Bestemmelser
I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.
1.1 Det er lokalplanens formål:
at fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse
at udlægge grønne fælles friarealer mellem boligerne, der binder området sammen, og
at skabe et attraktivt boligområde med ensartet materialevalg og bygningsudformning inden for det enkelte delområde, samt en variation delområderne i mellem.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 6m af Rosilde by, Vindinge samt alle parceller, der udstykkes herfra.
2.2 Lokalplanområdet ligger delvist i byzone og delvist i landzone. Med lokalplanens endelige vedtagelse overføres området i landzone til byzone.
3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse.
3.2 Der må etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning inden for lokalplanområdet.
Byrådet kan tillade, at der inden for lokalplanområdet drives mindre liberale erhverv, som almindeligvis udføres i boligområder under forudsætning af, at virksomheden drives af beboeren på ejendommen, og at virksomhedens karakter ikke påfører de omkringboende ulemper, herunder et forøget parkeringsbehov i området.
4.1 Der må ikke udstykkes parceller til tæt-lav boliger på under 250m2.
4.2 Udlæg til fælles fri- og opholdsarealer samt vejudlæg kan ikke medregnes i grundstørrelsen.
4.3 Ved udstykning til parceller skal der holdes en afstand på min. 5 meter til lokalplanområdets østlige afgrænsning.
Ad §4.3 Bestemmelsen har til formål at sikre det beskyttede diges fremtidige tilstand, samt at sikre muligheden for en fælles trampesti langs diget.
5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Skolevej, efter princippet som vist på kortbilag 2.
5.2 Der skal sikres mulig vejudgang mod nord, efter princippet som vist på kortbilag 2
5.3 Stamvejen skal udlægges med en bredde på min. 8 meter med fortov i den ene side, og med en kørebanebredde på minimum 5,5 m. Boligveje skal udlægges med en bredde på min. 6 meter, med en kørebanebredde på minimum 5,0 m.
5.4 Ved udformning af stamvejen og boligvejene skal der sikres gode oversigtsforhold og trafiksikkerhedsmæssigt forsvarlige ud- og indkørselsforhold.
5.5 Vendepladserne for enden af boligvejene skal etableres, så store køretøjer, som f.eks. renovationsbiler, kan foretage vending.
5.6 Der udlægges areal til cykelsti langs Skolevej. Cykelstien udlægges i en bredde på min. 5 meter, og anlægges i en bredde på min 2 meter. Cykelstien må kun etableres i asfalt.
5.7 Der skal etableres servicevej med en kørebanebredde på min. 4 meter til drift af forsinkelsesbassiner inden for lokalplanområdet.
5.8 Der udlægges areal til stier, som vist i princippet på kortbilag 2. Stierne udlægges i en bredde på 2 meter og må kun fremstå som klippet græs, trampesti eller med underlag som grus.
6.1 Der må ikke etableres færre end 1,5 p-plads til biler pr. bolig, hvoraf min. 1 p-plads skal etableres i forbindelse med boligen.
6.2 Ved fællesparkering må der ikke etableres færre end 1 handicap p-plads, med dimensionerne 3,5 x 5 m, pr. 12 p-pladser til biler.
6.3 Der må ikke etableres færre end 3 p-pladser/-stativer til cykler pr. 100 m2 etageareal til boligformål. Parkeringskravet kan også opfyldes ved at godtgøre, at der er tilstrækkelig plads til cykelparkering ved de enkelte boliger.
Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle fælles p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri hvortil der etableres mere end 10-fællespladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.
7.1 Belysning af veje, manøvrearealer, parkeringsarealer og stier må kun ske med en lyspunkthøjde på højest 4.0 meter. Lyskilder skal være nedadvendt og afskærmet ift. nærliggende boliger og det åbne land.
Bestemmelsen skal modvirke lysgener for omkringboende.
8.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40.
8.2 Ny bebyggelse må kun opføres inden for princippet for byggefelterne, som vist på kortbilag 2
8.3 Bebyggelse til beboelse må ikke opføres i mere end 2 etager og med en max. højde på 8,5 meter.
8.4 Ny boligbebyggelse må sammenbygges i skel, som fx rækkehuse og dobbelthuse
8.5 Bebyggelse til opbevaring (skure, depoter, overdækket cykelparkering og lignende) må ikke placeres inden for arealer udlagt til fælles fri- og opholdsarealer. Inden for de fælles fri- og opholdsarealer må der placeres bebyggelse til rekreativt brug eller til ophold, herunder også en åben overdækning til ophold, drivhus og lignende.
Bebyggelsesprocenten på 40 gælder for den enkelte ejendom, hvilket vil sige, at den gælder for såvel en storparcel med flere tæt-lav boliger og for en parcel med en enkelt tæt-lav bolig i tilfælde af udstykning.
9.1 Facader på boliger må kun fremstå som blank mur i tegl, eller som vandskuret/pudset mur), samt skifer eller i træ. Malede overflader må kun fremstå i farver efter den klassiske jordfarveskala, jf. bilag 3, sort, hvid eller disse farvers blanding.
9.2 Boligens tag skal udføres som sadeltag, evt. med valm eller halvvalm. Inden for delområde B, som angivet på kortbilag 2, må tage derudover udføres som flade tage eller med ensidet taghældning.
9.3 Tagbeklædningen på boliger må kun fremstå i tagsten, træ, tagpap eller med beplantning, f.eks. sedumtag, græs, mos eller lignende.
9.4 Inden for hvert delområde, som afgrænset på kortbilag 2, skal bebyggelsen fremstå ensartet i facade- og tagmaterialer
9.5 Delområderne skal adskille sig fra hinanden via materialer og/eller farver og/eller udformning og/eller tagudformning, så det enkelte delområde får sin egen karakter.
