Mål og hovedstruktur
Lokalplanens område omfatter den ene halvdel af det primære byudviklingsområde i Ullerslev. Det er centrale mål ifm. byudviklingen, at
- Ullerslev skal være et godt og trygt sted at bo, hvor der tilbydes spændende og varierede bomuligheder i områder af høj kvalitet tæt på natur og rekreative områder.
- Byudviklingen i Ullerslev skal ske med hensyntagen til de store natur og miljøinteresser, der kendetegner randzonen omkring byen. Den grønne struktur skal være det styrende element i detailplanlægningen, og grundvandsbeskyttelsen skal prioriteres højt.
- Det fremtidige boligbyggeri i Ullerslev skal opføres som en kombination af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse, så der sikres et varieret boligudbud, der kan tilfredsstille den til en hver tid værende efterspørgsel.
- Byudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag, hvor der skal tages vidtstrakte hensyn til natur og miljø, hensigtsmæssige infrastrukturelle løsninger, energibesparende- og klimatilpassede løsninger, sundhedsfremmende tiltag samt løsninger til beskyttelse af grundvandet.
- Det er Byrådets mål, at boligområderne er unikke og udtrykker høj arkitektonisk kvalitet, der udnytter de landskabelige muligheder.
Denne lokalplan udmønter disse mål for planområdet.
Retningslinjer
I Kommuneplan 2017 er fastsat en række retningslinjer for planlægningen for byudvikling i Ullerslev generelt og for områderne langs Kertemindevej nord for Ullerslev specifikt. Denne lokalplan indarbejder alle disse retningslinjer for lokalplanområdet, der udgør halvdelen af det samlede byudviklingsområde nord for Ullerslev.
- Byudviklingen skal gennemføres med helhedsorienteret planlægning, hvor der lægges vægt på natur og miljø, bæredygtighed, klimatilpasning, tilgængelighed og kvalitet.
- I forbindelse med byudvikling mod det åbne land og mod grønne arealer skal der stilles krav til den landskabelige bearbejdning af byområdet i form af beplantninger, arronderinger samt grønne rekreative bufferzoner.
- Byudvidelse skal ske med boligbebyggelse på arealerne på begge sider af Kertemindevej, hvor der i det samlede areal er rummelighed til omtrent 300 boliger.
- De nye boligområder til åben-lav og tæt-lav bebyggelse i Ullerslev skal udvikles på baggrund af en samlet helhedsplan, der omfatter områderne på begge sider af Kertemindevej.
- Helhedsplanen for området langs Kertemindevej skal muliggøre, at byudviklingen kan ske i mindre etaper indefra den eksisterende by og ud af byen mod nord.
- Helhedsplanen og de nødvendige lokalplaner skal beskrive sammenhængen med de tilgrænsende boligområder og den grønne struktur, samt vise hvordan området kan trafikbetjenes på en bæredygtig måde.
- Nærmere afgrænsede arealer skal friholdes for bebyggelse, men integreres i helhedsplanen for de kommende boligbebyggelser. Denne overgangszone mellem boligområderne og de tilgrænsende naturområder skal indgå i planlægningen, så der sikres en klar afgrænsning mellem by og land.
- Sundhed skal fremmes gennem udlæg af grønne områder, stier og aktivitetspladser, orientering af bebyggelsen i forhold til udsigtsforhold og lys- og skyggepåvirkning, sikring af arkitektonisk kvalitet, reduktion af trafikstøj og etablering af funktioner til styrkelse af det sociale fællesskab.
- Ved lokalplanlægning og godkendelse af enkeltprojekter skal der lægges vægt på tilgængelighed, handicapvenlige løsninger, gode og sunde friarealer samt energivenlige-. klimatilpassede- og byøkologiske løsninger.
- Grundvandsbeskyttelse i forbindelse med planlægning for boliger skal ske i overensstemmelse med statens bekendtgørelse og vejledning for planlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og vandværkers indvindingsoplande. Tilladelse til byggeri skal gives på vilkår, der sikrer grundvandsbeskyttelsen. Før der lokalplanlægges, skal kommunen fastlægge overvågningstiltag for grundvandet. For områderne på begge sider af Kertemindevej gælder følgende krav, der skal indskrives i lokalplanen:
- Arealanvendelsen må alene være til boliger, institutioner eller administrativt erhverv; arealanvendelsen skal fastholdes i fremtiden.
- BNBO skal friholdes for en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening.
- På eventuelt kommunalt ejede arealer skal tinglyses forbud mod brug af pesticider.
