Bestemmelser
I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.
1.1. Det er lokalplanens formål:
- at sikre rammerne for en attraktiv boligbebyggelse med gode udearealer, hvor opdelingen i delområder, forskellige boligtyper og bygningsvolumener er med til skabe variation i bebyggelsens udtryk og appellere til flere målgrupper.
- at sikre en visuel og landskabelig sammenhæng med kirkegårdens haveplan i form af en ubebygget akse og rækker af træer på udvalgte strækninger.
- at sikre at boligerne skærmes fra støj og vibrationer fra jernbane.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter:
- matrikel nr. 40h, Nyborg Markjorder
- del af matrikel nr. 32, Nyborg Markjorder
- del af matrikel nr. 1uæ, Juelsberg Hgd, Nyborg
- samt alle parceller, der udstykkes herfra.
2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone og overføres med vedtagelsen af lokalplanen til byzone.
3.1 Lokalplanområdet som helhed må kun anvendes til boligformål i form af helårsbeboelse med tilhørende fællesarealer og fælles anlæg.
3.2 Lokalplanen opdeles i tre delområder, hvis anvendelse fastsættes som følgende:
- Delområde 1 må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse
- Delområde 2 må kun anvendes til etageboliger
- Delområde 3 må kun anvendes til grønt område, dog ikke udendørs opholdsareal.
Ad 3.1: Anvendelsen til boligformål indbefatter mulighed for erhverv, uden ansatte, der sædvanligvis udøves i forbindelse med en bolig, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende.
Ad 3.2, stk. 1: Tæt-lav bebyggelse omfatter helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse med lodret lejlighedsskel.
Ad 3.2, stk. 3: Delområde 3 kan ikke godkendes som udendørs opholdsareal grundet støj fra jernbanen.
4.1 Der må ske udstykning af grunde til boliger, storparceller, fælles friarealer, veje, stier og tekniske anlæg.
4.2 Ved udstykning til tæt/lav boliger skal grundstørrelser minimum være 250 m2 ekskl. andel i selvstændigt matrikuleret areal sikret som fælles friareal for flere ejendomme. Fælles friareal omfatter fælles opholdsarealer, adgangs- og tilkørselsarealer, parkeringspladser mv.
4.3 Uanset stk. 4.2 må der ske udstykning af grundstørrelser ned til minimum 150 m2, når følgende er opfyldt:
- Der etableres et fælles grønt opholdsareal svarende til minimum 100 m2 pr. boligenhed etableret i direkte tilknytning til boligerne, som vist på principtegningen herunder.
- Boligerne og det fælles grønne opholdsareal må ikke være adskilt af vej, parkering, renovationsordninger og fælles sekundær bebyggelse.
Bemærk: ved ansøgning om byggetilladelse, så skal Byggelovens § 10 a iagttages: "Når der opføres mere end eet enfamilieshus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang". Dvs. at der med byggeansøgning skal indsendes et forslag til udstykningsplan, der kan godkendes i henhold til udstykning.
5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Ringvej, som vist på kortbilag 2 og 3.
5.2 Boligvejene i området skal udlægges som private fællesveje i en bredde på min. 7 meter og med en kørebanebredde på min. 5,5 meter.
5.3 Der skal etableres vendepladser indenfor området, så det kan betjenes hensigtsmæssigt eksempelvis i forhold til renovation.
5.4 Stier skal udlægges i en bredde på min. 3 meter og anlægges med belægning i en bredde på min. 2 m.
5.5 Der skal sikres mulighed for en stiforbindelse igennem området, så der skabes forbindelse mellem skolerne i vest og Hyrdegyden/Nyborg Hallerne i øst.
Ad 5.2 Vejenes linjeføring, opbygning, bredde, tilslutning til andre veje, vejafvanding og fremføring af forsyningsledninger skal godkendes af Nyborg Kommune.
6.1 For tæt-lav boligbebyggelse skal der etableres minimum 1,5 p-plads pr. bolig indenfor lokalplanområdet.
6.2 For etageboligbebyggelse skal der etableres minimum 1,5 p-plads pr. bolig indenfor lokalplanområdet.
6.3 Ved anlæg af fælles parkeringspladser skal der etableres handicappladser til hhv. alm. bil og kassebil svarende til nedenstående tabel. Handicappladserne skal placeres hensigtsmæssigt og i rimelig afstand i forhold til de boliger, som de betjener.
| Parkeringsanlæggets størrelse | Handicappladser til alm. biler 3,5 x 5,0 m | Handicappladser til kassebiler 4,5 x 8,0 m |
| 1-9 | - | 1 |
| 10-25 | 1 | 1 |
| 26-50 | 1 | 2 |
| 51-75 | 2 | 2 |
| 76-100 | 2 | 3 |
| 101-150 | 3 | 3 |
6.4 For etageboligbebyggelse skal der etableres cykelparkering svarende til 3 pladser pr. 100 m2 etageareal.
Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri hvortil der etableres mere end 10-pladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.
