Bestemmelser

I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 572 af 29/05/2024) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.

1.1 Det er lokalplanens formål:

  • at udvide centerområdets anvendelse til at omfatte boligformål, herunder almene boliger. 
  • at sikre en udvidelsesmulighed for områdets eksisterende dagligvarebutik, samt skabe forbedrede muligheder for varelevering.  
  • at give mulighed for at nedrive hele eller dele af det gamle Ullerslev Center. 
  • at indpasse det almene boligbyggeri visuelt i området ved at fastsætte bestemmelser om nedtrapning af etager og bestemmelser om skift i materialer. 
  • at sikre, at der fortsat er gode stiforbindelser gennem området. 

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr.

13cf,  29fæ,  29ga,  29gb,  29gc,  29gd,  29ge,  29gf,  29gn,  29go,  29hy,  29hz,  29hæ,  h9hø,  29kl,  30gf,  30hp,  30hq,  30kl alle af Ullerslev by, Ullerslev, del af 13av Ullerslev By, Ullerslev og del af vejareal på Egevangsvej og Lundsager samt alle parceller, der udstykkes herfra.

2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. Der ændres ikke på zoneforholdene. 

3.1 Lokalplanområdets generelle anvendelse fastlægges til centerområde. 

Indenfor området må der kun opføres og indrettes bebyggelse til butikker, liberale erhverv, privat og offentlig servicevirksomhed, cafeer eller lign, samt boliger til helårsbeboelse.   

3.2 Lokalplanen er opdelt i fire delområder: 

  • Delområde 1 udlægges til centerformål 
  • Delområde 2 udlægges til almen boligbebyggelse - evt. i kombination med anvendelser til centerformål  
  • Delområde 3 og 4 udlægges til centerformål med mulighed for boliger.

3.3 Boliger skal opføres som etageboliger eller tæt-lave boliger. 

3.4 Der må indrettes indtil 3.200 m2 detailhandel indenfor lokalplanområdet fordelt med 1.800 m2 til dagligvarer og 1.400 m2 til udvalgsvarebutikker. Den enkelte dagligvarebutik må maksimalt være 1.200 m2, mens den enkelte udvalgsvarebutik maksimalt må være 1.000 m2.  

4.1 Der må ske udstykning, matrikulering, sammenlægning og arealoverførsel til opfyldelse af lokalplanens formål og anvendelse. Principiel udstykningsplan fremgår af kortbilag 2.   

4.2 Ingen grund til tæt-lav bebyggelse må udstykkes mindre end 250 m2. Ved udstykning til tæt-lav bebyggelse må andele af fælles parkerings- og friarealer medregnes ved beregning af grundstørrelser.

Ad 4.2. Bemærk: Byggelovens § 10 A vedr. sikring af udstykning finder ikke anvendelse ved almene boliger, jf. § 10A stk. 2.   

5.1 Lokalplanområdet skal fortsat vejbetjenes fra Lundsager, Egevangsvej og Teglgårdsvej i princippet som vist på kortbilag 4. 

5.2 Der skal sikres stiforbindelser igennem lokalplanområdet i princippet, som vist på kortbilag 4. Stierne skal fortsat være tilgængelige for offentligheden.  

5.3 Hovedstier, som vist på kortbilag 4, skal udlægges i en bredde på min. 3 meter og anlægges med fast belægning i en bredde på min. 2 m. 

5.4 Der udlægges interne veje i delområde 2 med en principiel placering, som vist på kortbilag 5 i form af privat fællesvej, udformet med en kørebanebredde på minimum 5,5 meter. Der skal anlægges vendemulighed inden for området, udført i henhold til vejreglerne, og dimensioneret til renovationsbil. 

 

 

Ad. 5.2 Stierne i delområde 2 betjener flere ejendomme og vil få status af private fællesstier.  

Veje og stier skal af hensyn til handicappede brugere så vidt muligt udformes efter anvisningerne i DS-håndbogen "Udearealer for alle". I tilfælde hvor det ikke kan opfyldes fuldstændigt, skal der laves løsninger, som tilgodeser så mange handicappede brugere som muligt.

