Kommuneplanen

Kommuneplan 2021 om Ullerslev 

Ullerslev udgør sammen med Ørbæk en af kommunes to lokale centerbyer. Centerbyerne fungerer som bindeled mellem Nyborg, landsbyerne og landdistrikterne.   

Ønsket er at fastholde og udvikle centerbyerne, som attraktive bosætningsbyer med et bredt udbud af boliger og den nødvendige offentlige og private service.  

I 2022 vedtog byrådet en udviklingsplan for Ullerslev. En omdannelse af centerområdet med blandet bolig og erhverv er netop fremhævet som en del af det fysiske hovedgreb for byens udvikling, og som en konkret indsats for at styrke bosætningen og brandingen af Ullerslev, som en attraktiv bosætningsby. 

Den aktuelle planlægning er således i overensstemmelse med den strategiske byudvikling for Ullerslev. 

Om kommuneplanens rammer 

Lokalplanen er omfattet af følgende ramme i kommuneplan 2021: 

• 2.C.1 - Ullerslev Centerområde

Rammen fastlægger følgende bestemmelser for lokalplanplanlægningen:  

• Områdets anvendelse: Centerområde og bymidte, inkl. dagligvare og udvalgsvarebutikker. 
• Bebyggelsesprocent 45% beregnet ud fra den enkelte ejendom
• Maks. antal etager: 2 etager 
• Maks. bygningshøjde: 11 meter  
• Udstykning er tilladt indenfor rammeområdet 

Tillæg til kommuneplan 2021 

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanramme, 2.C.1 - for Ullerslev Centerområder, hvorfor Nyborg Kommune sideløbende har udarbejdet et tillæg til kommuneplan 2021 (tillæg nr. 7).  

Formålet med tillægget er at tydeliggøre, at området omkring det gamle center udgør en central del af byen med plads til boliger, butikker og erhverv og med en relativ tæt og høj bebyggelse. Kommuneplantillægget præciserer derfor, at bymidten også kan anvendes til boligformål og hæver det tilladte etageantal fra 2 til 3 etager og den maksimale bygningshøjde fra 11 til 13 m. Kommuneplantillægget fastsætter desuden en parkeringsnorm for boliger på 1¼ p-plads pr. bolig, hvilket er lavere end kommunens generelle parkeringsnorm på 1½. Det nedsatte parkeringskrav begrundes dels i ønsket om at omdanne og fortætte et eksisterende centerområde med almene boliger, samt områdets centrale placering i Ullerslev tæt på indkøb, service og offentlig transport.    

Jf. kommuneplanens generelle rammebestemmelser fastsættes minimumsgrundstørrelsen for tæt-lave boliger normalt til 250 m² eksklusiv eventuel adgangsvej, fælles parkeringspladser og fælles opholdsarealer. Kravet kan fraviges, når der er tale om almene boliger eller, hvis det i er begrundet i særlige arkitektoniske, landskabelige, rekreative, miljømæssige eller funktionelle hensyn. Da der er tale om byomdannelse og fortætning i et eksisterende byområde, så forventer Nyborg Kommune, at grundstørrelsen for evt. tæt-lave boliger bliver mindre end 250 m². 

Detailhandel 

Lokalplanområdet ligger indenfor bymidteafgrænsningen i Ullerslev, jf. kommuneplanens detailhandelsstruktur. 

I lighed med andre byer af Ullerslevs størrelse er detailhandlen reduceret over en årrække, hvorfor flere butiks- og erhvervslokaler har fundet nye anvendelser eller står tomme. Nærværende planlægning skal sikre mulighed for at området fortsat fremstår attraktivt og med nye muligheder for blandt andet almene boliger og en udvidelsesmulighed for den nuværende dagligvarebutik/købmand. Sidstnævnte udgør en vigtig del af byens DNA i kraft af den centrale beliggenhed og ekstra services i form af posthus, pakkeudlevering, apotekerudsalg, blomsterbinding, brødudsalg mm.

Den aktuelle planlægning respekterer de nuværende retningslinjer, omfang og butiksstørrelser for detailhandel i Ullerslev, som jf. kommuneplanens retningslinjer er oplyst til:

Inden for bymidteafgrænsningen kan der etableres op til 3.800 m² bruttoetageareal til butiksformål fordelt mellem 2.000 m² til udvalgsvarebutikker og 1.800 m² til dagligvarebutikker.

Pt. indeholder bymidten følgende butikker: