, der i sidste ende fastsætter, hvordan området kan indrettes.
For at sikre, at de nye boliger passer ind i det eksisterende områdes karakteristik, sætter planen en række bestemmelser for hvordan det nye områdes boliger må se ud. Planen fastsætter, at boligerne skal laves med symmetriske saddeltage uden valm beklædt med tagsten i tegl eller beton, som de fleste boliger i området. Alternativt kan tagene beklædes med sedum og lignende, som 'grønne tage' eller i træ. Uanset materialet må tagkonstruktionerne ikke give anledning til genskinsgener for naboer, hvorfor der sættes et maksimalt glanstal på 10 for tagmaterialer.
Boligernes facader skal fremstå i mursten (tegl) med changering, dvs. variation i farvenuancerne i murværket. Facaderne må også fremstå i træ. Mindre elementer i facaden kan fremstå i andre materialer. Der gives friere rammer for, hvordan udhuse og lignende bygninger kan se ud. Planen fastsætter, at der kun må laves hvad der svarer til 20m2 udhuse, skure og lignende pr. bolig.
Et eksempel på, hvordan området og boligerne kan komme til at se ud, kan ses på nedenstående illustrationer.
Figur 7: Eksempel på bebyggelsen i planområdet. I eksemplet er vist en udbygning af boliger arrangeret i dobbelthuse i ét plan. Bemærk at illustrationen kun er én mulighed for hvordan området kan komme til at se ud. Det er planens bestemmelser, der i sidste ende fastsætter, hvordan området kan se ud.
Figur 8: Eksempel på facader på de nye boliger i planområdet. I eksemplet er vist en udbygning boliger arrangeret i dobbelthuse i ét plan. Bemærk at illustrationen kun er én mulighed for hvordan facaderne kan komme til at se ud. Det er planens bestemmelser, der i sidste ende fastsætter, hvordan boligerne kan se ud.
Vejadgang og parkering
Udover at sætte bestemmelser for udformningen og udseendet af bygninger, sætter planen en række bestemmelser for hvordan området i øvrigt kan indrettes. Planområdet skal vejbetjenes med vejadgang til parkering, fra Mosevej. Planen kræver, at der indrettes tilstrækkelige parkeringsarealer, hvilket vil sige min. 1,5 parkeringspladser pr. bolig. Derudover sikrer planen plads til handicapparkering for almindelige biler og kassebiler.
Parkeringspladserne kan samles i en fælles parkeringsplads ved vejadgangen. Dermed skabes et grønt og bilfrit miljø omkring de enkelte boliger. For at undgå lysgener fra parkerede biler, sætter planen en bestemmelse om intern beplantning mellem parkering og intern bebyggelse. Hvor sådan en beplantning måtte skærme for oversigtsforholdende ved udkørsel, og dermed være til hinder for den ved lov fastsatte oversigtslængde på 95 meter ved 50 km/t, kan der ses bort fra dette krav.
Planen fastsætter, at interne veje og stier ved udstykning skal udlægges som private fællesveje og stier. Derudover skal veje, stier og opholdsarealer af hensyn til handicappede brugere, så vidt muligt udformes efter anvisningerne i DS-håndbogen "Udearealer for alle".
Grønne områder og vandhåndtering
Lokalplanen stiller krav til, at der som minimum indrettes et sammenhængende grønt fri- og opholdsareal på 300m2. Dertil kommer et krav om, at der i tilknytning til den enkelte bolig skal etableres et privat friareal svarende til minimum 50% af boligens bruttoetageareal. Det fælles fri- og opholdsareal skal fremstå overvejende i græs, blomster og urter med buske og træer og evt. bede og køkkenhave/højbede. Der skal inden for det fælles friareal etableres et aktivitets- eller opholdsområde, f.eks. i form af en legeplads, en fælles bål- eller grillplads, en motionsplads og lignende. Aktivitets eller opholdsområdet skal målrettes områdets fremtidige beboere.
Lokalplanområdet ligger i et område med store grundvandsinteresser. Det er derfor vigtigt, at der dels sikres en fortsat nedsivning af regnvand fra området og dels sikres at der ikke sker nedsivning af vand med miljøfremmede stoffer i. Det betyder, at vand fra veje og parkeringsarealer og andre overflader, hvor der er risiko for udvaskning af miljøfremmede stoffer, skal ledes til rensningsanlæg
Lokalplanområdet ligger i en zone med risiko for oversvømmelse ved ekstreme nedbørshændelser. For at sikre, at området kan håndtere store regnmængder på egen grund, kan de udlagte friarealer benyttes til opstuvning af regnvand. Lokalplanen giver derfor mulighed for, at der terrænreguleres på grunden, så der opnås et fald mod regnvandsbassiner. Bemærk at regnvandsbassinerne er tiltænkt en dobbeltfunktion, som både vandhåndteringsområde og et rekreativt friareal man kan opholde sig på, når områderne ikke indeholder vand.
Håndtering af overfladevand må ikke medføre gener for lokalplanområdets nabogrunde.
Figur 9: Eksempel på en kombination af friareal og regnvandshåndtering - Askøgade, København
Afskærmning
En indledende beregning af trafikstøjen i området viser, at der ikke vil kunne indrettes boliger nærmest Fynsvej og omkring krydset Fynsvejs/Bøjdenvej. Beregningerne viser, at der vil skulle laves en støjskærm på ca. 2,5 meter i højden mod Fynsvej og Krydset Fynsvej/Bøjdenvej, og støjskærm på henholdsvis 1,6 og 1,7 meter i højden langs Bøjdenvej, for at nedbringe støjen til under de vejledende støjgrænseværdier for vejtrafikstøj. Behovet for støjafskærmning bliver endeligt fastlagt ifm. byggesagsbehandlingen. Lokalplanen fastsætter, at en eventuel støjafskærmning vil skulle placeres bag beplantningsbæltet langs Fynsvej ift. vejen, dvs. så støjskærmen sløres af beplantningsbæltet set fra Fynsvej. Beplantningsbæltet langs Fynsvej skal bevares. Ligeledes vil lokalplanen fastsætte bestemmelser for begrønning af støjsafkærmningen, således at boligområdet tænkes ind i omgivelserne og fremstår med et grønt ydre.
Figur 10: Beplantningsbæltet langs Fynsvejs