Bestemmelser
I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 287 af 16/04/2018) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.
§ 1.1 Det er lokalplanens formål
at muliggøre opførelsen af mindre boliger som en huludfyldning centralt i Nyborg.
at sikre, at de nye boliger indpasses i det eksisterende byområde gennem bebyggelsens omfang, arkitektur og udseende.
at sikre, at der etableres fri- og opholdsarealer af høj kvalitet i tilknytning til den nye bebyggelse.
Formålsbestemmelsen kan karakteriseres som de politiske mål, der udmøntes i de enkelte mere detaljerede regler om anvendelse, udformning osv.
Formålsparagraffen har væsentlig betydning ved behandling af ansøgning om dispensation idet der ikke kan dispenseres fra lokalplanens principper, som navnlig kommer til udtryk i formåls- og anvendelsesbestemmelserne.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 8b af Nyborg bygrunde.
2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone.
3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af etageboligbebyggelse til helårsbeboelse.
Anvendelsen til boligformål indbefatter mulighed for erhverv, uden ansatte, der sædvanligvis udøves i forbindelse med en bolig, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende.
4.1 Der må ikke udstykkes inden for lokalplanområdet.
Forbuddet mod udstykning skyldes, at de krævede fri- og opholdsarealer ikke kan opdeles, men skal være tilgængelige for alle beboere inden for lokalplanområdet.
Forbuddet mod udstykning gælder ikke udstykning af ejerlejligheder internt i bygningerne. Det skyldes at en lokalplan ikke kan regulere en sådan udstykning.
Veje
5.1 Vejadgang til lokalplanområdet må kun ske fra Gormsvej og Vognmandsvej, som vist på Kortbilag 2.
6.1 Der må ikke etableres færre parkeringspladser end det fremgår af nedenstående tabel:
| Boligtype | Parkeringspladser til biler pr. bolig | Parkeringspladser til cykler pr. bolig |
| Boliger på op til 40 m2 | ½ | 1½ |
| Boliger på over 40 m2 | 1 | 1½ |
6.2 Parkering må kun placeres inden for de på Kortbilag 2 angivne områder til parkering- og manøvrearealer.
Lokalplanen stiller et krav på i alt ni parkeringspladser til biler. Det er mindre end de 18, der kræves i kommuneplanens generelle ramme. Det lavere parkeringskrav stilles ud fra følgende argumenter. De seks eksisterende boliger har i dag et ikke opstreget parkeringsareal, der vurderes at svare til seks parkeringspladser, altså 1 plads pr. bolig. Det vurderes tilstrækkeligt at opretholde dette niveau. For de seks nye boliger er det væsentligt at fremhæve, at boligernes størrelse og forventede pris vil henvende sig til en målgruppe bestående af unge, der typisk vil være under uddannelse. Den centrale beliggenhed af boligerne i Nyborg by, og ift. bl.a. Nyborg Station, taler for, at parkeringskravet bør nedsættes.
I et lignende projekt for mindre boliger ved Sylleskovvej i Nyborg (Campushaven) er der stillet et parkeringskrav for 1 og 2 værelsesboliger på 1/4 p-plads pr. bolig. Da der i det nævnte tilfælde er tale om en større udbygning fil der i højere grad her kunne forventes en vis dobbeltudnyttelse af p-pladser. Der fastsættes derfor i nærværende lokalplan et højere p-krav på ½ plads pr. bolig for de nye, mindre boliger, svarende til i alt tre pladser.
7.1 Det samlede etageareal i lokalplanområdet må ikke overstige 927 m2. Herudover må etableres op 20 m2 til overdækkede arealer og skure/depotrum.
7.2 Ny bebyggelse til boligformål må kun placeres inden for de på Kortbilag 2 afgrænsede byggefelter A og B. Frit hængende altaner og altangange uden overdækning må overskride byggefeltet med indtil 1,5 m.
7.3 For byggefelt A gælder følgende bestemmelser for byggeri:
-Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må overstige 10 m i højden.
-Bygninger må ikke etableres med mere end 2½ etager.
-Bygninger må kun placeres med primær indgang og primære facader mod Knudshovedvej. Facade mod Knudshovedvej må kun placeres med facade i byggefeltets sydlige afgrænsning mod Knudshovedvej.
7.4 For byggefelt B gælder følgende bestemmelser for byggeri:
-Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må overstige 8,5 m i højden.
-Bygninger må ikke etableres med mere end 2 etager.
7.5 Bebyggelse til beboelse må ikke opføres med en gulvkote på under + 2,5 m DVR90.
7.6 Mindre bygninger såsom affaldsskure, overdækninger til cykelparkering, redskabsrum, depoter mv. må ikke placeres nærmere skel mod vej end 2,5 m, og må ikke gives en højde på mere end 2,5 m.
Den i § 7 stk. 5 fastsatte gulvkote sikrer beboelsesbygninger mod oversvømmelse svarende til en ekstrem hændelse om 100 år.
De i § 7 stk. 2 nævnte byggefelter er afgrænset som følger: Byggefelt A er placeret i skel mod Knudshovedvej og med en dybde ind i planområdet på 9 m afgrænset af skel mod vej mod vest og mod nabo mod vej. Byggefelt B måler 10,5 x 9 m og er placeret parallelt med skel mod østlig nabomatrikel og Vognmandsvej med en afstand til skel på 4,3 m til sidstnævnte og 3,9 m til førstnævnte. Afstanden til skel til nordlig nabomatrikel (teknisk anlæg) er 2,5 m.
