Planens indhold

Lokalplanen giver mulighed for at omdanne Ullerslevs bycenter med blandt andet en ny almen boligbebyggelse og en mulighed for at udvide den eksisterende dagligvarebutik. Lokalplanen fastlægger de overordnede rammer for både ny og eksisterende bebyggelse, parkering og ubebyggede arealer.  

Områdets anvendelse og disponering 

Lokalplanen fastlægger områdets generelle anvendelse til centerområde med mulighed for butikker, liberale erhverv, privat og offentlig servicevirksomhed, kulturelle formål samt boliger.

Lokalplanen er opdelt i fire delområder, som vist på kortet herunder.  

Delområde 1 udlægges til centerformål. Lokalplanen giver mulighed for, at den eksisterende dagligvarebutik kan udvides og at arealerne øst for butikken kan nyindrettes som torv og p-plads orienteret mod Lundsager, hvilket kan skabe en større synlighed for butikken og nye muligheder for varelevering. En evt. udvidelse forudsætter, at ejendommen, Lundsager 8, inddrages i projektet på baggrund af en frivillig aftale.  

I delområde 2, som omfatter den oprindelige centerbebyggelse med tilhørende parkeringsarealer og grønne områder, giver lokalplanen mulighed for en større sammenhængende boligbebyggelse i form af almene boliger i både en, to og tre etager. Boligbebyggelse i op til tre etager er fastlagt til opførelse i den nordlige del af området ud mod Egevangsvej og dagligvarebutikken. Det skyldes, at området her rummer den største bymæssighed og aktivitet, hvilket en etagebebyggelse vil understøtte. Lokalplanen er udarbejdet, så det fortsat er muligt, at dele af centerbebyggelsen kan bestå og drives som hidtil.

I de øvrige delområder, 3 og 4, åbner lokalplanen ligeledes op for, at der ud over anvendelser til centerformål, også kan indrettes boliger, hvis behovet opstår.    

Bebyggelsens omfang og placering   

Delområde 1

Ny bebyggelse i delområde 1 (dagligvarebutik) fastlægges via et byggefelt, som angivet på lokalplanens kortbilag 4. Det fremtidige butiksareal må maksimalt udgøre 1.200 m2. 

Delområde 2 

Indenfor delområde 2 må der samlet set opføres et etageareal svarende til 4.400 m². Ved at fastsætte et etageareal frem for en bebyggelsesprocent for området sikres en fleksibilitet i forhold til at tilrettelægge et alment boligbyggeri i samspil med hele eller dele af den eksisterende centerbebyggelse, som er bygget på såkaldte sokkelgrunde. Lokalplanen er udarbejdet, så det er muligt at dele af centerbebyggelsen kan bevares til centerformål.    

Bebyggelsen i delområde 2 må opføres i 1, 2 og 3 etager. Byggeri i op til 3 etager tillades kun indenfor byggefelt B, som er placeret i området nærmest Egevangsvej. Lokalplanen fastlægger samtidig, at byggeriet skal trappes ned til to etager i begge ender af byggefeltet. Bestemmelsen er medtaget for at sikre en tilpasning af byggeriet til de øvrige omgivelser. 

Den almene boligbebyggelse bliver relativ tæt med mere end 40 nye boliger. For at sikre luft og et ensartet udtryk i bebyggelsen, er boligerne planlagt med indvendige individuelle opbevaringsrum og lokalplanen tillader derfor kun fælles sekundær bebyggelse, eks. fælles drivhus, orangeri, pergolaer, redskabsrum, overdækninger eller lign.  

Delområde 3 og 4 

Bebyggelsen i delområderne 3 og 4 må ikke overstige 45 % for den enkelte ejendom og må maksimalt opføres i 2 etager.   

For delområde 4 fastholdes en byggelinje mod Lundsager på 10 m. I dag er bygningerne i delområdet, hhv. lægehuset, den tidligere bank og brugs, placeret tilbagetrukket men orienteret mod Lundsager, hvilket er med til at markere bymidten i Ullerslev i forhold til de omkringliggende boligområder. I dag er der også en overdækket tankstation og en el-ladeplads, som ligger nærmere vejen end 10 m. 