- Der skal gennemføres oplysningskampagner for beboerne mod brug af pesticider.
- Området skal forsynes med fjernvarme eller anden klimavenlig opvarmningsform.
- Området skal kloakeres med skærpede vilkår til tæthed.
- Regnvandsbassiner skal etableres med en tæt membran, godkendt af grundvandsmyndigheden.
- Faskiner til nedsivning af tagvand skal etableres til sikring af grundvandsdannelsen.
- Tagmaterialerne må ikke forurene tagvandet (undgå blyinddækning, tjære eller kobbertagrender).
- Overfladevand fra veje og parkeringsarealer skal opsamles og afledes særskilt med forudgående forbedret rensning.
- Eventuelle støjvolde skal etableres med ren jord.
I kombination med de i miljøvurderingen af planforslaget beskrevne afværgeforanstaltninger tager lokalplanen hånd om alle ovennævnte retningslinjer.
I en retningslinje for byudviklingen fastsættes den samlede rummelighed for boliger langs Kertemindevej (begge sider) til omtrent 300 boliger. Ifm. detailplanlægningen er denne rummelighed nedjusteret væsentligt til ca. 120 boliger. Det skyldes behovet for at sikre grundvandsressourcen og ansvarlig håndtering af overfladevandet. Der skal med andre ord friholdes større arealer end først antaget for at sikre en fornuftig nedsivning af regnvand i området.
Kommuneplanrammer
I Kommuneplan 2017 er lokalplanområdet omfattet af rammeområde 2.B.9, 2.B.6 og 2.O.6.
Rammeområde 2.O.6, der dækker den tidligere institution ved Kertemindevej, Højvangen, udlægger området til offentlige formål - sundhedsinstitutioner. Bebyggelsesomfanget er fastsat til: Bebyggelsesprocent 40, max. højde 8,5 m og max. etageantal 1,5.
Rammeområde 2.B.6, der inden for lokalplanområdet dækker to åben-lav boliger ud til Kertemindevej, udlægger området til boligformål med åben- og tæt-lav boliger. Bebyggelsesomfanget er fastsat til: Bebyggelsesprocent 30 (25 for åben-lav og 35 for tæt-lav), max. højde 8,5 m og max. etageantal 1,5.
Rammeområde 2.B.9 omfatter et område, der er i landzone, men som er planlagt til byudvikling. Rammen udlægger området til boligformål i form af åben- og tæt-lav boliger. Bebyggelsesomfanget er fastsat til: Bebyggelsesprocent 30 for åben-lav og 40 for tæt-lav (storparceller), max. højde 8,5 m og max. etageantal 2. Rammen fastsætter endvidere følgenede bestemmelser:
- Bebyggelsen skal orienteres i forhold til udsigt, lys- og skygge samt trafikstøj. Arkitektonisk kvalitet sikres. Sikring af funktioner til styrkelse af socialt fællesskab.
- Der skal udlægges grønne områder, stier og aktivitetspladser.
- Af hensyn til beskyttelse af grundvandet skal der stilles særlige krav til placering og anvendelse af bebyggelse samt valg af materialer og forbud mod brug af gift i området.
- Der skal etableres rekreativt stisystem i området, som tilsluttes trafiksti langs Kertemindevej
- Arealer indenfor §3 områder og beskyttelseszoner skal friholdes for bebyggelse og integreres i helhedsplanen for boligbebyggelserne som en del af områdets fælles friareal.
Lokalplanen er i overensstemmelse med rammebestemmelserne i 2.B.9 og 2.B.6, men ikke bestemmelserne i 2.O.6 mht. anvendelsen og etageantallet. Derfor er forslag til kommuneplantillæg nr. 27 fremlagt sideløbende med lokalplanforslaget til offentlig høring. Tillægget udlægger en ny ramme til boligformål, 2.B.11, der omfatter matr. nr. 20n og del af matr. nr. 20ba Ullerslev by, Ullerslev (nordlige del af Højvangen).
Den nye rammer fastsætter områdets anvendelse til boligformål, specifikt tæt-lav boliger. Bebyggelsesomfanget er fastsat til: Bebyggelsesprocent 40 for området som helhed, max. højde 8,5 m og max. etageantal 2.
Figur 18: Nuværende og fremtidige rammeområder efter Kommuneplan 2017 opdelt efter anvendelse. Lokalplanområdets omfang fremgår med rød streg. Bemærk afgrænsningen af den nye boligramme inden en del af nuværende rammeområde 2.O.6.