Kommuneplanen

Mål og hovedstruktur

Kommuneplan 2017 fastlægger en række mål, der er styrende for kommunens planlægning for nye boliger og boligområder. Mål af relevans for planlægningen for et boligområde ved Skaboeshusevej vurderes at være følgende, der fremgår af henholdsvis Samlet udviklingsplan for Nyborg og Boligområder i Nyborg:

• Nyborg skal være et godt og trygt sted at bo, og der skal tilbydes spændende og varierede bomuligheder i områder af høj kvalitet, tæt på natur, vand og rekreative områder.
• Den grønne struktur i udviklingsplanen skal være det styrende element i detailplanlægningen.
• Det fremtidige boligbyggeri i Nyborg by skal opføres som en kombination af åben-lav, tæt-lav og etageboligbebyggelse, så der sikres et varieret boligudbud, der kan tilfredsstille den til en hver tid værende efterspørgsel.
• Byudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag, hvor der skal tages vidtstrakte hensyn til natur og miljø, klimatilpasning, hensigtsmæssige infrastrukturelle løsninger, energibesparende løsninger, sundhedsfremmende tiltag samt løsninger til beskyttelse af grundvandet.
• Det er Byrådets mål, at boligområderne er unikke og udtrykker høj arkitektonisk kvalitet, der udnytter de landskabelige muligheder.
• I forbindelse med detailplanlægning skal der være mulighed for at indtænke alternative bebyggelsesformer og -tætheder, der begrænser arealforbruget og kan imødekomme efterspørgslen på nye boligtyper.

Denne lokalplan understøtter disse mål ved:

• at udlægge boligområde til tæt-lav boliger (rækkehuse/byhuse) i eksisterende byzone, og uden for den grønne struktur,
• at boligerne planlægges som byhuse, der i en lokal sammenhæng vurderes at være alternative bebyggelsesformer og -tætheder, der begrænser arealforbruget og kan imødekomme efterspørgslen på nye boligtyper,
• at sætte bestemmelser for bygningers udformning og arkitektur, der sikrer høj arkitektonisk kvalitet,
• at sikre, at der indarbejdes attraktive grønne friarealer til boligerne, og
• at sikre, at der tages højde for fremtidige ekstremregnsituationer. 

Retningslinjer

Planområdet ligger inden for et udpeget fokusområde for oversvømmelse. Skovparken er udpeget som fokusområde, da der fremover er risiko for skader som følge af oversvømmelser fra kloakken ved skybrud. Der ligger endvidere flere interessepunkter fra kategori 1, hvor interessepunkterne også er udpeget af hensyn til beredskabet. Der har ikke været problemer med oversvømmelser i området endnu. Følgende retningslinje er derfor relevant for planarbejdet:

1. I fokusområderne og indenfor kystplanlægningslinjen skal nye byggerier og anlæg sikres mod store værditab ved oversvømmelser fra havvand og ekstremregn ved at der gennemføres en vurdering af risikoen og med forslag til håndtering af denne. Alternativt skal bygherre godtgøre, at der ikke vil ske oversvømmelser på stedet.

Se nærmere under afsnittet Klimatilpasning under Forhold til anden planlægning.

Generelle rammebestemmelser

Kommuneplan 2017 fastlægger en række generelle rammebestemmelser, der er styrende for kommunens planlægning for nye boliger og boligområder, bl.a.:

• Grundstørrelser: Grunde ikke må udstykkes med en grundstørrelse under 700 m² for åben-lav og 250 m² for tæt-lav bebyggelse.
• Tag med glans: Tage ikke må beklædes med reflekterende materialer med en glansværdi over 10.
• Parkering: For tæt-lav boliger gælder som udgangspunkt et krav om 1½ p-pl. pr. bolig (1 ved boligen; den ½ kan anlægges på fælles p-plads).
• Støj: Støjfølsom bebyggelse skal placeres således, at støjbelastninger fra eksisterende eller planlagte veje ikke overstiger nedenstående grænseværdier. De i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 om støj fra veje fastsatte vejledende støjgrænseværdier, skal følges videst muligt.
• Fri- og opholdsarealer: Ved nye bebyggelser skal der udlægges fri- og opholdsarealer af en passende størrelse afhængigt af bebyggelsernes anvendelse, omfang, karakter og beliggenhed. Fælles opholdsarealer skal etableres på terræn. Hævede gårdarealer, terrasser og altaner kan ikke medregnes som fælles fri- og opholdarealer. Ved etablering af mere end 4 tæt-lave og 8 åben-lave boliger skal der anlægges fælles friarealer svarende til min. 100 m² (tæt-lav) 50 m² (åben-lav) pr. bolig.
• Produktionsvirksomheder: Inden for de udpegede konsekvenszoner omkring erhvervsområderne forbeholdt produktionsvirksomheder mv. skal der ved lokalplanlægning redegøres for planens virkning på produktionsvirksomheder, herunder virksomhedens drifts- og udviklingsmuligheder. Der kan ikke lokalplanlægges for anvendelser, som vil medføre skærpede miljøkrav til produktionsvirksomhederne i det udpegede erhvervsområde forbeholdt produktionsvirksomheder mv. medmindre der i planlægningen stilles som forudsætning for ibrugtagning, at der er etableret afhjælpende foranstaltninger, der afværger denne påvirkning.

