Lokalplanen sætter både rammer for nybyggeri til en huludfyldning bag den eksisterende etageejendom Knudshovedvej 57-59 og for evt. fremtidigt erstatningsbyggeri for den eksisterende etageejendom. Planen regulerer desuden, hvordan de ubebyggede arealer skal disponeres, bl.a. fri- og opholdsarealer, parkeringskrav til biler og cykler og krav til afskærmende beplantning.
Nybyggeri
Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres en ny bygning med seks etageboliger nord for den eksisterende etageejendom Knudshovedvej 57-59. Planen afgrænser med et byggefelt, hvor den nye bygning skal placeres og hvor stor den må være. I højden begrænses den nye bygning til 8,5 m og max. 2 etager. Denne højde er den almindeligt tilladte i parcelhuskvarterer, og vurderes derfor at harmonere fint med den omkringliggende bebyggelse. Den nye bygning vil altså blive væsentlig lavere end den eksisterende etageejendom på grunden.
For at den nye bygning indpasses arkitektonisk i området regulerer planen også dens udseende på en række punkter. Den nye bygning skal fremstå i røde teglsten og røde vingetagsten, som det er tilfældet for størstedelen af bygningerne i området. Der skal indarbejdes en række detaljer i murværket, som det er typisk for områdets bygninger: Overgangen mellem tag og facade og mellem de to etager skal markeres med gesims (teglstensbånd i facaden). Også murværket på bygningens hjørner skal varieres.
Planen giver mulighed for, at der påsættes frithængende altaner på bygningen. Det er dog et krav, at værn på altaner er gennemsigtige og ikke inddækkes. Mellem bygningen og Vognmandsvej indrettes mindre haver til boligerne i stueetagen, der ikke kan få altaner. Haverne afgrænses med hæk mod vejen.
Nedenfor er vist en række referencebilleder af murdetaljer og altaner på nyere teglstensbyggeri. Længere nede er vist visualiseringer af, hvordan et nyt byggeri, der følger lokalplanens bestemmelser kan se ud. Det er vigtigt at understrege, at det er en mulighed for, hvordan nybyggeriet kan se ud, men ikke nødvendigvis et udtryk for, hvad der bliver bygget.
Figur: Referencebilleder for den nye bebyggelse. Eksemplerne viser, hvordan der i nybyggeri kan indarbejdes gesims i murværket der fremhæver etageovergange, hvordan der kan indarbejdes andre detaljer i murværket for at skabe variation, og hvordan åbne, frithængende altaner kan fremstå på nyt teglstensbyggeri.
Figur: Visualisering (øverst) af, hvordan et nyt byggeri kan tage sig ud. Kig fra nord fra Vognmandsvej. Det er vigtigt at understrege, at det er en mulighed for, hvordan nybyggeriet kan se ud, men ikke nødvendigvis et udtryk for, hvad der bliver bygget. Nuværende forhold nederst.
Figur: Visualisering (øverst) af, hvordan et nyt byggeri kan tage sig ud. Kig fra syd fra Knudshovedvej. Det er vigtigt at understrege, at det er en mulighed for, hvordan nybyggeriet kan se ud, men ikke nødvendigvis et udtryk for, hvad der bliver bygget. Nuværende forhold nederst.
Eksisterende bygning
Den eksisterende etageejendom planlægges som udgangspunkt bevaret. For at fremtidssikre planen indeholder den imidlertid en række bestemmelser for, hvordan den eksisterende bygning kan erstattes, f.eks. hvis den bliver skadet ifm. brand eller en nedrivning på anden måde blive nødvendig.
Med planen gives mulighed for en bygning med samme fodaftryk som den nuværende. For at tilpasse bygningen til det omkringliggende byområder begrænses højden imidlertid til max. 10 m og etageantallet til 2½. En ny bygning vil, ligesom den nuværende, skulle fremstå i rødeteglsten med mulighed for detaljer i pudsede, hvidmalede bånd eller i cement eller natursten. Synligt kælderparti eller stueetagens facade må endvidere fremstå som pudset og malet eller i kvadermur eller kvaderfugning. Facadepartier må ikke etableres uden variation i facaden gennem vandrette telgstensbånd, gesims og stik over vinduer. En ny bygning vil også skulle have sadeltag med vingetagsten, som den eksisterende.
