Bestemmelser
I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 287 af 16/04/2018) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.
2.1
Det er lokalplanens formål:
at fastlægge områdets anvendelse til sommerhusbebyggelse.
at sikre offentlig adgang til strandarealerne.
at sikre bevaring af bevaringsværdige bygninger.
at sikre områdets karakter som sommerhusområde, ved at sikre den forskelligartede arkitektur og integrationen i kystlandskabet samt ved at modvirke spredt bebyggelse.
Formålsbestemmelsen kan karakteriseres som de politiske mål, der udmøntes i de enkelte mere detaljerede regler om anvendelse, udformning osv. Formålsparagraffen har væsentlig betydning ved behandling af ansøgning om dispensation idet der ikke kan dispenseres fra lokalplanens principper, som navnlig kommer til udtryk i formåls- og anvendelsesbestemmelserne.
3.1
Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr. 1c, 1d, 1e, 1f, 2a, 2c, 5a, 5b, 5c, 5d, 5e, 5f, 5g, 7c, 7d, 7e, 7f, 7g, 7h, 7i, 7k, 7l, 9a, 9c, 9e, 9f, 9g, 11a, 11c, 11d, 11e, 11f, 11g og 11h af Nordenhuse, Aunslev og dele af matrikel nr. 7m, 7n, 8b og vejlitra 7000b af Nordenhuse, Aunslev, samt dele af matr. nr. 13a af Skalkendrup by, Aunslev, samt alle parceller, der udstykkes herfra.
3.2
Lokalplanområdet omfatter arealer, der er zoneret til sommerhusområde og arealer, der er zoneret til landzoneområde som afgrænset på Kortbilag 7.
Lokalplanen ændrer ikke på zonestatus.
3.3
Lokalplanområdet opdeles i fire delområder, som afgrænset på Kortbilag 2.
Lokalplanområdet omfatter udelukkende mindre dele af matrikel nr. 7m, 7n, 8b af Nordenhuse, Aunslev, og matr. nr. 13a af Skalkendrup by, Aunslev.
4.1
Lokalplanområdet må kun benyttes til sommerhusområde.
4.2
Delområde I-II må kun anvendes til sommerhusbebyggelse. Der må kun opføres én sommerbolig på hver parcel og på hvert lod. Lodgrænserne er afgrænset på kortbilag 3.
4.3
Delområde III må kun anvendes til fælles friarealer.
4.4
Delområde VI må kun anvendes til vejareal.
Bestemmelserne medfører bl.a., at annekser eller andre hytter til overnatning, udover sommerboligen, ikke tillades.
5.1
Der må ikke udstykkes parceller til sommerhusbebyggelse på mindre end 1.200 m2
5.2
Udstykning må kun ske i overensstemmelse med principperne på Kortbilag 3, herunder lodgrænser, delområdeafgrænsninger samt vej- og stiudlæg.
5.3
Der kan herudover tillades sammatrikulering af tilstødende matrikelnumre til sommerboliger, hvor de enkelte matrikelnumre har en grundstørrelse på under 1.200 m2.
Udstykning inden for strandbeskyttelseslinjen må kun ske såfremt der gives dispensation fra Kystdirektoratet eller den til enhver tid ansvarlige myndighed.
I sommerhusområder kan der søges om dispensation til at udstykke arealer med henblik på selvstændig matrikulering af eksisterende sommerhuse/fritidshuse på lejet grund.
Udstykningsplanen kommer til udtryk både som de viste matrikelskel og som afgrænsningen af de viste vejarealer.
6.1
Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Skalkendrupvej og Nordenhusevej, som vist på Kortbilag 2.
6.2
De på Kortbilag 3 afgrænsede vejarealer må kun benyttes som veje. Nye vejudlæg må ikke være mindre end 7 meter i bredden, hvoraf kørebanen ikke må være under 5 meter i bredden.
6.3
Arealer reserveret til offentlig tilgængelig sti på Kortbilag 3 må kun benyttes til stiforbindelser med offentlighedens adgang.
