Bestemmelser
I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.
1.1. Det er lokalplanens formål:
- at sikre omfang og placering af ny bebyggelse
- at sikre, at ny bebyggelse tager inspiration fra Nyborgs karakteristiske byhuse, således at skalaen i større bebyggelse nedbringes ved at opdele bygningens volumen i mindre enheder og ved at variere design på facader og tag.
- at sikre rammerne for byliv i form af begrønning, udadvendte erhverv og aktivering af zonen mellem bebyggelse og Storebæltsvej.
- at sikre at ny bebyggelse udformes under hensyn til trafikstøj og fremtidige klimaudfordringer.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 3v Nyborg Bygrunde, samt del af matr. nr. 927z Nyborg Bygrunde, samt alle parceller, der udstykkes herfra.
2.2 Lokalplanområdet ligger dels i byzone og dels i landzone. Arealer i landzone vil med lokalplanens endelige vedtagelse blive overført til byzone.
3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til centerformål, herunder boliger, offentlig- og privat service, liberale- og administrative erhverv samt butikker.
3.2 Butikker må kun etableres i bebyggelsens stueetage.
3.3 Bruttobutiksarealet for den enkelte butik skal være minimum 500 m2 og maksimalt 1000 m2 for hhv. dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål indenfor lokalplanen må ikke overstige 1000 m2
3.4 Der må ikke etableres erhverv på etager, der ligger over en etage med boliger.
3.5 Zonen mellem Storebæltsvej og ny bebyggelse må kun anvendes til grønt område, evt. i kombination med stier, plads- eller torvedannelse tilknyttet publikumsorienterede funktioner, samt haver.
Lokalplanens anvendelsesbestemmelser skal være med til at sikre, at eventuelle butikker, service- og erhvervsvirksomheder etableres nederst i bygningen. På den måde adskilles bygningens funktioner, den største "trafik" af kunder og ansatte begrænses til den nederste del af bebyggelsen, og der skabes mest mulig ro omkring boligerne.
4.1 Der må ikke ske udstykning indenfor lokalplanens område.
4.2 Der kan ske sammenlægning af matrikler indenfor lokalplanområdet, samt arealoverførsler.
5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Bryggerivej, som vist på kortbilag 2.
5.2 Veje indenfor lokalplanområdet skal udlægges som private fællesveje i minimum 7 meters bredde og med en kørebanebredde på minimum 5,5 meter.
5.3 Belysning på vej-, parkerings- og udenomsarealer skal etableres uden udgift for Nyborg Kommune i overensstemmelse med vejreglerne og efter godkendelse af
Nyborg Kommune. Armaturer til belysning skal udføres i ens materiale- og farvevalg.
Vejenes linjeføring, opbygning, bredde, tilslutning til andre veje, vejafvanding og fremføring af forsyningsledninger skal godkendes af kommunalbestyrelsen.
6.1 Der skal etableres parkering i overensstemmelse med følgende:
- 1 p-plads pr. etagebolig
- 1 p-plads pr. 50 m2 etageareal for kontor og administrative erhverv
- 1 p-plads pr. 25 m2 bruttoetageareal for dagligvarebutikker
- 1 p-plads pr. 50 m2 bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker
6.2 Ved anlæg af p-pladser skal der etableres handicappladser efter nedenstående tabel.
6.3 Der skal etableres cykelparkering i form af stativer, svarende til:
- 3 pladser pr. 100 m2 etageareal til boligformål
- 2 pladser pr. 100 m2 etageareal til kontor og administrative erhverv
- 4 pladser pr. 100 m2 etageareal til dagligvarer
- 2 pladser pr. 100 m2 etageareal til udvalgsvarer
6.4 Parkeringspladser må ikke etableres nærmere spormidte til jernbane mod vest end 3 meter.
Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri hvortil der etableres mere end 10-pladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.
God cykelparkering har den nødvendige kapacitet, er let at finde og kan nås uden omveje og forhindringer. Stativerne skal passe til mange forskellige slags cykler, og parkeringsanlægget skal være nemt at overskue.
