Bestemmelser
I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.
1.1 Det er lokalplanens formål:
at udlægge et område til tæt-lav boliger i ensartede materialer og formsprog, og i varierende højde og etageantal;
at friholde et bælte på 25 m langs skovbrynet for boligbebyggelse og sikre dets anvendelse til rekreativt brug;
at sikre at områdets udtryk forbliver grønt ved etablering af et plantebælte mod Skaboeshusevej og ved integration af træer på parkeringsarealer og internt mellem boligbebyggelsen.
Formålsbestemmelsen kan karakteriseres som de politiske mål, der udmøntes i de enkelte mere detaljerede regler om anvendelse, udformning osv. Formålsparagraffen har væsentlig betydning ved behandling af ansøgning om dispensation idet der ikke kan dispenseres fra lokalplanens principper, som navnlig kommer til udtryk i formåls- og anvendelsesbestemmelserne.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter dele af matr.nr. 1ayf og 1aa af Nyborg Markjorder samt alle parceller, der udstykkes herfra.
2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone.
3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse (byhuse) til helårsbeboelse inkl. et fælleshus for områdets beboere.
3.2 Lokalplanområdet opdeles i to delområder, som afgrænset på kortbilag 1:
-Delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse (byhuse) til helårsbeboelse.
-Delområde 2 må kun anvendes til fælles fri- og opholdsarealer, hvor der kan indpasses ét fælleshus for områdets beboere.
Byrådet kan tillade, at der inden for lokalplanområdet drives mindre liberalt erhverv, som almindeligvis udføres i boligområder under forudsætning af, at virksomheden drives af beboeren på ejendommen, og at virksomhedens karakter ikke påfører de omkringboende ulemper, herunder et forøget parkeringsbehov i området.
4.1 Der må ikke udstykkes parceller til tæt-lav boliger i én etage på under 125 m2 og på under 85 m2 for boliger i to og tre etager.
4.2 Det på kortbilag 2 markerede fælles fri- og opholdsareal må ikke opdeles matrikulært i flere jordstykker.
4.3 Ved udstykning af parceller til tæt-lav boliger skal hver bolig gennem tinglysning sikres en forholdsmæssig andel af det fælles fri- og opholdsareal samt af parkeringsarealet.
I tilfælde af udstykning af parceller til tæt-lav boliger sikrer lokalplanen en grundstørrelse pr. bolig på min. 85 m2/125 m2. Denne grundstørrelse suppleres med en andel i det fælles fri- og opholdsareal (delområde 2), samt adgang til en andel af parkeringsarealet.
5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Skaboeshusevej, som vist på kortbilag 2. Indkørsel til området må kun ske fra sydlig vejadgang og udkørsel kun fra nordlig vejadgang.
5.2 Interne veje i området udlægges som private fællesveje. Vejene udlægges med en kørebanebredde på min. 5 m og max. 7 m, dog med mulighed for indsnævringer.
5.3 Veje og stier må kun etableres i kørefast belægning.
5.4 Der skal sikres mulighed for lovlig vejadgang til hver bolig. Vejadgang kan sikres ved at udlægge areal til privat fællesvej eller -sti i en passende bredde ift. den påtænkte færdsel.
Ad § 5 stk. 4) Ifølge Bygningsreglement 2018 skal bebyggelsen, når der opføres mere end eet enfamilieshus til helårsbeboelse på en ejendom, opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Vejadgang kan være i form af en udlagt privat fællessti efter lov om private fællesveje, jf. bemærkninger til udstykningslovens § 18.
I vurderingen af om en privat fællesvej eller -sti er udlagt i "en passende bredde ift. den påtænkte færdsel" lægges særlig vægt på vejreglerne.
6.1 Der må ikke etableres færre end 1,5 parkeringspladser til biler pr. tæt-lav bolig. Parkeringspladserne må kun etableres inden for det på kortbilag 2 afgrænsede areal til vej og parkering.