7.1
Der skal til hver sommerbolig indrettes plads til 2 parkeringspladser. Pladserne må kun indrettes på eget matrikelnummer.
7.2
I delområde II må parkeringspladser tillige indrettes på fælles arealer på fælles matrikler.
På matrikel nr. 5d ved Svalevej (delområde II) er der i skrivende stund indrettet fælles parkeringspladser på fælles arealerne, og på matr. nr. 5c ved Glentevej (delområde II) er der etableret fælles garageanlæg (markeret på kortbilag 3). Ved eventuel udstykning af lodder til sommerhusbebyggelse, hvor parkeringskravet ikke kan overholdes på egen grund, skal retten til parkering på områdets fællesarealer tinglyses.
8.1
For delområde I gælder bestemmelserne § 8 stk. 2-10.
8.2
Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 15.
For carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, medregnes til bebyggelsesprocenten kun del del af arealet, der overstiger 50 m2.
8.3
Uanset grundens størrelse må der dog opføres en sommerbolig på 65 m2 samt herudover 50 m2 sekundær bebyggelse såsom carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger.
8.4
Bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 etage.
8.5
Bebyggelse må ikke opføres i en højde på mere end 5 meter over grundens niveauplan, fastlagt som den gennemsnitlige terrænkote til naturligt terræn målt ved bygningens hovedhjørner.
8.6
Én langside på hver bygning må ikke have en facadehøjde på over 3 meter over grundens niveauplan, fastlagt som den gennemsnitlige terrænkote til naturligt terræn målt ved bygningens hovedhjørner.
8.7
Bebyggelse til beboelse/overnatning/bad og lignende må kun ske som tilbygning til sommerboligen.
8.8
Bebyggelse må ikke placeres med en afstand til skel på mindre end 5 meter.
8.9
På særlig smalle grunde - defineret som værende under 18 meter på den korteste led - må afstanden til skel mod sti eller nabo reduceres, dog ikke til under 2,5 meter til skel, for at muliggøre en sommerbolig på op til 8 meter i bredden.
8.10
Uanset ovenstående bestemmelser må sekundær bebyggelse såsom carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger opføres inden for en afstand af 2,5 m og 5,0 m fra skel mod nabo, vej og sti, hvis følgende er opfyldt:
1) Ingen del af bygningens ydervægge eller tag, inklusiv eventuel brandkam, må være højere end 2,5 m over terræn eller det for bygningen fastsatte niveauplan.
2) De sider, der vender mod skel, må ikke udgøre en større samlet længde end 12,0 m. Kun bygningernes længste side mod skel medregnes.
3) Der må ikke udføres vinduer, døre eller lignende åbninger imod skel.
8.11
For delområde II gælder bestemmelserne § 8 stk. 12-18.
8.12
På hvert lod må der maksimalt etableres bebyggelse i et omfang svarende til det på bilag 5 fastsatte byggemulighed. Herudover må der etableres 10 m2 sekundær bebyggelse såsom carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger.
8.13
Bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 etager.
8.14
Bebyggelse må ikke opføres i en højde på mere end 5 meter over grundens niveauplan, fastlagt som den gennemsnitlige terrænkote til naturligt terræn målt ved bygningens hovedhjørner.
8.15
Én langside på hver bygning må ikke have en facadehøjde på over 3 meter over grundens niveauplan, fastlagt som den gennemsnitlige terrænkote til naturligt terræn målt ved bygningens hovedhjørner.
8.16
Bebyggelse til beboelse/overnatning/bad og lignende må kun ske som tilbygning til sommerboligen.
8.17
Bebyggelse må ikke placeres nærmere skel eller de på kortbilag 3 fastlagte lodgrænser end 2,5 meter.
8.18
Uanset ovenstående bestemmelser må der inden for delområde II placeres 50 m2 sekundær bebyggelse til fælles brug for de enkelte delområders lodejere, såsom carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, på de på Kortbilag 3 afgrænsede fælles arealer til sti, vej og parkering - Svalevej, hvis bebyggelsen ikke placeres nærmere skel end 2,5 m, og hvis følgende i øvrigt er opfyldt:
1) Ingen del af bygningens ydervægge eller tag, inklusiv eventuel brandkam, må være højere end 2,5 m over terræn eller det for bygningen fastsatte niveauplan.