6.1 Der skal etableres parkeringspladser, som følgende:

  • Minimum 1¼ p-plads pr. bolig. 
  • Minimum 1½ p-plads pr. 50 m2 areal til butikker og øvrig centerbebyggelse.  

Parkering må anlægges som fælles parkering og skal have en principiel placering som angivet på kortbilag 4.  

6.2 Der skal etableres handicappladser, som følgende:  

Parkeringsanlæggets størrelse (antal p-pladser)  Handicappladser til alm. biler 3,5 x 5,0 m  Handicappladser til kassebiler 4,5 x 8,0 m 
1-9   1
10-25 1 1
26-50 1 2
51-75 2 2
76-100  2 3
101-150 3 3

6.3 Matrikel.nr. 30kl, som i dag huser lægerne i Ullerslev, skal fortsat have adgang til 9 parkeringspladser beliggende indenfor lokalplanens delområde 2 og i tilknytning til lægehuset. 

6.4 Der skal etableres cykelparkering svarende til minimum 2 pladser pr. 100 m2 etageareal tilknyttet boliger og øvrig centerbebyggelse. 

 

Ad 6.1 Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri hvortil der etableres mere end 10-pladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.

Ad 6.3 Lægerne i Ullerslev har på tidspunktet for lokalplanens udarbejdelse en tinglyst aftale om adgang til 9 parkeringspladser på det offentlige parkeringsareal. 

7.1 Belysning langs stier og ved parkeringspladser skal udformes som park- eller pullertarmaturer. Maksimal lyspunktshøjde over terræn er 4,5 meter. Armaturer til belysning skal udføres i ens materiale- og farvevalg indenfor den enkelte matrikel.  

Delområde 1 

8.1 Dagligvarebutikken kan udvides indenfor byggefelt A, som vist på kortbilag 4. Det samlede butiksareal må maksimalt udgøre 1.200 m2. 

8.2 Mindre sekundære bygninger på op til maks. 50 m2 tilknyttet dagligvarebutikken, eksempelvis overdækninger til indkøbsvogne, kan placeres udenfor byggefeltet. 

Delområde 2 

8.3 Indenfor delområdet som helhed må der maksimalt opføres bebyggelse svarende til et etageareal på 4.400 m2. 

Etagearealet omfatter i det konkrete tilfælde både primære og sekundære bygninger og beregnes ved sammenlægning af bruttoarealerne af samtlige etager, herunder kældre og udnyttelige tagetager samt altanlukninger, udestuer, forbindelsesgange og lignende.

8.4 Indenfor byggefelt B må bebyggelse opføres i op til 3 etager og med en maksimal bygningshøjde på 13 m. Dog skal bebyggelsen aftrappes til 2 etager i begge ender af byggeriet. Se princip-skitse nedenfor. 

8.5 Bebyggelse udenfor byggefelt B må opføres i op til 2 etager og med en maksimal bygningshøjde på 9,5 m. 

8.6 Bebyggelse udenfor byggefelt B må ikke placeres nærmere delområdets afgrænsning mod andre delområder, end at følgende er opfyldt: bebyggelsens maksimale højde er 1,4 x afstanden til delområdets afgrænsning. Herudover skal ny bebyggelse respektere en afstand til offentlig vejskel på min. 0,5 m.  

8.7 Sekundær bebyggelse, som skure, overdækninger, drivhuse, orangerier mm. må kun opføres som fælles bebyggelse og må placeres i skelbræmmen i princippet som vist på kortet herunder. Evt. overdækninger tilknyttet den enkelte bolig begrænses til markiser.

Delområde 3 

8.8 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 45%. 

8.9 Bebyggelse må opføres i op til 2 etager og med en maksimal bygningshøjde på 9,5 m  

8.10 Bebyggelse må ikke placeres nærmere delområdets afgrænsning mod andre delområder, end at følgende er opfyldt: bebyggelsens maksimale højde er 1,4 x afstanden til delområdets afgrænsning. Herudover skal ny bebyggelse respektere en afstand til offentlig vejskel på min. 0,5 m.  

Delområde 4 

8.11 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 45%. 