Bebyggelsens ydre fremtræden 

Da der er tale om en byomdannelse, hvor eksisterende og nyt byggeri kommer til at ligge side om side fastlægger lokalplanen bestemmelser om valg af materialer og farveholdning for at skabe sammenhæng i området. 

Den nye almene boligbebyggelse bliver i 1, 2 og 3 etager og skiller sig derved ud fra den øvrige bebyggelse i området, som primært er opført i 1 og 1½ etage. For at bebyggelsen ikke skal syne for høj foreslås et arkitektonisk greb, hvor den øverste etage udføres i et andet materiale. Formålet er at skabe en tydelig vandret deling af bygningerne, som visuelt skal medvirke til, at bebyggelsen syner lavere. Et eksempel på dette kan ses af visualiseringen herunder. Et vigtigt element er desuden, at boligbebyggelsens tag udføres som en visuel let konstruktion, hvilket eksempelvis tagpap eller lette tagplader i stål eller eternit kan imødekomme. 

Lokalplanen tillader altaner, altangange og udvendige trapper. For at sikre sammenhæng i den enkelte bebyggelse, eks. den almene bebyggelse, er det vigtigt at disse elementer afstemmes i forhold til valg af materialer og farver.    

 

Skiltning 

Lokalplanen medtager bestemmelser om skiltning - både facade- og fritstående skilte. Formålet er at balancere hensynet til butikker og erhvervsdrivendes behov for synlighed med ønsket om at skabe en attraktiv bymidte. Planens bestemmelser om skiltning bygger på Nyborg Kommunes skiltepolitik (2016), der er kommunens administrationsgrundlag vedr. skiltning i hele kommunen.

Veje, stier og parkering 

Lokalplanen ændrer ikke på den overordnede vejbetjening af området, som sker via Lundsager, Egevangsvej og Teglgårdsvej. Lokalplanen sikrer samtidig, at en del af de nuværende stiforbindelser igennem området fastholdes, herunder en nord-sydgående stiforbindelse og stiforbindelse mellem Bondemosen og skole, kultur- og idrætscenteret.  

Med lokalplanen nedlægges en stor del af områdets offentlige p-pladser, da parkeringsarealerne inddrages i det almene boligprojekt. Lokalplanen fastlægger bestemmelser om, at der til hver bolig skal etableres minimum 1¼ p-plads, ligesom der for hver 50 m² centerbebyggelse skal etableres 1½ p-plads. P-kravet til boliger er lavere end den gældende parkeringsnorm i Nyborg Kommune, men vurderes tilstrækkeligt til at dække kravet til centralt beliggende almene boliger, mens kravet til butikker og centerbebyggelse er fastholdt fra den tidligere lokalplan 41.

Håndtering af spilde- og overfladevand 

Lokalplanområdet er omfattet af Nyborgs Spildevandsplan 2018-2024. Området ligger indenfor to kloakoplande, hvor den nordlige del er separatkloakeret, mens den sydlige del er fælleskloakeret. Det anbefales, at ny bebyggelse i det nuværende fælleskloakerede område forberedes til separatkloakering.

Der vil være behov for at overfladevand fra bebyggelse og befæstede arealer tilbageholdes inden det ledes til spildevandsystemet. Forsinkelse af overfladevand kan ske ved hjælp af forskellige LAR-løsninger og magasiner til opbevaring af vand på eller under terræn.

Fælles friarealer og ubebyggede arealer 

Lokalplanen udlægger fælles friarealer for delområde 2, som omfatter den almene boligbebyggelse. Arealerne skal først og fremmest fremstå som små grønne oaser og skal herudover indbyde til ophold og fælles aktiviteter målrettet områdets beboere.

For hele lokalplanområdet gælder det, at ubefæstede og ubebyggede arealer skal tilsås, beplantes eller på anden vis fremtræde i sømmelig stand. Lokalplanen fastlægger, at hegn i skel eller hegn benyttet som afgrænsning af boligenheders udendørs opholdsarealer, skal udføres som levende hegn med hække eller buske. Bestemmelsen forhindrer ikke at nære private opholdsarealer eks. en terrasse kan afskærmes med f.eks. et mindre fast hegn.   

Billederne herunder er tænkt som inspiration til områdets grønne indretning.