6.2 Der må ikke etableres færre handicap parkeringspladser ift. det samlede antal parkeringspladser end oplistet i nedenstående tabel:
| Parkeringsanlæggets størrelse (pladser) | Handicappladser til alm. biler 3,5 x 5,0 m | Handicappladser til kassebiler 4,5 x 8,0 m |
| 26-50 | 1 | 2 |
| 51-75 | 2 | 2 |
| 76-100 | 2 | 3 |
6.3 Der må ikke etableres færre end 3 parkeringspladser/-stativer til cykler pr. 100 m2 etageareal til boligformål. Parkeringskravet kan også opfyldes ved at godtgøre, at der er tilstrækkelig plads til cykelparkering ved de enkelte boliger.
6.4 Der skal etableres/bibeholdes minimum ét løvtræ pr. fire parkeringspladser til biler inden for det på kortbilag 2 markerede areal til vej og parkering.
Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri hvortil der etableres mere end 10-pladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.
7.1 Belysning af veje, manøvrearealer, parkeringsarealer og stier må kun ske med parkarmaturer med en lyspunktshøjde på højest 4,0 meter. Lyskilder skal være nedadvendt og afskærmet ift. nærliggende boliger og omgivelserne.
Bestemmelsen skal modvirke lysgener for omkringboende og i forhold til skoven.
8.1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet må ikke overstige 40. Boligetagearealet for de enkelte boliger må ikke overstige følgende:
- Boliger i en etage: 95 m2
- Boliger i to etager: 108 m2
- Boliger i tre etager: 135 m2
8.2 Bebyggelse må kun opføres inden for de på kortbilag 2 afgrænsede byggefelter A, B og C i delområde 1, jf. dog undtagelsen stk. 12.
8.3 Bebyggelsen til beboelse må kun etableres som sammenbyggede boliger (række- eller kædehuse) med syd- og nordvendte facader og øst- og vestvendte gavle.
8.4 Ved bygninger med mere end fem boliger, eller med en længde på over 42 m, skal minimum én af boligenhederne forskydes frem eller tilbage ift. facadelinjen med minimum 1 meter.
8.5 Bebyggelse til beboelse må ikke placeres med en indbyrdes afstand på mindre end 5 m. To facader med vinduer må ikke placeres med en indbyrdes afstand på mindre end 10 m. Afstandskravene gælder ikke internt mellem helt eller delvist sammenbyggede boliger.
Byggefelt A
8.6 Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager og må ikke gives en højde større end 8,5 m. Der tillades dog boligbebyggelse i 3 etager med et samlet etageareal på 810 m2 og en maksimalt højde på 10 m. Bebyggelsen i 3 etager skal placeres min. 30 m fra skel mod Skaboeshusevej og 60 m fra skel mod nordlige nabo.
8.7 Inden for byggefelt A skal minimum tre og højest syv boliger opføres i én etage og minimum tre og højest seks boliger opføres i tre etager.
8.8 Bygninger til beboelse må kun placeres på en sådan måde, at den samlede bebyggelsesstruktur sker efter nedenstående princip, hvor bygninger gennem variation i længde og placering ift. nærliggende bygninger er forskudt ift. hinanden.
Byggefelt B
8.9 Bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 etage og må ikke gives en højde større end 5,5 m.
Byggefelt C
8.10 Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager og må ikke gives en højde større end 8,5 m.
Øvrige bestemmelser
8.11 Det samlede bebyggede areal af sekundære bygninger må ikke overstige 20 m² pr. bolig inkl. arealer af fælles sekundære bygninger. Højest 15 m2 pr. bolig må placeres i tilknytning den enkelte bolig/pr. udstykket boligparcel.
8.12 Uanset § 8 stk. 2 må der inden for det afgrænsede fælles fri- og opholdsareal, delområde 2, placeres et fælleshus til områdets beboere med et maksimalt etageareal på 150 m2. Fælleshuset må ikke placeres nærmere skel mod nordlig eller sydlig nabo end 30 m og ikke nærmere skel mod skoven end 2,5 m. Fælleshuset må ikke etableres i mere end én etage og må ikke gives en højde, der overstiger 7 m.