2) De sider, der vender mod skel, må ikke udgøre en større samlet længde end 12,0 m. Kun bygningernes længste side mod skel medregnes.
3) Der må ikke udføres vinduer, døre eller lignende åbninger imod skel.
8.19
For delområde III gælder bestemmelserne § 8 stk. 20.
8.20
Der må ikke etableres bebyggelse inden for området.
8.21
For lokalplanområdet som helhed gælder bestemmelserne § 8 stk. 22-24
8.22
Der må ikke uden Kystdirektoratets tilladelse etableres bebyggelse indenfor strandbeskyttelseslinjen som tinglyst på den enkelte ejendom og som illustreret på Kortbilag 7.
8.23
Der må ikke opføres garager indenfor lokalplanområdet.
8.24
Der må ikke etableres kælder indenfor lokalplanområdet.
Ved bebyggelsesprocent forstås etagearealets procentvise andel af grundstykkets areal, inkl. evt. andel i fællesareal. Reglerne for beregning af bebyggelsesprocent fremgår af bygningsreglementerne og kan ikke fraviges ved lokalplan.
Det følger af formuleringen af undtagelsesbestemmelsen for skelafstand for særlig smalle grunde, at skelafstanden kan nedsættes til 2,5 meter for at muliggøre en sommerbolig på 8 meter i bredden (den korteste led). Nedsættelsen af skelafstanden skal ske med en tilsvarende størrelse til begge sider. Den bredeste del af en sommerbolig skal altså placeres med sin midte præcis lige langt fra begge naboskel.
Forbuddet mod kælder er en del af klimasikringsindsatsen. Formålet er at mindske de samfundsøkonomiske omkostninger ved oversvømmelser.
Figuren nedenfor illustrerer de maksimale højder for sommerhuse i lokalplanområdet. Skitsen stammer fra Bygningsreglement 2015 (2.2.3.3, stk. 1, nr. 2).
Niveauplanet udregnes som gennemsnittet af terrænkoterne ved bygningshjørnerne. I nedenfor illustrerede eksempel er niveauplanet derfor 4,99 = (5,12 + 5,01 + 4,93 + 4,89) / 4.
9.1
Facader må kun fremstå i farver efter den klassiske jordfarveskala som illustreret på Bilag 6, og disse farvers blanding.
9.2
Tagflader må kun fremstå i sorte, grå eller røde nuancer efter den klassiske jordfarveskala som illustreret på Bilag 6, og disse farvers blanding.
9.3
Uanset ovenstående bestemmelse må tage beklædes med græs, stenurt (sedum) og mos.
9.4
Beklædes tage med tagpap må taget kun fremstå i sorte eller grå nuancer.
9.5
Tage må ikke beklædes med reflekterende materialer med en glansværdi over 10, og der må ikke benyttes glaserede teglsten.
9.6
Tage må kun etableres med en vinkel med det vandrette plan på op til 30 grader.
9.7
Der må kun opsættes udvendige antenner på bygninger, hvor ingen dele af disse er mere end 1,8 m over terræn.
9.8
Der må kun opsættes paraboler på terræn.
9.9
Der må kun opsættes anlæg til indvinding af solenergi på tagflader. Anlægget må kun etableres plant på tagfladen.
9.10
Der må ikke foretages skiltning inden for lokalplanområdet.
Bestemmelsen om den maksimale tilladte taghældning har til formål at sikre, at sommerboligerne ikke skaber markante visuelle ændringer i kystlandskabet, herunder ved spidse tagkonstruktioner.
Et tags hældning beregnes som vist på nedenstående skitse:
Se også kommuneplanens retningslinjer for solcelleanlæg.
Bestemmelsen om skiltning tilsidesætter ikke postlovens krav til navneskilt eller BBR-lovens krav til opsætning af tydeligt husnummer.