7.1 Der må maksimalt opføres 4.200 m2 etageareal inkl. sekundære bygninger indenfor lokalplanområdet.
7.2 Der skal minimum bygges i 3 etager og der må maksimalt bygges i 5 etager, inkl. tagetage.
7.3 Bebyggelsens højde må ikke overstige kote +20 meter DVR90.
7.4 Ny bebyggelse skal placeres indenfor byggefeltet angivet på kortbilag 2. Byggefeltet er placeret, så der ikke kan bygges nærmere vej- og naboskel end 5 meter. Byggefeltets dybde er fastsat til 25 m.
7.5 Ny bebyggelse skal placeres med primær facade mod Storebæltsvej.
7.6 Sekundær bebyggelse med en maksimal højde på 2,5 m må placeres frit på grunden, dog må denne type bebyggelse ikke placeres mellem Storebæltsvej og ny primær bebyggelse eller nærmere spormidte til jernbane mod vest end 3 meter.
Lokalplanområdet ligger i kote +2,0 til +2,5 meter DVR90. Ved at fastsætte en maksimal kote for byggeriets højde på +20 meter DVR90, så respekteres krav om en maksimal bygningshøjde på 18 m, som fastsat i kommuneplanramme 1.C.8 - Nyborg, Svanedammen.
8.1 Skalaen i større bebyggelser skal nedbringes visuelt ved at opdele bygningens volumen i mindre enheder eller ved at variere facadens design. Med større bebyggelser menes i dette tilfælde bebyggelse, som udgør mere end 50 % af grundens længde mod Storebæltvej.
I dette tilfælde skal bebyggelsen opdeles i minimum to fritliggende bygninger, alternativt skal der være en variation i design af enten facade og/eller tag, eksempelvis via:
- lodrette frem- eller tilbagespring i facadelinjen på minimum 50 cm.
- tydelig variation i facade- og taghøjder
- varierende materialer og/eller farver
- knæk i bygningen, så den ikke fremstår med en lige facade
Se principillustrationer herunder.
8.2 I tilfælde af, at bebyggelsen opføres som en sammenhængende bebyggelse i mere end 50 % af grundens længde mod Storebæltsvej, skal der etableres minimum én portgennemgang i bebyggelsen, som skaber adgang fra Storebæltsvej til gårdrum.
8.3 Facader skal fremtræde som murede facader i teglsten (blank, pudset eller vandskuret), med teglskaller, skærmtegl eller som pudsede facader. Delpartier og mindre bygningsdele kan fremtræde i andre materialer. Delpartier og mindre bygningsdele i andre materialer må maksimalt udgøre 30 % af den enkelte facade.
Ved anvendelse af teglskaller eller skærmtegl skal det sikres at dilatationsfuger skjules i lysninger og stenen trækkes med rundt om hjørner, så byggeriet fremstår som fuldmuret.
8.4 Facader skal fremstå i materialernes naturlige farve eller indenfor den klassiske jordfarveskala evt. blandet med sort og hvidt - se bilag 3.
8.5 Tage må kun udføres som:
- Fladt tag (dog med hældning svarende til mindst 2,5 cm pr. løbende meter)
- Tag med ensidigt fald
- Saddeltag med symmetrisk eller asymmetrisk snit, men uden valm
8.6 Altangange eller udvendige trappe- og elevatortårne må ikke placeres ud mod Storebæltsvej.
8.7 Altaner mod Storebæltsvej må ikke etableres på søjler, men skal etableres som selvbærende altaner.
Sekundære bygninger
8.8 Facader på sekundære bygninger kan fremstå i andre materialer end nævnt i § 8.3, men skal respektere § 8.4 vedrørende farver.
Skiltning
8.9 Der må kun opsættes ét facade- og/eller udhængsskilt pr. virksomhed eller butik.
8.10 Skilte skal være placeret i bebyggelsens stueetage i tilknytning til virksomhedens/butikkens indgangsdør eller vinduer.
8.11 Facadeskiltes størrelse skal tilpasses omgivelserne og underordne sig facaden. Bogstavhøjden må ikke overstige 40 cm.
8.12 Udhængsskilte må ikke overstige 0,5 m2 og må maksimalt række 1 m ud fra bygningen.
8.13 Udstillingsvinduer må ikke blændes af eller ved skiltning/opklæbning dækkes mere end 25 %. Der må opklæbes løse bogstaver og logo på udstillingsvinduer, som en del af virksomhedens/butikkens skiltning.
8.14 Der må opstilles ét fritstående skilt/pylon indenfor lokalplanområdet. Skiltet må ikke overstige en højde på 2 m eller en skilteflade på 1,5 m2.
