Bestemmelser
I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.
1.1 Det er lokalplanens formål:
at udlægge et område til tæt-lav boliger, der i omfang, fremtræden og gennem boligernes placering på grunden indpasses ift. de eksisterende boliger ved Pilsgårdhaven, Mosevej, Pilsgårdvænget og Mosebakken
at sikre et samlet grønt fælles fri- og opholdsareal til boligerne.
at sikre, at området skærmes mod støj fra vejtrafikken på Fynsvej og Bøjdenvej
at sikre, at overfladevand fra planområdet kan håndteres inden for planområdet.
Formålsbestemmelsen kan karakteriseres som de politiske mål, der udmøntes i de enkelte mere detaljerede regler om anvendelse, udformning osv. Formålsparagraffen har væsentlig betydning ved behandling af ansøgning om dispensation idet der ikke kan dispenseres fra lokalplanens principper, som navnlig kommer til udtryk i formåls- og
anvendelsesbestemmelserne.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr. 4a af Juelsberg Hgd., Nyborg, og 42b, 42d af Vindinge By, Vindinge, samt alle parceller, udstukket herfra.
2.2 Lokalplanområdet ligger i Byzone
3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse.
3.2 Anvendelsen til boligformål indbefatter mulighed for erhverv, uden ansatte, der sædvanligvis udøves i forbindelse med en bolig, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende.
Byrådet kan tillade, at der inden for lokalplanområdet drives mindre liberalt erhverv, som almindeligvis udføres i boligområder under forudsætning af, at virksomheden drives af beboeren på ejendommen, og at virksomhedens karakter ikke påfører de omkringboende ulemper, herunder et forøget parkeringsbehov i området.
4.1 Der må ikke udstykkes parceller til tæt-lav boliger på under 200m2. Grundstørrelsen på udstykningerne suppleres med en andel i det fælles fri- og opholdsareal, der udlægges på minimum 300m2, samt adgang til en andel af parkeringsarealet svarende til ca. 15m2 (1,5 p-plads pr. bolig). Dette giver et samlet gennemsnitligt brugsareal på ca. 250m2 pr. bolig ved udbygningen med 20 boliger
4.2 Fælles fri- og opholdsareal må ikke opdeles matrikulært i flere jordstykker.
4.3 Ved udstykning af parceller til tæt-lav boliger, skal hver bolig gennem tinglysning sikres en forholdsmæssig andel af det fælles fri- og opholdsareal samt af parkeringsarealet.
4.4 Matriklerne nr. 4a af Juelsberg Hgd., Nyborg, og 42b, 42d af Vindinge By, Vindinge., skal overgå til en singulær matrikel.
Bemærk: ved ansøgning om byggetilladelse, så skal Byggelovens § 10 a iagttages: "Når der opføres mere end et enfamilieshus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang". Dvs. at der med byggeansøgningen skal indsendes et forslag til udstykningsplan der kan godkendes i henhold til udstykning.
5.1 Indgang til lokalplanområdet for køretøjer skal ske fra Mosevej (se bilag 2)
5.2 Planområdets bebyggelse skal muliggøre en oversigtslinje på minimum 95 meter ved udkørsel fra Mosevej ud på Bøjdenvej, jf. vejdirektoratets vejledende krav for oversigtslængder ved nyanlæg.
5.3 Interne veje i området udlægges som private fællesveje. Vejene udlægges med en kørebanebredde på min. 5 m og max. 7 m.
5.4 Der skal sikres stiadgange til området fra Mosevej og Bøjdenvej.
5.5 Der skal sikres mulighed for lovlig vejadgang til hver bolig. Vejadgangen kan sikres ved at udlægge areal til privat fællesvej- eller sti i en passende bredde ift. den påtænkte færdsel.
Oversigtslængde i hht. Vejdirektoratets vejledende krav for oversigtslængder ved nyanlæg findes i Håndbog: Vejkryds i Byer, Anlæg og Planlægning 2018, s. 80
6.1 Der må ikke etableres færre end 1,5 parkeringspladser til biler pr. tæt-lav bolig.
6.2 Ved anlæg af parkeringspladser skal der iht. Nyborg Kommunes generelle krav til handicappladser, etableres handicappladser som følge:
| Parkeringsanlæggets størrelse | Handicappladser til alm. biler 3,5 x 5,0 m | Handicappladser til kassebiler 4,5 x 8,0 m |
| 1-9 | 1 | |
| 10-25 | 1 | 1 |
| 26-50 | 1 | 2 |
| 51-75 | 2 | 2 |
6.3 Der må ikke etableres færre end 3 parkeringspladser/-stativer til cykler pr. 100 m etageareal til boligformål. Parkeringskravet kan også opfyldes ved at godtgøre, at der er tilstrækkelig plads til cykelparkering ved de enkelte boliger.