7.1 Veje og stier inden for lokalplanområdet skal være belyst.
7.2 Belysning på ubebyggede arealer og langs stier og boligveje skal være afskærmet og nedadvendt og må maksimalt have en lyspunktshøjde på 4 m over terræn.
7.3 Der kan etableres tekniske anlæg til håndtering eller forsinkelse af overfladevand indenfor lokalplanområdet.
7.4 Såfremt at der etableres åbne regnvandsbassiner, så skal de fremstå som et rekreativt element og udføres med flade brinker, hvor hældningen ikke overstiger 1:5, således at hegning ikke er nødvendigt.
7.5 Solenergianlæg etableret på terræn er ikke tilladt indenfor lokalplanområdet.
Ad 7.3 Forsinkelse af overfladevand kan eksempelvis ske ved hjælp af regnvandsbassiner, rørbassiner, regnbede, faskiner, magasiner på terræn eller andre former for LAR-løsninger afhængig af boligområdets endelige indretning og områdets fysiske egenskaber.
Delområde 1
8.1 Bebyggelsesprocenten for delområdet som helhed må ikke overstige 40%.
8.2 Tæt-lave boliger må maksimalt opføres i 2 etager og med en maksimal højde på 8,5 m.
8.3 Hverken boliger eller sekundære bygninger må placeres nærmere end 10 m fra lokalplanens afgrænsning/skel mod syd (kirkegården), jf. kortbilag 2. Boligerne må derudover ikke placeres nærmere lokalplanens afgrænsning/skel mod vest og øst end 5 m.
8.4 Der må ikke placeres boliger eller sekundær bebyggelse i aksen fra kirkegården, som vist på kortbilag 2.
Delområde 2
8.5 Bebyggelsesprocenten for delområdet som helhed må ikke overstige 40%.
8.6 Etageboliger skal opføres som punkthuse i maksimalt tre etager, inkl. tagetage og evt. tagterrasse.
8.7 Etageboliger må maksimalt opføres i en højde af 12 m og må ikke placeres nærmere lokalplanens afgrænsning/skel mod vest og øst end 10 m.
8.8 Etageboliger skal som udgangspunkt respektere byggelinje på 50 m fra jernbanens spormidte af hensyn til vibrationer, jf. kortbilag 2.
Sekundære bygninger
8.9 Bebyggelse til opbevaring (skure, depoter, overdækket cykelparkering og lignende) må ikke placeres inden for arealer udlagt til fælles fri- og opholdsarealer. Inden for de fælles fri- og opholdsarealer må der placeres bebyggelse til fælles rekreativt brug eller til ophold.
Ad 8.1 og 8.5: I Bygningsreglement 2018 angives reglerne for beregning af bebyggelsesprocenten. Her gælder det, at der for garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, kun medregnes den del af arealet, der overstiger: 20 m² pr. bolig ved etageboligbebyggelser, samt ved rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse.
Ad 8.4: Aksen er vist på kortbilaget som 10 m bred. Aksen må gerne gøres bredere eller indsnævres på delstrækninger. Det vigtigste er, at den opleves symmetrisk og skaber et kig ned igennem bebyggelsen. Der henvises til eksemplet i redegørelsens afsnit om "planens indhold".
Ad 8.6: Et punkthus er et fritliggende etageboligbebyggelse med en forholdsvis lille grundplan. Bygherres projektoplæg har været fem punkthuse i tre etager med 12 boliger i hver.
Ad 8.6: Bemærk at tagterrasser, afhængig af omfang og udformning, i nogle tilfælde regnes som en fuld etage.
Ad 8.8 Byggelinjen er fastsat i henhold til vejledning om støj og vibrationer fra jernbaner (Vejledning nr. 60186 af 01/01/1997). Formålet med byggelinjen er først og fremmest at sikre boligerne mod vibrationer fra jernbanen.
9.1 Boligfacader må kun fremstå som blank mur i tegl eller som vandskuret/pudset mur. Etageboligfacader kan derudover udføres med teglskaller eller skærmtegl. I dette tilfælde skal det sikres at dilatationsfuger skjules i lysninger og stenen trækkes med rundt om hjørner, så byggeriet fremstår som fuldmuret.