8.1 For bygninger inden for byggefelt A gælder følgende bestemmelser:
- Facader på bygninger inden for byggefelt A må mod Knudshovedvej (altså mod syd) kun fremstå i røde teglsten suppleret med detaljer i pudsede og malede facadedele eller i natursten eller cement. Facader mod vest, nord og øst og synligt kælderparti eller stueetagens facade mod Knudshovedvej må endvidere fremstå som pudset og malet. Synligt kælderparti eller stueetagens facade mod Knudshovedvej må endvidere fremstå i kvadermur eller kvaderfugning.
- Facadepartier må ikke etableres uden variation i facaden gennem vandrette telgstensbånd, gesims og stik over vinduer.
- Tage må kun etableres som saddeltag, og tagflader må kun fremstå i røde vingetagsten.
8.2 For bygninger inden for byggefelt B gælder følgende bestemmelser:
- Facader på bygninger inden for byggefelt B må kun fremstå i røde teglsten.
- Facadepartier mod vej mod vest og nabo mod øst må ikke etableres uden gesims mellem tag og facade og mellem etager i røde teglsten.
- Facadepartier uden vinduer må ikke etableres uden variation i facaden gennem vandrette telgstensbånd/gesims til markering af etageovergang og overgang mellem tag og facade.
- Bygningshjørner må kun etableres med variation i murværket gennem frem- og tilbagespring i teglsten.
- Tage må kun etableres som saddeltag, og tagflader må kun fremstå i røde vingetagsten.
- Østvendte vinduer må kun etableres med matteret glas, hvis krav til lysindfald i boliger tillader dette.
8.3 Mindre bygninger såsom affaldsskure, overdækninger til cykelparkering, redskabsrum, depoter mv. må kun fremstå i røde teglsten tilsvarende bebyggelsen i byggefelt A og B eller i træ malet i farver efter den klassiske jordfarveskala.
8.4 Der må ikke opsættes udvendige antenner, stålskorstene og lignende på bygninger. Paraboler må kun placeres på terræn.
8.5 Altaner må kun etableres som frit hængende altaner uden stolper. Altaner og altangange må kun etableres med gennemsigtige værn med en højde på 1,2 m, og kun med værn i stål, aluminium eller træ. Altaner og altangange må ikke inddækkes. Østvendte altangange må imidlertid etableres med værn i matteret glas.
8.6 Der må ikke etableres altaner på facader mod Knudshovedvej.
Kravet om matteret glas i § 8 stk. 2 skal medvirke til at begrænse indbliksgener til haver øst for lokalplanområdet. Der gives dog det forbehold, at kravet ikke må udelukke muligheden for at overholde bygningsreglementets krav til lys i de nye boliger.
9.1 Ubebyggede arealer må kun udnyttes efter opdelingen som angivet på Kortbilag 2.
9.2 Inden for de på Kortbilag 2 markerede fælles fri- og opholdsarealer skal der etableres gode og egnede fri- og opholdsarealer med beplantning og opholds- eller aktivitetsmøbler i høj kvalitet på min. 100 m2.
9.3 Inden for de på Kortbilag 2 markerede private opholdsarealer skal der etableres haver til boliger i stueetagen inden for byggefelt B.
9.4 Hegning mod skel mod vej må kun ske som hækbeplantning.
9.5 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.
9.6 Containere må ikke opbevares på private eller fælles arealer.
Det på Kortbilag nr. 2 markerede fælles fri- og opholdsareal, jf. § 9 stk. 2, kan også rumme andre funktioner, f.eks. renovationsløsninger, cykelparkering og lignende så længe kravet om min. 100 m2 fri- og opholdsareal overholdes.
Formuleringen "gode og egnede fri- og opholdsarealer" i § 9 stk. 2 indebærer, at fri- og opholdsarealet skal indrettes så det kan benyttes til meningsfuldt ophold for grundens beboere. Hertil hører at der som minimum opstilles møbler til ophold, at opholdsmøblerne placeres hensigtsmæssigt ift. solorientering, læ og afskærmet fra parkeringsarealer, renovationsøer mv., jf. også § 10 stk. 2. Som led i gode og egnede fri- og opholdsarealer bør også gives mulighed for en egnet aktivitet for grundens beboere til leg, rekreation mv. Det kunne f.eks. være legeredskaber, bål-/grillplads og lignende.
De i § 9 stk. 6 nævnte containere defineres som containere på 6 fod eller større. Bestemmelsen sigter ikke mod containere til dagrenovation, herunder molokløsninger.
10.1 Parkeringspladser mod Vognmandsvej skal afskærmes med hækbeplantning på min. 1 m i højden placeret mellem parkeringspladsen og skel.
10.2 Private opholdsarealer og fælles fri- og opholdsarealer skal skærmes mod manøvre- og parkeringsarealer samt anlæg til renovation ved brug af beplantning.
11.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal fælles friarealer være anlagt. Herunder hører fælles fri- og opholdsarealer, jf. § 9 stk. 2 og 3, og tilkørsels-, manøvre- og parkeringsarealer, jf. § 6 stk. 1 og 2.
11.2 Fælles fri- og opholdsarealer, jf. § 9 stk. 2, skal senest være beplantede førstkommende vækstsæson efter ibrugtagning.
11.3 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal afskærmende beplantning, jf. § 10 stk. 1 og 2, være etableret.
11.5 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.
12.1 Lokalplan nr. 87 for Knudshovedvejskvarteret aflyses for så vidt angår denne lokalplans område, som afgrænset på Kortbilag 1.
En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.
Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.