Lokalplanområdet er et større ubebygget areal mellem Teglværksskoven og boligområdet Skovparken ved Skaboeshusevej i det nordlige Nyborg. Grunden har hidtil været en kommunalt ejet grund i tilknytning til en række driftsbygninger ved Skaboeshusevej 104 ('Avlsgården').
Området langs Skaboeshusevej er udbygget i 1970'erne og 1980'erne på Avlsgårdens jorder, nord for den dengang nye del af fynske motorvej til Knudshoved. Boligområdet Skovparken vest for Skaboeshusevej er udbygget i etaper efter en samlet plan fra syd mod nord. Skovparken er i dag et af Nyborgs største boligområder med ca. 730 boliger i form af rækkehuse og parcelhuse. Samtidig med udbygningen af boligområdet Skovparken er arealerne øst for Skaboeshusevej udbygget løbende med især offentlige institutioner, hvor især institutionen Strandvænget var markant i området. Strandvænget, der ligger få hundrede meter nord for planområdet, er i 2021 under omdannelse til et attraktivt grønt boligområde med mere end 200 blandede boliger med det nye navn Strandhøjen.
Lokalplanområdet, der ligger i direkte tilknytning til den tidligere avlsgård, har ikke tidligere været bebygget og er på den vis at betragte som jomfruelig jord, selvom området er i byzone. Grunden fremstår som en grøn plæne med større beplantning langs den eksisterende interne vej (billede A på figur X), Avlsgårdsvænget, og langs skel mod Skaboeshusevej (billede B). Området er også internt opdelt af større beplantningsbælter (billede D og F). Mod nord grænser området op til en eksisterende bolig (billede G) og mod syd til driftsbygninger, der bl.a. huser Nyborg Kommunes serviceteam (billede C). Området grænser direkte op til skovbrynet til Teglværksskoven mod øst (billede E og H).
Lokalplanområdet har et samlet areal på ca. 15.650 m2, da det omfatter storparcellen samt et yderligere jordstykke syd herfor.
Figur 4: Planområdet set fra luften, her afgrænset omtrentligt med rød linje. Planområdet består hovedsageligt af åbne græsarealer opdelt af beplantningsbælter og allétræer. Området er afgrænset af Skaboeshusevej mod vest, Teglværksskoven mod øst, en boligparcel mod nord og Avlsgårdens driftsbygninger mod syd.
Figur 5: Billeder fra planområdet. Både langs den nuværende adgangsvej (A) og Skaboeshusevej (B) er vejene flankeret af træer. Planområdet støder op til driftsbygningerne ved Avlsgården (C) og en privat bolig (G). Området er præget af åbne græsplæner opdelt af plantebælter (D og F) og nærheden til Teglværksskoven (E og H).