Figur: Den nuværende etageejendom set fra Knudshovedvej. Bygningen fremstår markant i området, og er en af de højeste langs Knudshovedvej. Med planen vil et evt. fremtidigt erstatningsbyggeri blive begrænset i højde og etageantal.
Grunden i øvrigt - ubebyggede arealer
Planens intention om at muliggøre små og billige boliger ved huludfyldning betyder, at grunden udnyttes intensivt. I stedet for store friarealer er der et fokus på at skabe mindre, men mere attraktive friarealer. De ubebyggede arealer udnyttes i dag til parkeringsarealer og en grøn plæne. Med planen intensiveres arealudnyttelsen. Der indrettes et mindre, afskærmet fælles opholdsareal af høj kvalitet. Derudover indrettes de nye boliger med hhv. altaner og byhaver, der er henvendt til de enkelte boliger. Det fælles opholdsareal målrettes derfor i højere grad til de eksisterende boliger i Knudshovedvej 57-59.
Længere nede er vist referencebilleder for fri- og opholdsarealerne.
Parkeringskrav
De seks eksisterende boliger har i dag et ikke opstreget parkeringsareal, der vurderes at svare til seks parkeringspladser, altså 1 plads pr. bolig. Det vurderes tilstrækkeligt at opretholde dette niveau. For de seks nye boliger er det væsentligt at fremhæve, at boligernes størrelse og forventede pris vil henvende sig til en målgruppe bestående af unge, der typisk vil være under uddannelse. Den centrale beliggenhed af boligerne i Nyborg by, og ift. bl.a. Nyborg Station, taler for, at parkeringskravet bør nedsættes.
I et lignende projekt for mindre boliger ved Sylleskovvej i Nyborg (Campushaven) er der stillet et parkeringskrav for 1 og 2 værelsesboliger på 1/4 p-plads pr. bolig. Da der i det nævnte tilfælde er tale om en større udbygning vil der i højere grad her kunne forventes en vis dobbeltudnyttelse af p-pladser. Der fastsættes derfor i nærværende lokalplan et højere p-krav på ½ plads pr. bolig for de nye, mindre boliger, svarende til i alt tre pladser.
Dvs. at planen kræver, at der indrettes i alt ni parkeringspladser på grunden.
Afskærmning
Planen kræver at parkeringspladserne mod Vognmandsvej skærmes mod vejen med hækbeplantning. Også internt på grunden kræves parkeringsarealer samt bebyggelse til renovation, cykelparkering og lignende skærmet med beplantning.
Figur: Sådan kan fri- og opholdsarealerne tænkes indrettet. Referencebilleder.
Skyggevirkning
Der er til brug for planlægningen udarbejdet et skyggediagram til belysning af eventuelle skyggegener et nybyggeri vil kunne medføre. Skyggediagrammet illustrerer skyggepåvirkningen fra nybyggeriet og den eksisterende etageejendom i hhv. marts, juni og december. Skyggediagrammet kan ses nedenfor.
Diagrammet viser dels, at den eksisterende etageboligbygning kun i begrænsede perioder vil skygge for altaner og byhaver i den planlagte bygning. Dels, at den planlagte bygning vil give skyggevirkninger i haver øst for planområdet efter kl. 16 forår/efterår og hovedsageligt efter kl. 20 i sommerperioden. Den illustrerede skyggevirkning på nordøstlig nabo om eftermiddagen i december skyldes i væsentlig grad den eksisterende etagebygning.
Figur: Skyggediagrammerne illustrerer skyggepåvirkningen fra nybyggeriet og den eksisterende etageejendom i hhv. marts, juni og december.