Bebyggelsens omfang inden for byggefelt A, B og C er fastsat med udgangspunkt i byggeretten, som fastsat i Bygningsreglement 2018. Det gælder f.eks. bebyggelsens omfang med en bebyggelsesprocent på 40, den maksimale højde på 8,5 m og det maksimale etageantal på 2. Der stilles dog mere restriktive krav til en del af bebyggelsen, der ligger nærmest nabo mod nord for at sikre at naboen ikke påvirkes væsentligt af den nye bebyggelse, og internt i området for at sikre en volumenmæssig variation på tværs af bebyggelsen. Med samme formål gives endvidere en mindre byggemulighed, der overstiger byggeretten i form enkelte boliger på 10 m i højden og med 3 etager, dog med krav om, at denne placeres med god afstand til Skaboeshusevej og nabo mod nord.
Ad § 8 stk. 4) Illustration af princip for forskydning i facadelinjen.
Delområde 1
9.1 Facader på boliger må kun fremstå som blank mur (mursten) i gule og gulrøde nuancer med farvespil. Mindre elementer såsom skodder, værn, karme, nedløbsrør og lignende må kun fremstå i træ eller andre materialer i farver efter den klassiske jordfarveskala, jf. bilag 3, sort, hvid eller disses farvers blanding.
9.2 Facade- og gavlpartier på boliger må ikke etableres uden vandrette teglstensbånd/gesims mellem tag og facade og mellem etager.
Vindues- og dørhuller må ikke etableres uden muret stik over hullet.
9.3 Helt eller delvist sammenbyggede boliger må kun etableres sådan, at facadeudtrykket er ensartet på tværs af boligenhederne, dvs. at facadebredden, placeringen af vindues- og dørhuller på facaden og materialevalget er ens i al væsentlighed samt at de i § 9 stk. 2 nævnte detaljer i murværket går igen/er gennemgående på tværs af boligerne. Der tillades dog variation i farvenuancen af mursten eller fugen på tværs af boligenheder, dog kun således, at en variation følger facaden til den enkelte boligenhed.
9.4 Tage på boliger må kun udføres som symmetriske saddeltage uden valm og udhæng og med gavl i blank mur, og må kun udføres med en taghældning på mellem 25 og 35 grader. Den ene tagflade på boliger i 3 etager må erstattes helt eller delvist af en åben tagterrasse med værn i materialer efter § 9 stk. 1. Terrassens værn skal fremstå som en integreret del af boligens facade.
9.5 Tage på boliger må kun fremstå i beplantning (grønne tage), f.eks. sedumtag.
9.6 Sekundære bygningers facader må kun fremstå i træ eller blank mur (mursten) i gule og gulrøde nuancer med farvespil, drivhuse undtaget.
9.7 Sekundære bygningers tage må kun fremstå i beplantning (grønne tage), f.eks. sedumtag, tagpap eller glas.
9.8 Der må ikke etableres altaner i delområdet, jf. dog muligheden for tagterrasse på visse bygninger efter § 9 stk. 3.
9.9 Skiltning må kun ske i forbindelse med virksomhedsdrift i boligområdet og med maksimale dimensioner på 0,5 m2. Der må kun opsættes ét skilt ved hver bolig.
9.10 Der må ikke etableres anlæg til indvinding af solenergi på bygninger.
Delområde 2
9.11 Fælleshuset inden for delområde 2 må kun fremstå med facader i mursten, jf. § 9 stk. 1, glas og/eller træ. Dog må glas ikke udgøre mindre end 25% af facadens areal. Taget må kun fremstå i træ, glas eller beplantning (grønne tage), f.eks. sedumtag. Taget må kun etableres som saddeltag uden valm og udhæng.
9.12 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge. Solenergianlæg på tage med hældning skal etableres plant på tagfladen og integreres i bygningens arkitektur.
Gældende for hele området
9.13 Der må ikke opsættes udvendige antenner, stålskorstene og lignende på bygninger. Tekniske installationer skal indarbejdes i arkitekturen.
Ad § 9 stk. 1) Illustration af gule mursten i forskellig nuancer, alle med farvespil.