9.6 Tagbeklædningen må ikke fremstå i reflekterende materialer med et glanstal på over 10. Bestemmelsen gælder ikke for anlæg til indvinding af solenergi, jf. § 9.9.
9.7 Sekundære bygningers facader og tag må kun fremstå i tegl, træ, skifer, eternitskifer, cementfiber uden struktur eller metalplader i stål eller aluminium - legehuse og drivhuse er undtaget. Tag må endvidere fremstå i tagpap og plastik. Metalplader må ikke være reflekterende. Malede flader må kun fremstå i farver efter den klassiske jordfarveskala, jf. bilag 3, sort, hvid eller disses farvers blanding.
9.8 Der må ikke opsættes udvendige antenner, paraboler og lignende på bygninger. Paraboler må kun placeres på terræn.
9.9 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen, tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge. Dette gøres ved, at solenergianlæg på tage med hældning, skal etableres plant på tagfladen. På flade tage må anlæggene etableres med en hældning ift. vandret på op til 45 grader.
9.10 Skiltning må kun ske i forbindelse med virksomhedsdrift i boligområdet og med maksimale dimensioner på 20 x 30 cm. Der må ikke opsættes flere end to skilte på hver ejendom, dog max. ét skilt pr. virksomhed.
ad § 9.2) Bestemmelsen om sadeltage har til formål at sikre at en ny bebyggelse indpasses i landsbybebyggelsens karakter.
10.1 Der skal udlægges et større grønt fælles friareal med en principiel udstrækning som vist på kortbilag 2.
10.2 Fælles friarealer skal etableres med enggræs med mulighed for etablering af områder med belægning/klippet græs, der understøtter aktivitets- og opholdsområder. De fælles friarealerne må desuden beplantes med træer og buske.
10.3 Beplantning inden for de fælles friarealer må kun være i form af hjemmehørende og egnstypiske arter.
10.4 Der skal i tilknytning til den enkelte bolig etableres et privat friareal svarende til minimum 50% af boligens bruttoetageareal.
10.5 Det på kortbilag 2 markerede sten- og jorddige må ikke fjernes og beplantning skal bibeholdes.
10.6 Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 meter i forhold til det byggemodnede terræn. Terrænreguleringer tættere på skel mod nabo end 0,5 m er ikke tilladt, undtaget i skel mellem boliger/boliggrunde, hvor boligernes gulvkoter er forskudt i højden. Skråningsanlæg må ikke være stejlere end 1:1. Etablering af anlæg og dige til håndtering af regnvand er dog undtaget terrænregulering på maks +/- 0,5 meter og afstand til skel.
10.7 Ved fastholdelse af området som storparcel må hegn mod skel kun etableres som levende hegn. Ved udstykning af området til mindre parceller, må der etableres levende hegn og fast hegn omkring og imellem de enkelte parceller. Hegn mod vej må ikke placeres nærmere skel end 0,5 m. Levende hegn kan suppleres med trådhegn på op til 1 m, hvis trådhegnet placeres bag det levende hegn ift. skel. Det er desuden muligt at opsætte højere trådhegn som følger højden på det foranstående levende hegn.
10.8 Der må ikke ske oplag eller opbevaring af uindregistrerede biler, campingvogne, både, trailere eller lignende inden for områdets udlagte fælles friarealer, herunder vejarealer og fælles parkeringsarealer.
Ad § 10.3: Egnstypiske og hjemmehørende plantearter inkluderer ask, avnbøg, dunbirk, vortebirk, bøg, alm. eg/stilkeg, rødel, engriflet hvidtjørn, almindelig hæg, fuglekirsebær, småbladet lind, navr, femhannet pil, seljepil, almindelig røn, vildæble, almindelig hvidtjørn, benved, dunet gedeblad, hassel, havtorn, almindelig hyld, rød kornel, kvalkved, gråpil, blågrøn rose, hunderose, æblerose, slåen, tørst og vrietorn
11.1 Ved terrænregulering skal det sikres, at afstrømning på overfladen ved ekstremregnhændelser sker ad naturlige afstrømningsveje mod nærmeste recipient og uden gene for naboer.
11.2 Der kan etableres et regnvandsbassin inden for arealet udlagt som friareal, som i princippet vist på kortbilag 2.
12.1 Inden ibrugtagning af boligbebyggelse skal fælles friarealer, stam- og boligveje, eventuelle fællesparkeringsarealer, regnvandsbassin og stier være anlagt.
12.2 Bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.
ad 12.1 såfremt området udbygges i etaper, er det kun fælles friarealer, boligveje, eventuelle fællesparkeringsarealer, regnvandsbassin og stier inden for etapen, som skal være anlagt før ibrugtagning.
13.1 Der skal senest i forbindelse med udstykning af én eller flere boliger i lokalplanområdet, eller når Byrådet kræver det, oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanområdet.
13.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, stier, regnvandsbassiner og fælles friarealer inden for lokalplanens område.
13.3 Grundejerforeningernes vedtægter skal godkendes af Byrådet.
Nyborg Kommune påser alene, at grundejerforeningen oprettes og at de i bestemmelserne oplistede forpligtigelser til drift og vedligehold overholdes. Den af lokalplanen krævede grundejerforening kan, hvis foreningen ønsker det, sammenlægges med andre grundejerforeninger i området, så længe foreningens forpligtigelser til drift og vedligehold i denne lokalplans område overholdes.
14.1 Lokalplan nr. 208 for boligområde ved Skolevej i Vindinge- Rosilde aflyses inden for denne lokalplans område, som afgrænset på kortbilag 1.
En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når, planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.
Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg, som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.
Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Ekspropriation efter lokalplanen
Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.
Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.
Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.