6.4 Alle p-pladser skal forberedes til ladestandere, til el- og hybridbiler.
6.5 Parkeringsarealets dimensionering skal muliggøre at renovationskøretøjer, brand og redningskører, kan manøvrere og vende på parkeringspladsen uden at være til fare for parkerede biler.
6.6 Der skal etableres minimum ét løvtræ pr. seks parkeringspladser, der plantes inden for førstkommende vækstsæson, efter byggeriets opførsel. Hvor sådan en beplantning måtte skærme for oversigtsforholdende ved udkørsel til Bøjdenvej, og dermed være til hinder for den ved lov fastsatte oversigtslængde på 95 meter, i en 50 km/t zone, kan der ses bort fra dette krav.
Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri hvortil der etableres mere end 10-pladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.
7.1 Belysning af veje, manøvrearealer, parkeringsarealer og stier må kun ske med parkarmaturer med en
lyspunktshøjde på højest 4,0 meter. Lyskilder skal være nedadvendt og afskærmet ift. nærliggende boliger.
Bestemmelsen skal modvirke lysgener for omkringboende.
8.1 Bebyggelsesprocenten for storparcellen må ikke overstige 30%.
8.2 Bebyggelse til beboelse må ikke opføres i mere end 1 etage, og intet punkt af en bygnings ydervæg elle tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m målt fra bebyggelsens niveauplan. Bebyggelsens gulvkote må ikke være beliggende mere en 30 cm over niveauplan.
8.3 Det samlede bebyggede areal af sekundære bygninger må ikke overstige 20 m² pr. bolig inkl.
8.4 Der skal som minimum være 5 meter fra bebyggelsesskel mod offentlig vej og tilstødende grunde, og 2,5 m fra arealer planlagt til interne vej- og parkeringsarealer samt fælles fri- og opholdsarealer.
8.5 Bebyggelse til opbevaring (skure, depoter, overdækket cykelparkering og lignende) må ikke placeres inden for arealer til fælles fri- og opholdsarealer. Inden for de fælles fri- og opholdsarealer kan der placeres bebyggelse til rekreativt brug eller til ophold, herunder også en åben overdækning til ophold, drivhus og lignende.
Bebyggelsens omfang er fastsat efter byggeretten, som er fastsat i Bygningsreglement 2018. Planen har dog, ift. bygningsreglementet, mere restriktive afstandskrav til skel mod nabo for at sikre, at der skabes en passende respektafstand til de eksisterende boliger ved Mosevej, Mosebakken og Pilsgårdvænget.
Bebyggelsesprocenten på 30 gælder for den enkelte ejendom, hvilket vil sige, at den gælder for såvel en storparcel med flere tæt-lav boliger og for et jordstykke med en enkelt tæt-lav bolig i tilfælde af udstykning. Ved beregning af bebyggelsesprocenten i tilfælde af en udstykning kan der jf. Bygningsreglement 2018 medregnes grundens andel i et selvstændigt matrikuleret areal sikret som fælles friareal for flere ejendomme. Andelene i det selvstændigt matrikulerede friareal fordeles ligefremt proportionalt efter de enkelte grundes størrelse.
9.1 Facader på boliger må kun fremstå som blank mur (mursten i tegl) med farvespil eller i træ.
9.2 Malede overflader må kun fremstå i farver efter den klassiske jordfarveskala, jf. bilag 3, sort, hvid eller disse farvers blanding.
9.3 Tage på boliger må kun udføres som symmetriske saddeltage uden valm og må kun udføres med en taghældning på mellem 25-45 grader.
9.4 Tagbeklædningen på boliger skal være ensartet og må kun fremstå i tegl, betontagsten, i træ eller med beplantning, f.eks. sedumtag, græs, mos eller lignende.
9.5 Tagbeklædningen må ikke fremstå i reflekterende materialer med et glanstal på over 10.
9.6 Ved bygninger med tre eller flere boliger, skal minimum én af boligenhederne forskydes frem eller tilbage ift. facadelinjen med minimum 0,5 meter.
9.7 Sekundære bygningers facader må kun fremstå i træ, skifer, eternitskifer, cementfiber uden struktur eller lodrette metalplader i stål eller aluminium, udført med fals eller trapezprofil - legehuse og drivhuse er undtaget. Metalplader må ikke være reflekterende. Malede flader må kun fremstå i farver efter den klassiske jordfarveskala, jf. bilag 3, sort, hvid eller disses farvers blanding.