10.1
For den på kortbilag 3 markerede bevaringsværdige bygning gælder følgende særlige bestemmelser:
10.2
Bygningen må kun med tilladelse fra byrådet nedrives, ombygges eller på anden måde ændres.
10.3
Bygningen må kun restaureres og ombygges ud fra dens bevaringsværdige fremtræden, herunder stråtag i form af saddeltag med taghældning over 30 grader, bindingsværk med mur i røde nuancer og med udvendigt synligt træværk i sort og gavl kombineret som grundmuret (rød) og træbeklædt (sort). Eventuelle tilbygninger skal overholde samme krav til bygningens fremtræden.
10.4
Der må ikke opsættes anlæg til indvinding af solenergi på den bevaringsværdige bygning.
Når det i en lokalplan er bestemt, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra byrådet, og tilladelsen nægtes, kan ejeren efter planlovens § 49 forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Overtagelsespligten påhviler kun kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden af ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et forbud mod nedrivning.
Det er taksationsmyndighederne efter lov om offentlige veje, der afgør, om et krav om kommunal overtagelse er berettiget (Planlovens § 50).
11.1
De på Kortbilag 2 afgrænsede fælles friarealer (delområde III) må kun benyttes til fælles fri- og opholdsarealer.
11.2
Der må ikke ske terrænregulering inden for lokalplanområdet.
11.3
Hegn mod nabo-, sti- samt vejskel må kun etableres som levende hegn.
11.4
Inden for den på Kortbilag 7 illustrerede strandbeskyttelseslinje må der ikke etableres hegn, herunder hæk, eller placeres campingvogne og lignende.
11.5
Lastbiler, campingvogne samt uindregistrerede biler må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.
11.6
Containere må ikke opsættes inden for lokalplanområdet.
Forbuddet mod terrænregulering gælder som hovedregel regulering af terræn på ubebyggede dele af en grund. Nødvendig terrænregulering ifm. byggeri er mulig.
Bestemmelsen om, at hegning skal etableres som levende hegn gælder såvel for matrikelskel som for de på Kortbilag 3 fastlagte lodskel.
Forbuddet mod hegning indenfor strandbeskyttelseslinjen følger af naturbeskyttelseslovens regulering af områderne mellem strandbredderne og strandbeskyttelseslinjen.
12.1
Der må ikke etableres bygninger til beboelse med en sokkelkote under 2,4 meter over DVR90.
12.2
Klimasikringen må kun etableres som forhøjet sokkel, der optages i bygningen, efter principperne på nedenstående figur.
Kortbilag 4 viser, hvilke parceller der vil blive oversvømmet ved en forhøjet vandstand på 2,4 meter over DVR90, og som derfor er omfattet af planens bestemmelser vedrørende klimatilpasning.
13.1
Grundejerforeningerne der oprettedes efter hidtil gældende lokalplan nr. 59 skal forestå drift og vedligeholdelse af de i lokalplanen nævnte friarealer, stier og veje.
Der er medlemspligt for samtlige grundejere og ejere af sommerboliger på lejet grund indenfor lokalplanområdet.
14.1
Lokalplan nr. 59 for et sommerhusområde ved Nordenhuse aflyses i sin helhed og lokalplan nr. 74 Supplement til sommerhuslokalplanerne nre. 58, 59 og 60 aflyses for så vidt angår denne lokalplans område, som afgrænset i § 2 og på Kortbilag 1, ved vedtagelsen af nærværende lokalplan nr. 292.
Lokalplanens midlertidige retsvirkninger
Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning, § 17, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændret anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst et år.
Ophævelse af tilstandsservitutter
Efter § 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med planen.
Overtagelsespligt efter § 49
Når det i en lokalplan er bestemt, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og tilladelsen nægtes, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Overtagelsespligten påhviler kun kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden af ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et forbud mod nedrivning.
De midlertidige retsvirkninger erstattes ved den endelige vedtagelse af planen med lokalplanens varige retsvirkninger.