8.12 Ny bebyggelse inkl. sekundær bebyggelse skal respektere byggelinje på 10 m mod Lundsager. 

8.13 Bebyggelse må opføres i op til 2 etager og med en maksimal bygningshøjde på 9,5 m  

8.14 Bebyggelse må ikke placeres nærmere delområdets afgrænsning mod andre delområder, end at følgende er opfyldt: bebyggelsens maksimale højde er 1,4 x afstanden til delområdets afgrænsning. 

 

Ad. 8.4 Principskitse for nedtrapning af byggeriet fra 3 til 2 etager indenfor byggefelt B. 

 

Ad. 8.4 Byggefelt B er placeret ½ m fra vejskel og er 15 meter bredt. 

Ad. 8.7 Principtegning for placering af fælles sekundær bebyggelse i skelbræmmen i delområde 2 (markeret med blåt). Mod stien er det vigtigt, at den sekundære bebyggelse ikke fremstår som en samlet massiv bebyggelse, men deles op i mindre enheder.   

Ad 8.12 På tidspunktet for lokalplanens vedtagelse er der opført en let og transparent overdækning ved tanken på Lundsager mellem vejen og ny byggelinje, hvilket er naturligt i forhold til grundens eksisterende udnyttelse.  

 

 

 

9.1 Ny bebyggelse skal udføres med facader i tegl i varme nuancer eller som vandskuret/pudset mur. Gavltrekanter som helhed og mindre dele af facaden må fremtræde i andre materialer, dog maks. 30 % af den enkelte facade. 

9.2 Ved byggeri i to og tre etager, indenfor delområde 2, skal den øverste etage udføres med et skift i materiale eller overflade - eksempelvis ved at benytte en træbeklædning eller vandskure/pudse den øverste etage. Skiftet skal også gennemføres for gavlfacader. 

9.3 Malede overflader må kun fremstå i farver efter den klassiske jordfarveskala (jf. bilag 6), sort og hvid. Jordfarver må ligeledes tones med sort og hvid. 

9.4 Tage må ikke udføres med valm.  

9.5 Tagbeklædninger må ikke fremstå i reflekterende materialer med et glanstal på over 10. Bestemmelsen gælder ikke for anlæg til indvinding af solenergi, jf. 9.7.

9.6 Anlæg til indvinding af solenergi skal tilpasses tagfladen. Solenergianlæg på tage med hældning skal placeres plant med tagfladen. På flade tage må anlæggene etableres med en hældning ift. vandret på op til 45 grader.

9.7 Udvendige trapper, altaner, altangange og rækværk/afskærmninger tilknyttet en sammenhægende boligbebyggelse, eks. almene boliger i delområde 2, skal udføres med et gennemgående ensartet udtryk.    

Sekundær bebyggelse 

9.8 Ydervægge og tage på sekundære bygninger kan fremstå i andre materialer end nævnt ovenfor, men skal respektere 9.3 vedrørende farver og 9.6 vedrørende reflekterende tagmaterialer.  

Ad 9.2 Formålet med bestemmelsen er at skabe en tydelig vandret deling af bygningerne, som visuelt skal medvirke til, at bebyggelsen syner lavere.  

 

10.1 Skiltning skal fremtræde enkel og informativ og skal i omfang, udformning og farve tilpasses bygningens størrelse, fagdeling og det samlede gadebillede. 

Facade- og udhængsskilte

10.2 Facade- og udhængsskilte må kun placeres i stueetagen og i tilknytning til indgangsdør og vinduer. 

10.3 Skilte på samme facade for forskellige virksomheder skal samordnes.

10.4 Facadeskiltning kan ske ved at male direkte på facade eller butiksrude, i felter, mindre skiltebånd eller med enkelte bogstaver. Bogstavhøjden må ikke uden tilladelse overstige 40 cm.  

10.5 Skilte må ikke være gennemlyste. Kun skrift og logo må være gennemlyste. 

10.6 Der må kun opsættes ét udhængsskilt pr. butik/virksomhed. Skiltefladen på udhængsskilte må ikke overstige 0,5 m2 og må ikke have et større fremspring fra facaden end 0,8 m. Skiltet skal derudover have en frihøjde på 2,80 m over gadeniveau.  

Fritstående skilte 

10.7 Der må kun opsættes ét større fritstående skilt i form af en pylon pr. ejendom. Herudover kan der indenfor lokalplanområdet opsættes én fælles pylon, som giver en samlet oversigt over områdets butikker, erhverv mm.      

