Kommuneplanen

Hovedstruktur, mål og retningslinjer

Ørbæk ligger naturskønt i den sydlige del af Nyborg Kommune med Ørbæk å og ådal og åsmosen, der trænger ind i byen som blå og grønne kiler. Byen har fortsat en stor dagligvarehandel, med udvidende dagligvarebutikker og senest et nyt apotek.

Ørbæk ligger 10 km syd for Nyborg og udgør, med sine ca. 1.500 indbyggere, sammen med Ullerslev, kommunens to lokalcentre. Ørbæk var oprindeligt en landsby med status som trafikalt knudepunkt, hvor flere landeveje løber sammen. Byen udviklede sig til en lidt større stationsby på baggrund af jernbanen Nyborg-Ringe. I dag er byen en vigtig bosætnings-, service- og handelsby, og kan samtidig bryste sig af et rigt foreningsliv.

Ørbæks status som lokalcenter betyder, at der ønskes opretholdt en række kommunale- og private servicefaciliteter, som f.eks. daginstitutioner, skole, ældrecenter, idrætsfaciliteter, bibliotek, læge, tandlæge mv. Ørbæk skal være bindeled mellem landsbyerne og Nyborg og dermed sikre balancen mellem livet i byen og livet på landet.

I Kommuneplan 2017 er Ørbæk udpeget som én af to centerbyer i kommunen. Som lokalt center skal Ørbæk fungere som bindeled mellem landsbyer og landdistrikter i den sydlige del af kommunen og Nyborg som hovedby. Et af de opstillede mål for Ørbæk er: "Ørbæk skal fortsat være et velfungerende lokalcenter med den nødvendige offentlige- og private service og fortsat fungere som et naturligt bindeled mellem Nyborg, landsbyerne og landdistriktet."

Med lokalplanen understøttes kommuneplanens mål for Ørbæks udvikling ved at sikre en koordineret udvikling og bevaring af Hovedgadens bebyggelse, som et af de centrale områder i byen. Planen sikrer endvidere koordinering med de igangværende byudviklings- og byforskønnelsesprojekter i byen, og tager udgangspunkt i Helhedsplan for Ørbæk.

Detailhandel - mål

I Kommuneplan 2017's afsnit om detailhandelsstrukturen i kommunen er opstillet følgende mål vedr. Ørbæk:

• I Ullerslev og Ørbæk skal udbuddet af butiks- og servicetilbud fastholdes og styrkes af hensyn til forsyningen af lokalområdet og de omkringliggende landsbysamfund og landområder.

I Kommuneplan 2017's afsnit om detailhandel i Ørbæk er opstillet følgende mål:

• Ørbæk by skal have et velfungerende centerområde med et varieret butiksudbud, der løbende skal udvikles og forbedres. Der skal udlægges et tilstrækkeligt areal til udvikling af detailhandelen, så borgernes efterspørgsel kan efterkommes og kørselsbehovet begrænses til gavn for miljøet.
• Udvidelsen af detailhandelen skal ske som en videreførelse og fornyelse af det eksisterende centerområde, så der sikres sammenhæng, identitet og en højnelse af bymiljøet.
• Der skal arbejdes med en trafiksaneringsmodel som kan tilgodese bymiljøet i handelsstrøget og Hovedgadens funktion som landevej.

Lokalplanen understøtter kommuneplanens mål om at fastholde Ørbæk som et centralt udbudspunkt for butiks- og servicetilbud ved at opdatere de bebyggelsesregulerende bestemmelser for Hovedgaden, der udgør Ørbæks bymidte. Lokalplanen indarbejder kommuneplanens retningslinjer for detailhandel for Ørbæks bymidte. Planen sikrer, at der fortsat er rumlighed til at indrette butikker langs Hovedgaden. Dermed sikres også nære indkøbsmuligheder for byens borgere.

Sideløbende med planarbejdet arbejdes der på at sikre sikker færdsel på og på tværs af Hovedgaden for alle trafikanter.

Detailhandel - retningslinjer

I Ørbæk er bymidteafgrænsningen fastlagt til områderne langs Hovedgaden og byens dagligvarebutikker. Afgrænsningen af bymidten svarer til afgrænsningen af ramme 3.C.1, se længere nede. Inden for bymidteafgrænsningen er der planlagt for i alt 5.600 m² detailhandel, heraf 3.600 m² til dagligvarebutikker og 2.000 m² til udvalgsvarebutikker. I 2020 er der ca. 3.750 m² detailhandel inden for bymidten, hvoraf 150 m² er udvalgsvarehandel. Langt størstedelen udnyttes altså til dagligvarehandel, hvor især SuperBrugsen og Netto udgør en stor andel. Dermed er der en restrummelighed på ca. 1.850 m² til udvalgsvarebutikker.

Af kommuneplanens retningslinjer fremgår det, at der inden for bymidteafgrænsningen kan etableres dagligvarebutikker med et max. bruttobutiksareal på 3.500 m² for den enkelte butik og udvalgsvarebutikker med et max. bruttobutiksareal på 2.000 m² for den enkelte butik. 

Lokalplanen indarbejder disse retningslinjer i planens bestemmelser.

Planen udlægger ikke nye byggefelter til større butikker, men sikrer, at der fortsat kan indrettes butikker i stueetager langs Hovedgaden. Det har også været muligt indtil nu. Det forventes ikke, at planen medfører en større efterspørgsel efter butikslokaler i byen, og derfor forventes der ikke nogen væsentlig påvirkning af trafikale forhold, friarealer eller bymiljøet som sådan.

Kommuneplanrammer

I Kommuneplan 2017 er lokalplanområdet beliggende indenfor rammeområde 3.C.1. Område 3.C.1 er udlagt til centerområde til indretning af erhvervsarealer til brancher, der indgår i udpegningen af bymidter. 

For rammeområdet gælder følgende bestemmelser

Det fremgår endvidere af rammen, at det lille friareal for enden af Hulvejen bør forskønnes og bevares, og der skal skabes forbindelse til ådalens naturområde mod nord og at der skal udarbejdes en samlet plan for centerområdet, der sikrer helhed og sammenhæng og forbedring af de byrumsmæssige kvaliteter samt bevaringsværdier. 

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende bebyggelsesprocent, bygningshøjder og etageantal. Derfor er forslag til kommuneplantillæg nr. 19 fremlagt sideløbende med lokalplanforslaget til offentlig høring.

Kommuneplantillægget ændrer rammebestemmelserne vedr. bebyggelsesprocent, etageantal, bygningshøjde samt tilføjer nye bestemmelser for bebyggelsens fremtræden. Da nærværende lokalplan er en samlet plan for centerområdet, "der sikrer helhed og sammenhæng og forbedring af de byrumsmæssige kvaliteter samt bevaringsværdier" fjernes denne del af rammeteksten. Med rammeændringen bliver det muligt at bygge op til 2½ etager i op til 13 m højde centralt i hovedgaden. Her kan bebyggelsesprocenten også være op til 90 for etageboliger. For åben-lav gælder en bebyggelsesprocent på 30 og for tæt-lav på 45. Højder for åben-lav og tæt-lav sættes til 8,5 m. Rammeafgrænsningen ændres ikke.

Figur: Kommuneplanens rammeområder ift. lokalplanens afgrænsning. Lokalplanen ligger indenfor rammeområde 3.C.1. Afgrænsningen af bymidten i kommuneplanens detailhandelsstruktur følger afgrænsningen af rammeområde 3.C.1.