9.8 Sekundære bygningers tage må kun fremstå i tegl, beton tagsten, tagpap, glas, plastik, i træ eller med beplantning, f.eks. sedumtag, græs, mos eller lignende.
9.9 Skiltning må kun ske i forbindelse med virksomhedsdrift i boligområdet og med maksimale dimensioner på 20 x 30 cm. Der må kun opsættes ét skilt på hver ejendom.
9.10 Der må ikke opsættes udvendige antenner, stålskorstene og lignende på bygninger. Paraboler må kun placeres på terræn.
9.11 Anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal tilpasses til tagets hældning. Solenergianlæg på tage med hældning skal etableres plant på tagfladen.
9.12 Anlæg til indvinding af solenergi skal placeres således at de fremstår som en samlet flade
Bestemmelser om skiltning omfatter ikke skiltning efter adresseloven, f.eks. husnummer.
"Farvespil" betyder, at der er en naturlig changering i teglenes/murstenenes farve. Se eksempler nedenfor
Forskellige farver på fuger i de enkelte murafsnit kan også hjælpe med at bibringe et varieret udtryk i muren.
Illustration af princip for forskydning i facadelinjen:
10.1 Der udlægges et fælles fri- og opholdsareal med en udstrækning på min. 300m2. Det fælles fri- og opholdsareal skal fremstå overvejende i græs, blomster og urter med buske og træer og evt. bede og køkkenhave/højbede.
Der skal inden for det fælles friareal etableres et aktivitets- eller opholdsområde, f.eks. i form af en legeplads, en fælles bål- eller grillplads, en motionsplads og lignende. Aktivitets- eller opholdsområdet skal målrettes områdets fremtidige beboere.
10.2 Der skal i tilknytning til den enkelte bolig etableres et privat friareal svarende til minimum 50% af boligens etageareal.
10.3 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m må kun udføres til sikring af forsvarlig håndtering af overfladevand inden for planområdet, dvs. til at sikre fald mod arealer indrettet til regnvandsopstuvning/-nedsivning/-bortledning samt til etablering af arealer til regnvandsopstuvning/nedsivning, f.eks. regnvandsbassiner.
Terrænreguleringer tættere på skel end 0,5 m er ikke tilladt mod boligmatrikler. Skråningsanlæg må ikke være stejlere end 1:1 (100%).
Mod vejmatrikler kan der ske terrænregulering således, at skråningsanlæg har fod i skel, hvis det ikke medfører negative påvirkninger af vejmatriklen i form af afstrømning af overfladevand eller negative påvirkninger af trafiksikkerheden i form af forringede oversigtsforhold. Skråningsanlæg med fod nærmere skel end 0,5 m, må ikke være stejlere end 1:2 (50%).
10.4 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både, må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.
10.5 Containere må ikke opbevares på private eller fælles arealer.
10.6 Beplantningsbæltet som vist på kortbilag 2, skal bevares.
Grundvand
10.7 Veje, parkeringspladser og kørearealer skal være befæstet med en tæt belægning med fald mod afløb, hvorfra
der sker kontrolleret afledning af overfladevand til kloak (regnvandssystemet).
10.8 Overfladevand fra tage og terræn (med undtagelse af veje, parkeringspladser og kørearealer, jf. stk. 6) skal så vidt muligt nedsives på egen grund, dog kun hvor det ikke medfører risiko for nedsivning af miljøfremmede stoffer. Overfladevand fra sekundære bygningers tage skal ledes til kloak og må ikke nedsives.
10.9 Regnvandsbassiner må kun etableres med en tæt membran.
10.10 Olie og kemikalier skal opbevares i egnede beholdere, der enten er dobbeltvæggede eller placeret under tag og beskyttet mod vejrlig. Beholderne skal stå på en oplagsplads med tæt belægning uden afløb eller med afspærringsventil og sikret mod påkørsel.
10.11 Områder, hvor der oplagres eller håndteres olie eller kemikalier skal være indrettet således, at spild kan holdes inden for et afgrænset område og uden mulighed for afløb til jord, grundvand, overfladevand og kloak. Området eller opsamlingssump skal som minimum kunne rumme indholdet af opbevaringsenhederne i området.
10.12 Håndtering af væsker samt farligt affald skal ske på befæstet areal.
10.13 Der gælder en afløbskoefficient på 0,3 for planområdet.
10.14 Hvis befæstningsgraden er mere end 30% skal afledningen af overfladevand forsinkes svarende til naturlig afstrømning.