Lokalplanen indarbejder ovennævnte rammebestemmelser med undtagelse af minimumsgrundstørrelsen for tæt-lav boliger, der er præciseret i kommuneplantillægget (se nedenfor).

Kommuneplanrammer

I Kommuneplan 2017 er lokalplanområdet beliggende indenfor rammeområde 1.B.41. Område 1.B.41er udlagt til boligområde.

For rammeområdet er fastlagt en maksimal bebyggelsesprocent på 40, og bebyggelse må ikke bygges i mere end 2 etager og mere end 8,5 m i højden.

Af rammen for området fremgår det endvidere, at:

• Nybyggeri skal opføres under hensyntagen til den stedlige byggeskik, materialer og farver.
• Der skal sikres et sammenhængende grønt forløb mellem skoven og bebyggelsen.
• Der etableres stiforbindelse fra parkeringsplads til skoven.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for området, da planen tillader en mindre andel af byggeriet opført i 3 etager og op til 10 m i højden. Sideløbende med lokalplanen er derfor udarbejdet og fremlagt et tillæg til Kommuneplan 2017.

Kommuneplantillæggets reviderer en række bestemmelser for rammeområde 1.B.41 - Nyborg, boligområde øst for Skaboeshusevej. Ændringerne er af mindre omfang og består i en række begrænsede undtagelser fra rammens generelle bestemmelser om højde, etageantal og udstykning. Tillægget præciserer endvidere anvendelsen til tæt-lav boliger i tråd med de bebyggelsesregulerende bestemmelser. 

Følgende ændringer indføres i rammen med tillægget:

• Det præciseres, at der kan etableres tæt-lav boliger inkl. fælleshus i området i tråd med de bebyggelsesregulerende bestemmelser og anvendelsen til boligområde.
• Der gives mulighed for, at enkelte boliger kan opføres i tre etager og op til 10 m i højden. Det angives, at det samlede fodaftryk af bygninger med over 2 etager og over 8,5 m i højden ikke må overstige 325 m² og at sådanne bygninger kun må placeres med god afstand til nordlig nabo og Skaboeshusevej. Ændringen er begrundet med, at muligheden for, i meget begrænset omfang, at etablere bebyggelse i 3 etager kan være med til at skabe en ønsket højdemæssig variation i bebyggelsen i området. Med begrænsningen af sådanne bygningers fodaftryk til i alt 325 m² og placering er der tale om en meget afgrænset undtagelse.
• Der tillades udstykning af grunde til tæt-lav boliger på ned til 85 m², hvis bebyggelsen arrangeres i en tæt bymæssig struktur og der etableres samlede parkeringsarealer og et stort fælles friareal. Kommuneplanens generelle ramme for boligområder angiver en min. udstykningsstørrelse på 250 m² for tæt-lav boliger. Ændringen er begrundet med, at en mindre udstykningsstørrelse kan tillades, hvis boligerne sikres adgang til nødvendige faciliteter såsom parkering og grønne udearealer uden for deres eget jordstykke.
• Det præciseres, at bebyggelsesprocenten skal beregnes af området som helhed i tråd med anvendelsen til et samlet tæt-lav boligområde.
• Det fastsættes, at der skal sikres afværgeforanstaltninger til håndtering af overfladevand ved fremtidige skybrudshændelser.

Figur 15: Afgrænsningen af rammeområde 1.B.41 ift. lokalplanområdet og den planlagte anvendelse på naboarealer.