Mål og hovedstruktur
Det er Byrådets mål, at der i forbindelse med detailplanlægning for boligområder i Nyborg skal være mulighed for at indtænke alternative bebyggelsesformer og -tætheder, der begrænser arealforbruget og kan imødekomme efterspørgslen på nye boligtyper
Med vedtagelsen af Planstrategi 2019 i januar 2020 har Nyborg Byråd konkretiseret og udvidet dette mål. Det er bl.a. et nyt mål, at Nyborg by skal tilbyde en bred pallette af boligtilbud til unge, børnefamilier og ældre, og der skal være et særligt fokus på at tilbyde mindre og billigere boliger. Baggrunden herfor er at sikre, at der er sunde og attraktive boliger til alle målgrupper i kommunen.
Ønsket om små og billige boliger kan bl.a. realiseres gennem huludfyldning og byomdannelse. I forbindelse med huludfyldning kan det bl.a. betyde, at der skal ske en konkret afvejning af behovet for parkerings- og fri- og opholdsarealer, der kan udfordre kommuneplanens nugældende rammer herfor. Det skyldes, at små og billige boliger centralt i byen ofte vil kræve en effektiv arealudnyttelse, der minimerer omkostningerne til boligerne pr. kvadratmeter.
Kommuneplanrammer
Lokalplanområdet er beliggende inden for rammeområde 1.B.11 i Kommuneplan 2017. Rammen udlægger området til boligområde med bebyggelsesprocent på max. 30 for åben lav, 35 for for tæt-lav og 60% for etageboligbyggeri. Rammen begrænser byggehøjden til max. 8,5 m og etageantallet til max. 2. Etageboligbygninger kan etableres i op til 10 m højde og med op til 2½ etager.
På matr. nr. 8b Nyborg bygrunde (lokalplanområdet) kan der dog etableres i alt 927 m2 etageareal til boligformål, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 125. Denne mulighed blev indført med kommuneplantillæg nr. 22, der blev vedtaget samtidig med den nu ophævede lokalplan nr. 318 i 2020.
Figur: Rammeområder i Kommuneplan 2017 efter anvendelse. Lokalplanområdet, markeret med hvidt, ligger i rammeområde 1.B.11, hvis afgrænsning er markeret med tydelig sort streg.
Lokalplan nr. 318.1 er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens generelle rammer for fri- og opholdsarealer og for parkering. Kommuneplantillæg nr. 33 fremlægges derfor sammen med lokalplanforslaget.
Kommuneplan 2017 opstiller en række generelle rammebestemmelser for indretning af fri- og opholdsarealer ifm. nye boliger. Ved nye bebyggelser skal der udlægges fri- og opholdsarealer af en passende størrelse afhængigt af bebyggelsernes anvendelse, omfang, karakter og beliggenhed. Fælles opholdsarealer skal etableres på terræn. Hævede gårdarealer, terrasser og altaner kan ikke medregnes som fælles fri- og opholdsarealer. Ved etablering af etageboliger skal der anlægges fælles friarealer svarende til 110 m2 pr. bolig.
Lokalplanen udlægger ikke friarealer svarende til kommuneplanens krav til etageboliger. Med kommuneplantillæg nr. 33 fastsættes et konkret krav for matr. nr. 8b på 100 m2 friareal. Kravet skal ses i lyset af den konkrete byggemulighed på 927 m2 boligetageareal. Størrelsen på fri- og opholdsarealet vurderes at være af en passende størrelse i forhold til bebyggelsens anvendelse, omfang, karakter og beliggenhed.
Planens intention om at muliggøre små og billige boliger ved huludfyldning betyder, at der i stedet er et fokus på at skabe mindre, men mere attraktive friarealer. De ubebyggede arealer udnyttes i dag til parkeringsarealer og en grøn plæne. Med planen intensiveres arealudnyttelsen. Lokalplanforslaget sikrer indretning af et mindre, afskærmet fælles opholdsareal af høj kvalitet. Derudover planlægges de nye boliger indrettet med hhv. altaner og byhaver, der er henvendt til de enkelte boliger. Det fælles opholdsareal målrettes derfor i højere grad til de eksisterende boliger i Knudshovedvej 57-59.
Kommuneplan 2017 opstiller en række generelle rammebestemmelser for antallet af parkeringspladser til boliger. For bilparkering gælder generelt et krav om 1½ plads pr. etagebolig. For cykelparkering gælder et krav om tre pladser pr. 100 m² etageareal. Med kommuneplantillæg nr. 33 fastsættes for matr. nr. 8b følgende særlige parkeringskrav: For bilparkering: min. ½ plads pr. bolig på op til og med 40 m2 og 1 plads pr. bolig på over 40 m2; for cykelparkering: min. 1½ plads pr. bolig.. Kravet skal ses i lyset af den konkrete byggemulighed på 927 m2 boligetageareal.
Kravet udløser i medfør af lokalplan nr. 318.1 et krav på i alt ni parkeringspladser til biler. Det er mindre end de 18, der kræves i kommuneplanens generelle ramme. Det lavere parkeringskrav stilles ud fra følgende argumenter. De seks eksisterende boliger har i dag et ikke opstreget parkeringsareal, der vurderes at svare til seks parkeringspladser, altså 1 plads pr. bolig. Det vurderes tilstrækkeligt at opretholde dette niveau. For de seks nye boliger er det væsentligt at fremhæve, at boligernes størrelse og forventede pris vil henvende sig til en målgruppe bestående af unge, der typisk vil være under uddannelse. Den centrale beliggenhed af boligerne i Nyborg by, og ift. bl.a. Nyborg Station, taler for, at parkeringskravet bør nedsættes.
I et lignende projekt for mindre boliger ved Sylleskovvej i Nyborg (Campushaven) er der stillet et parkeringskrav for 1 og 2 værelsesboliger på 1/4 p-plads pr. bolig. Da der i det nævnte tilfælde er tale om en større udbygning vil der i højere grad her kunne forventes en vis dobbeltudnyttelse af p-pladser. Der fastsættes derfor i nærværende lokalplan et højere p-krav på ½ plads pr. bolig for de nye, mindre boliger, svarende til i alt tre pladser.
Kommuneplantillæg nr. 33 ændrer rammeområde 1.B.11, hvor ovenstående bestemmelser for friarealer og parkering på matr. nr. 8b indskrives.
Byrådet ønsker ikke at muliggøre sådanne afvigelser generelt i rammeområdet, da det vil være op til en konkret, individuel vurdering i hvert enkelt tilfælde, om en grund vil kunne indrettes med en sådan øget udnyttelsesgrad, herunder det konkrete fastsatte friareal- og parkeringskrav.
Nyborg Kommune vurderer, at en sådan øget bebyggelsesgrad på matr. nr. 8b kan håndteres som reguleret i forslag til lokalplan nr. 318.1. Her lægges bl.a. vægt på, at grunden er en hjørnegrund med vejarealer (og teknisk anlæg) på tre sider. Der lægges endvidere vægt på, at grunden i forvejen indeholder en høj etageejendom, der koncentrerer et stort boligareal på et lille grundstykke. Slutteligt lægges der vægt på, at grunden kan indrettes hensigtsmæssigt, hvad angår parkerings- og fri- og opholdsarealer som beskrevet i lokalplanforslaget, herunder at friarealet har en passende størrelse ift. bebyggelsens anvendelse, omfang, karakter og beliggenhed.