Illustration af bestemmelserne om terrænregulering mod skel mod naboer (tv) og mod vej (th):
Afløbskoefficienten angiver hvor stor en del af grunden, der maksimalt må lede regnvand i kloakken, uden forsinkelse. En afløbskoefficient på 0,3 svarer til, at regnvand fra 30% af matriklens samlede areal må ledes til kloaksystemet uden forsinkelse.
11.1 Ved etablering af parkeringspladser til biler mod skel mod planområdets interne bebyggelse, skal der etableres en afskærmning bestående af tæt, stedsegrøn beplantning således at beboere ikke lider gener fra køretøjernes lyskilder. Beplantning skal ske inden for førstkommende vækstsæson, efter byggeriets opførsel
11.2 Støjafskærmning langs Fynsvej og Bøjdenvej må ikke gives en højde på mere end 3 m over fremtidigt terræn.
11.3 Støjafskærmningen skal fremstå stedsegrøn og helt dækket af beplantning, enten i form af klatreplanter eller ved at etablere et bælte foran hegn som beplantes med f.eks. træer og/eller buske. I begge tilfælde stilles der krav til, at hegnet placeres så langt bag vejskel, at beplantningen kan holdes på egen grund. Beplantning skal ske inden for førstkommende vækstsæson, efter byggeriets opførsel.
12.1 Overfladevand skal håndteres inden for lokalplanens afgrænsning og må ikke belaste tilstødende områder
12.2 I udstykningen af grunden, skal der reserveres plads til et regnvandsbassin eller anden kapacitet, til tilbageholdelse af regnvandet. Dette kan for eksempel løses ved at kombinere påkrævede fælles fri- og opholdsareal med skybrudssikring.
13.1 Bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.
13.2 Der kan ikke gives ibrugtagningstilladelse til boliger førend området er sikret mod skybrudhændelser og at overfladevand forsvarligt kan håndteres inden for lokalplanafgrænsningen.
13.3 Der kan ikke gives ibrugtagningstilladelse til boliger eller primære udendørs opholdsarealer, der er belastet af støj over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj, jf. nedenstående tabel, uden at der etableres afværgeforanstaltninger, der sikrer, at boliger og primære udendørs opholdsarealer ikke bliver påvirket ud over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj. Dette skal godtgøres ved en støjberegning.
| Lden i db | Primær udendørs opholdsarealer og på facader | Indendørs med åbne vinduer | Indendørs med lukkede vinduer |
| Boliger | 58 | 46 | 33 |
13.4 Inden ibrugtagning af bebyggelsen, skal fælles friarealer være anlagt. Herunder hører fælles fri- og
opholdsarealer efter § 10 stk. 1, veje, stier og tilkørselsarealer efter § 5 stk. 1-5 og parkeringsarealer efter § 6 stk. 1-5, herunder den i § 11 stk. 1 nævnte afskærmning.
13.5 Fælles fri- og opholdsarealer skal senest være beplantede førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse.
Bygherre skal ifm. ansøgning om byggetilladelse godtgøre, at de vejledende støjgrænseværdier kan overholdes, evt. med nærmere beskrevne afværgeforanstaltninger. Endvidere skal bygherrer ved ansøgning om byggetilladelse kunne sandsynliggøre at området kan håndtere vandmængder ud fra klimafaktoren 1,68 angivet i WSP's vandhåndteringsanalyse for området. Bygherrer skal kunne sandsynliggøre at håndteringen ikke vil have negative konsekvenser for naboer
14.1 Der skal senest i forbindelse med udstykning af én eller flere boliger i lokalplanområdet, eller når Byrådet kræver det, oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanområdet.
14.2 Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, stier og fælles friarealer inden for lokalplanens område.
14.3 Grundejerforeningernes vedtægter skal godkendes af Byrådet.
Nyborg Kommune påser alene, at grundejerforeningen oprettes og at de i bestemmelserne oplistede forpligtigelser til drift og vedligehold overholdes. Den af lokalplanen krævede grundejerforening kan, hvis foreningen ønsker det, sammenlægges med andre grundejerforeninger i området, så længe foreningens forpligtigelser til drift og vedligehold i denne lokalplans område overholdes.
15.1 Byplanvedtægten nr. B11 for et område ved Pilsgårdsvej mellem Fynsvej og Bøjdenvej, aflyses inden for denne lokalplans område, som afgrænset på kortbilag 1.
En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når, planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.
Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg, som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.
Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Ekspropriation efter lokalplanen
Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.
Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.
Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.