Ad § 9 stk. 1-3) Illustrationer til understøttelse af bestemmelserne om facadernes fremtræden, herunder detaljer i murværket.
Opstalt: Boligfacader.
Gesims mellem etager og mellem tag og facade (midten), referencer.
Muret stik, referencer.
Ad § 9 stk. 9) Bestemmelser om skiltning omfatter ikke skiltning efter adresseloven, f.eks. husnummer.
Ad § 9 stk. 11) Kravet om materialevalget til fælleshuset er baseret på et ønske om, at sikre at fælleshuset integreres bedst muligt i overgangszonen mellem bebyggelsen og skoven. Her kan glas som facade- og tagmateriale være med til at give et 'let' udtryk af bygningen.
10.1 Det på kortbilag 2 markerede fælles fri- og opholdsareal (delområde 2) skal fremstå som et overgangsareal mellem bebyggelse og skoven og må kun etableres i græs, evt. med blomster og urter, og med buske og træer og evt. bede og højbede i mindre omfang samt en stiforbindelse til skoven.
Der må etableres lavninger til håndtering af overfladevand inden for arealet, hvis der sikres en rekreativ og/eller æstetisk funktion heraf.
Der må endvidere etableres en brandvej til fælleshuset i det omfang, det er nødvendigt for sikring af brandredning. Der hvor brandvejen ikke er samordnet med en stiforbindelse må brandvejen kun etableres i græsarmering/græsmakadam.
10.2 Der skal inden for det fælles friareal etableres et aktivitets- eller opholdsområde, f.eks. i form af en legeplads, en fælles bål- eller grillplads, en motionsplads og lignende. Aktivitets- eller opholdsområdet skal målrettes områdets fremtidige beboere.
10.3 Der skal i tilknytning til den enkelte bolig etableres et privat friareal til ophold, adgang og/eller opbevaring på min. 30 m2.
10.4 Fælles arealer mellem boligbebyggelsen inden for byggefelterne A, B og C skal indrettes med mulighed for ophold og med løsninger til opstuvning/nedsivning af regnvand, der har en rekreativ og/eller æstetisk funktion. Der skal indpasses min. otte solitære træer mellem bebyggelsen inden for byggefelt A.
10.5 Det på kortbilag 2 markerede areal benævnt "friareal / haver" kan anvendes til fælles friareal efter § 10 stk. 1 eller private haver i tilknytning til boliger eller en kombination heraf.
10.6 Større træer og beplantning skal så vidt muligt bevares.
10.7 Eksisterende træer markeret på bilag 5 skal bevares og må ikke fældes. Træerne må beskæres i forbindelse med almindelig drift og må opstammes for at muliggøre passage under.
10.8 Beholdere til dagrenovation for den samlede bebyggelse må kun placeres inden for, eller i direkte tilknytning til, de på kortbilag 2 udlagte vej- og parkeringsarealer.
10.9 Der skal etableres regnvandsbassiner med et samlet volumen på 525 m3 til ophobning af regnvand. Denne volumen skal fordeles på min. to bassiner. Bassinerne skal indrettes sådan, at de kan anvendes til friareal, når de ikke indeholder vand, eller som rekreativt element, f.eks. sø.
10.10 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m må kun udføres til sikring af forsvarlig håndtering af overfladevand inden for planområdet, dvs. til at sikre fald mod arealer indrettet til regnvandsopstuvning/nedsivning/-bortledning samt til etablering af arealer til regnvandsopstuvning/nedsivning, f.eks. regnvandsbassiner. Terrænreguleringer tættere på skel end 0,5 m er ikke tilladt. Skråningsanlæg må ikke være stejlere end 1:4.
10.11 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares inden for lokalplanområdet.
