Mål og hovedstruktur
Det Byrådets mål, at der i forbindelse med detailplanlægning for boligområder i Nyborg skal være mulighed for at indtænke alternative bebyggelsesformer og -tætheder, der begrænser arealforbruget og kan imødekomme efterspørgslen på nye boligtyper
Med vedtagelsen af Planstrategi 2019 i januar 2020 har Nyborg Byråd konkretiseret og udvidet dette mål. Det er bl.a. et nyt mål, at Nyborg by skal tilbyde en bred pallette af boligtilbud til unge, børnefamilier og ældre, og der skal være et særligt fokus på at tilbyde mindre og billigere boliger. Baggrunden herfor er at sikre, at der er sunde og attraktive boliger til alle målgrupper i kommunen.
Ønsket om små og billige boliger kan bl.a. realiseres gennem huludfyldning og byomdannelse. Ifm. huludfyldning kan det bl.a. betyde, at der skal ske en konkret afvejning af behovet for parkerings- og fri- og opholdsarealer, der kan udfordre kommuneplanens nugældende retningslinjer herfor. Det skyldes, at små og billige boliger centralt i byen ofte vil kræve en effektiv arealudnyttelse, der minimerer omkostningerne til boligerne pr. kvadratmeter.
Retningslinjer
Kommuneplan 2017 opstiller en række generelle retningslinjer for indretning af fri- og opholdsarealer ifm. nye boliger. Ved nye bebyggelser skal der udlægges fri- og opholdsarealer af en passende størrelse afhængigt af bebyggelsernes anvendelse, omfang, karakter og beliggenhed. Fælles opholdsarealer skal etableres på terræn. Hævede gårdarealer, terrasser og altaner kan ikke medregnes som fælles fri- og opholdarealer. Ved etablering af etageboliger skal der anlægges fælles friarealer svarende til 110 m2 pr. bolig.
Lokalplanen udlægger ikke friarealer svarende til kommuneplanens krav til etageboliger. Planens intention om at muliggøre små og billige boliger ved huludfyldning betyder, at der i stedet er et fokus på at skabe mindre, men mere attraktive friarealer. De ubebyggede arealer udnyttes i dag til parkeringsarealer og en grøn plæne. Med planen intensiveres arealudnyttelsen. Der indrettes et mindre, afskærmet fælles opholdsareal af høj kvalitet. Derudover indrettes de nye boliger med hhv. altaner og byhaver, der er henvendt til de enkelte boliger. Det fælles opholdsareal målrettes derfor i højere grad til de eksisterende boliger i Knudshovedvej 57-59.
Kommuneplan 2017 opstiller en række generelle retningslinjer for antallet af parkeringspladser til boliger. For bilparkering gælder generelt et krav om 1½ plads pr. etagebolig. For cykelparkering gælder et krav om tre pl. pr. 100 m² etageareal.
Lokalplanen stiller et krav på i alt ni parkeringspladser til biler. Det er mindre end de 18, der kræves i kommuneplanens generelle ramme. Det lavere parkeringskrav stilles ud fra følgende argumenter. De seks eksisterende boliger har i dag et ikke opstreget parkeringsareal, der vurderes at svare til seks parkeringspladser, altså 1 plads pr. bolig. Det vurderes tilstrækkeligt at opretholde dette niveau. For de seks nye boliger er det væsentligt at fremhæve, at boligernes størrelse og forventede pris vil henvende sig til en målgruppe bestående af unge, der typisk vil være under uddannelse. Den centrale beliggenhed af boligerne i Nyborg by, og ift. bl.a. Nyborg Station, taler for, at parkeringskravet bør nedsættes.
I et lignende projekt for mindre boliger ved Sylleskovvej i Nyborg (Campushaven) er der stillet et parkeringskrav for 1 og 2 værelsesboliger på 1/4 p-plads pr. bolig. Da der i det nævnte tilfælde er tale om en større udbygning vil der i højere grad her kunne forventes en vis dobbeltudnyttelse af p-pladser. Der fastsættes derfor i nærværende lokalplan et højere p-krav på ½ plads pr. bolig for de nye, mindre boliger, svarende til i alt tre pladser.
Kommuneplanrammer
Lokalplanområdet er beliggende inden for rammeområde 1.B.11 i Kommuneplan 2017. Rammen udlægger området til boligområde med bebyggelsesprocent på max. 30 for åben lav, 35 for for tæt-lav og 60% for etageboligbyggeri. Rammen begrænser byggehøjden til max. 8,5 m og etageantallet til max. 2.
Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende bebyggelsesprocenten for området eller bygningshøjder. Derfor er forslag til kommuneplantillæg nr. 22 fremlagt sideløbende med lokalplanforslaget til offentlig høring.
Figur: Rammeområder i Kommuneplan 2017 efter anvendelse. Lokalplanområdet, markeret med hvidt, ligger i rammeområde 1.B.11, hvis afgrænsning er markeret med tydelig sort streg.
Tillægget ændrer rammeområde 1.B.11, hvor det specificeres, at der gælder en maksimal bygningshøjde på 10 m og et maksimalt etageantal på 2½ for etageboligbyggeri i hele rammeområdet. Dette harmonerer med bestemmelserne i den gældende lokalplan for området.
Derudover opstilles en konkret arealramme for boligbyggeri på matr. nr. 8b Nyborg bygrunde (lokalplanområdet) på 927 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 125.
Byrådet ønsker ikke at muliggøre en sådan fortætningsmulighed generelt i rammeområdet, da det vil være op til en konkret, individuel vurdering i hvert enkelt tilfælde, om en grund vil kunne indrettes med en sådan øget udnyttelsesgrad. Her tænkes f.eks. på, om grunden kan rumme et passende antal parkeringspladser og et rimeligt og godt fri- og opholdsareal. Dertil kommer en vurdering af, om en sådan øget bebyggelsesgrad vil have væsentlig negativ påvirkning på nabogrunde.
Nyborg Kommune vurderer, at en sådan øget bebyggelsesgrad på matr. nr. 8b kan håndteres. Her lægges bl.a. vægt på, at grunden er en hjørnegrund med vejarealer (og teknisk anlæg) på tre sider. Der lægges endvidere vægt på, at grunden i forvejen indeholder en høj etageejendom, der koncentrerer et stort boligareal på et lille grundstykke. Slutteligt lægges der vægt på, at grunden kan indrettes hensigtsmæssigt, hvad angår parkerings- og fri- og opholdsarealer som beskrevet i nærværende lokalplan.