Uanset ovenstående må delpartier og mindre bygningsdele fremtræde i andre materialer. Delpartier og mindre bygningsdele må maksimalt udgøre 30% af den enkelte facade.
9.2 Malede overflader må kun fremstå i farver efter den klassiske jordfarveskala (jf. bilag 4), sort, hvid eller disses farvers blanding.
9.3 Tagbeklædninger må ikke fremstå i reflekterende materialer med et glanstal på over 10. Bestemmelsen gælder ikke for anlæg til indvinding af solenergi, jf. § 9.5.
9.4 Tagbeklædninger skal udføres med tagsten i tegl eller beton, alternativt udføres som flade tage med beplantning f.eks. sedum, græs, mos eller lignende.
9.5 Anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal tilpasses tagfladen eller facaden. Solenergianlæg på tage med hældning skal etableres plant på tagfladen. På flade tage må anlæggene etableres med en hældning ift. vandret på op til 45 grader.
9.6 Facader på sekundære bygninger kan fremstå i andre materialer end nævnt i 9.1, men skal respektere 9.2 vedrørende farver.
9.7 I forbindelse med evt. virksomhedsdrift i området (liberalt erhverv foreneligt med boligformål) tillader lokalplanen ét skilt pr. virksomhed. Skiltet må maksimalt være 20 x 30 cm.
10.1 Der skal plantes træer, som understøtter aksen og linjerne fra kirkegården i princippet, som angivet på illustrationsplanen (kortbilag 3).
10.2 I delområde 2 skal der udlægges fælles grønne friarealer med en principiel udstrækning som vist på illustrationsplanen (kortbilag 3). Friarealerne skal udlægges i enggræs og/eller klippet græs med mulighed for etablering af mindre områder med belægning, der understøtter aktivitets- og opholdsområder. Friarealerne kan desuden beplantes med træer og buske.
10.3 Alle hegn i skel skal etableres som levende hegn i form af hække/buske i hjemmehørende arter. Levende hegn kan suppleres med trådhegn på op til 1 m, hvis trådhegnet placeres bag det levende hegn ift. skel.
10.4 Bræmmen på minimum 10 m mod kirkegården skal beplantes og må ikke fremstå ubearbejdet.
10.5 Der må ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5 m i forhold til det byggemodnede terræn og ikke nærmere skel end 1 m. Undtaget er overkørsler, vejanlæg og elementer til opsamling af regnvand, samt støjafskærmning i form af jordvold.
10.6 Lastbiler, containere, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.
Ad. 10.1. Antallet og afstanden mellem træerne afhænger af valg af træsort. Det vigtige er, at træerne danner en tydelig sammenhængende linje og ikke står og "råber til hinanden".
11.1 Der skal etableres afskærmende foranstaltninger til sikring af boligerne mod støj fra jernbanen nord for planområdet i princippet som vist på kortbilag 2. Støjafskærmningen skal etableres som jordvold og beplantes.
12.1 Overfladevand skal håndteres inden for lokalplanens afgrænsning og må ikke belaste tilstødende områder. Afløbskoefficienten for området er fastsat til 0,15.
12.2 I disponeringen af boligområdet skal der reserveres plads til et regnvandsbassin eller anden kapacitet til tilbageholdelse af regnvand.
Ad 12.1 Afløbskoefficienten er den procentdel af et område, der bidrager med overfladeafstrømning under regn. Afløbskoefficienten beregnes som befæstelsesgraden gange den hydrologiske reduktionsfaktor. Afløbskoefficienten er fastsat via Spildevandsplan 2018-24.
13.1 Bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.
13.2 Fælles anlæg til håndtering af overfladevand skal være anlagt.
13.3 Der kan ikke gives ibrugtagningstilladelse til boliger eller primære udendørs opholdsarealer, der er belastet af støj over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for jernbanestøj, uden at der etableres afværgeforanstaltninger, der sikrer, at grænseværdierne respekteres. Dette skal godtgøres ved en støjberegning.
13.4 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal fælles friarealer være anlagt. Herunder hører fælles opholdsarealer og parkeringsarealer. Fælles friarealer kan etableres etapevis, så de følger en eventuel etapevis udbygning af boligerne.
13.5 Fælles opholdsarealer skal senest være beplantede førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse.
14.1 I forbindelse med en evt. udstykning af delområde 1 og 2 til boligformål skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere
indenfor lokalplanområdet.
14.2 Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Byrådet.
14.3 Grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fælles anlæg ejet af foreningen indenfor området.
En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.
Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.
Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Ekspropriation efter lokalplanen
Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.
Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.
Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.