10.8 Pyloner må maks. være 4 meter høje. 

Ad 10.7 Bemærk, at placering af pyloner/større fritstående skilte skal vurderes i forhold til trafikale oversigtsforhold.  

11.1 Der udlægges fælles fri- og opholdsarealer for delområde 2, som anvist på kortbilag 4. Arealerne skal overvejende fremstå i græs, blomster og urter med buske og træer. De fælles fri- og opholdsarealer skal indbyde til ophold eller aktiviteter målrettet områdets fremtidige beboere eks. med fælles køkkenhave/højbede, grillplads, spil-, legeredskaber eller lign. 

11.2 Ubefæstede og ubebyggede arealer i øvrigt skal tilsås og beplantes eller på anden måde holdes i sømmelig stand. 

11.3 Hegn i skel, eller hegn benyttet som afgrænsning af boligenheders udendørs opholdsarealer, skal udføres som levende hegn i form af hække/buske. Levende hegn kan suppleres med trådhegn på op til 1 m, hvis trådhegnet placeres bag det levende hegn ift. skel. Bestemmelsen forhindrer ikke, at der kan foretages en mindre afskærmning af private terrasser i andre materialer. For sammenhængende boligbebyggelser, eksempelvis almene boliger i delområde 2, skal afskærmningen udføres i ens materialer og farver.  

11.4. Udendørs oplag tilknyttet butikker eller erhverv, samt oplagspladser til renovation eller genbrugsøer skal afskærmes med beplantning eller fast hegn udført i træ.  

11.5 Karaktergivende træer indenfor lokalplanområdet skal så vidt mulig søges bevaret. Karaktergivende træer er markeret på kortbilag 4. 

11.6 Lastbiler, containere, campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.

12.1 Lokalplanområdet ligger indenfor to områder af spildevandsplanen. Områderne er vist på kortbilag 3. 

  • Indenfor det separatkloakerede område tillades en maks. befæstelsesgrad på 20 %  
  • Indenfor det fælleskloakerede område tillades en maks. befæstelsesgrad på 30 %

Såfremt befæstelsesgraden overstiger det maksimalt tilladte, så skal den forøgede mængde overfladevand håndteres eller forsinkes på egen grund - f.eks. med LAR-løsninger eller bassiner på eller under terræn. 

13.1 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal parkeringsarealer og fælles opholdsarealer være anlagt. Arealerne skal senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse. Bebyggelsen skal ligeledes være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandsanlæg.

 

14.1 Når lokalplanen er vedtaget aflyses følgende tilstandsservitutter: 

Servitutter vedrørende medlemskab af centerforeningen, hhv.

  • Dato/løbenummer 04.11.1976-947425-35  
  • Dato/løbenummer 23.11.1976-947436-35  
  • Dato/løbenummer 30.11.1976-947429-35
  • Dato/løbenummer 12.01.1979-947453-35
  • Dato/løbenummer 15.12.1986-0-35
  • Dato/løbenummer 15.12.1986-947434-35
  • Dato/løbenummer 15.12.1986-947521-35
  • Dato/løbenummer 15.12.1986-947524-35

Servitutter vedr. bygningsregulerende bestemmelser i forbindelse med oprindeligt grundsalg, hhv.

  • Dato/løbenummer 05.11.1964-942287-35 med titel: Dok om bebyggelse, benyttelse, fjernvarme mv. (vedrører matr.nr. 30gf) 
  • Dato/løbenummer 11.02.1965-942365-35 med titel: Dok om bebyggelse, benyttelse, fjernvarme mv. (vedrører matr.nr. 30hq) 
  • Dato/løbenummer 18.03.1965-942362-35 med titel: Dok om bebyggelse, benyttelse, fjernvarme mv. (vedrører matr.nr. 30hp)  

Ad. 14.1 Der henvises også til afsnittet om "servitutter" i lokalplanens redegørelse om "Forhold til anden planlægning". 

15.1 Lokalplan nr. 41 for et centerområde i Ullerslev By aflyses ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan nr. 341.   

En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når, planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.

Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg, som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.

Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Ekspropriation efter lokalplanen

Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.

Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.

Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.