10.12 Containere må ikke opbevares på private eller fælles arealer.
Ad § 10 stk. 1 og 2) Det på kortbilag 2 markerede fælles fri- og opholdsareal (delområde 2) skal fungere som en overgangszone mellem bebyggelsen og skoven. Formålet er dels at sikre et bredt udsyn til skoven, dels at holde en respektafstand, der giver mulighed for spredning af dyr og planter langs skovbrynet og slutteligt at sikre et stort grønt fælles friareal til områdets beboere. At arealet får en rekreativ værdi er vigtigt set i lyset af, at der kun er knyttet begrænsede private friarealer til hver bolig. Derfor stilles der for det første krav om, at der laves en legeplads, en fælles bål- eller grillplads, en motionsplads eller lignende inden for området og for det andet, at der på de fælles arealer mellem bebyggelsen gives mulighed for ophold.
Ad § 10 stk. 9) Den påkrævede bassinvolumen på 525 m3 er beregnet på baggrund af illustrationsplanens boligprojekt og dimensioneret efter en 100-årshændelse T=100 år.
11.1 Mellem parkeringspladser/vejarealer og skel mod Skaboeshusevej skal der etableres et skærmende, tætsluttende plantebælte bestående af buskbeplantning med en minimumshøjde på 2 m. Buskbeplantningen må kun bestå af en eller flere af de plantearter, der er oplistet på bilag 4. De forskellige plantetyper skal være jævnt fordelt i plantebæltets længde sådan, at plantebæltet fremstår varieret.
Ad § 11 stk. 1) De på bilaget angivne plantearter er hjemmehørende og egnstypiske.
12.1 Bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.
12.2 Der kan ikke gives ibrugtagningstilladelse til boliger eller primære udendørs opholdsarealer, der er belastet af støj over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj, jf. nedenstående tabel, uden at der etableres afværgeforanstaltninger, der sikrer, at boliger og primære udendørs opholdsarealer ikke bliver påvirket ud over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj. Dette skal godtgøres ved en støjberegning.
| Lden i dB | Primære udendørs opholdsarealer og på facader | Indendørs med åbne vinduer | Indendørs med lukkede vinduer |
| Boliger | 58 | 46 | 33 |
12.3 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal fælles friarealer være anlagt og afskærmende foranstaltninger efter § 11 stk. 1 etableret. Til fælles friarealer hører fælles fri- og opholdsarealer efter § 10 stk. 1-5, regnvandsbassiner efter § 10 stk. 6, veje, stier og tilkørselsarealer efter § 5 stk. 1-4 og parkeringsarealer efter § 6 stk. 1-4.
12.4 Fælles fri- og opholdsarealer samt det i § 11 stk. 1 nævnte afskærmende plantebælte skal senest være etableret/beplantede førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse.
Ad § 12 stk. 2) Bygherre skal ifm. ansøgning om byggetilladelse godtgøre, at de vejledende støjgrænseværdier kan overholdes, evt. med nærmere beskrevne afværgeforanstaltninger. Bygherre skal under henvisning til støjnotat af 10. februar 2021, udarbejdet af firmaet dB Støj ApS, være opmærksomme på boliger i byggefelt B, placeret ud mod Skaboeshusevej. Afhængig af indretningen af boligen, jf. støjnotatet, bør der foretages støjdæmpende foranstaltninger for overholdelse af udendørs støjgrænseværdien på Lden 58 dB og indendørs støjgrænseværdien på Lden 33.
13.1 Der skal senest i forbindelse med udstykning af én eller flere boliger i lokalplanområdet, eller når Byrådet kræver det, oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanområdet.
13.2 Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, stier og fælles friarealer inden for lokalplanens område.
13.3 Grundejerforeningernes vedtægter skal godkendes af Byrådet.
Nyborg Kommune påser alene, at grundejerforeningen oprettes og at de i bestemmelserne oplistede forpligtigelser til drift og vedligehold overholdes. Den af lokalplanen krævede grundejerforening kan, hvis foreningen ønsker det, sammenlægges med andre grundejerforeninger i området, så længe foreningens forpligtigelser til drift og vedligehold i denne lokalplans område overholdes.
14.1 Lokalplan nr. 91 for et område til offentlige formål i Skaboeshuse aflyses inden for denne lokalplans område, som afgrænset på kortbilag 1.
En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.
Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.
Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Ekspropriation efter lokalplanen
Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.
Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.
Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.