Der findes gode og funktionelle løsninger med udvendige trappe-/elevatortårne samt altangange. I så fald er det vigtigt, at have fokus på følgende:
• Udformning af trappetårne, så de er trygge at færdes på i forhold til vind og vejr
• Balancering mellem antallet af boligenheder, som den enkelte altangang betjener - af hensyn til at begrænse ”trafikken” og afstanden frem til den enkelte bolig
• Udformning af altangangene – i forhold til bebyggelsens arkitektoniske udtryk.
9.1 Eksisterende bevaringsværdige bebyggelse indenfor lokalplanens område må nedrives.
Bryggerivej 1, pakhusbygningen, er optaget i kommuneplan 2021 med en bevaringsværdi på 4.
Med udarbejdelse af lokalplanen erstattes proces omkring nedrivning af bevaringsværdige bygninger, jf. Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Lokalplanen erstatter ikke en egentlig nedrivningstilladelse efter byggeloven.
10.1 Der skal anlægges fælles udendørs opholdsarealer svarende til minimum 10 % af etagearealet for primær bebyggelse. Opholdsarealet/-erne skal være regulære og egnede til ophold.
10.2 Ubebyggede arealer skal befæstes eller beplantes og må ikke fremstå ubearbejdede.
10.3 Beplantning indenfor lokalplanområdet skal bestå af hjemmehørende planter, buske og træer. Større træer må ikke plantes nærmere end 5 m fra skel mod vest af hensyn til togdriften.
10.4 Der skal etableres et hegn i lokalplanens skel mod vest af hensyn til at begrænse adgangen til jernbanen. Hegning må kun etableres som levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn.
10.5 Der må ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5 meter, medmindre det har til formål at skabe klimasikring eller opsamle overfladevand.
10.6 Lastbiler, campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på fælles fri- og opholdsarealer.
Fælles opholdsarealer skal af hensyn til handicappede brugere så vidt muligt udformes efter anvisningerne i DS-håndbogen "Udearealer for alle". I tilfælde hvor det ikke kan opfyldes fuldstændigt, skal der laves løsninger, som tilgodeser så mange handicappede brugere som muligt.
11.1 Før ny bebyggelse påbegyndes, skal der udarbejdes støjberegninger som godtgør, at støjniveauet indendørs for alle boliger og kontorer, samt for udendørs opholdsarealer ikke overstiger miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. se også pkt. 13 om betingelser for at tage ny bebyggelse i brug.
11.2 Områdets anvendelse eller aktiviteter inden for området må ikke påføre omgivelserne støj der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Støjende anlæg og aktiviteter skal afskærmes så støjgener minimeres og så det sikres, at naboer ikke påvirkes med støj der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier.
11.3 Ved behov for etablering af støjafskærmning i form af støjskærme skal disse udføres med tætdækkende slørende beplantning.
11.4 Udendørs oplag tilknyttet eventuelle butikker eller erhverv, samt oplagspladser til renovation og genbrugsøer må ikke placeres mellem bebyggelsen og Storebæltsvej. Udendørs oplæg skal afskærmes med beplantning eller fast hegn.
11.1 Der er krav om sokkel- og/eller gulvkote på mindst +2,5 m DVR90, alternativt at bebyggelsen udformes eller indrettes så den kan modstå oversvømmelser.
11.2 Befæstelsesgraden for lokalplanområdet som helhed må ikke overstige 45% uden forsinkelse af regnvandsafledningen til forsyningens regnvandssystem.
Lokalplanområdet er beliggende indenfor udpeget område for Risikostyringsplan i Nyborg for oversvømmelse fra hav. Heri er fastsat en min sikringskote på 2,5 m DVR90
13.1 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal
- fælles fri- og opholdsarealer, veje, parkeringsarealer og stier være anlagt og godkendt af Nyborg Kommune.
- bebyggelsen være tilsluttet offentligt spildevandsanlæg
- hegn i skel mod vest være etableret af hensyn til at begrænse adgangen til jernbanen
- afskærmning i forhold til trafikstøj være etableret, jf. nedenstående:
Der kan ikke gives ibrugtagningstilladelse til boliger, kontorer eller primære udendørs opholdsarealer, der er belastet af støj over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj, jf. nedenstående tabel, uden at der etableres afværgeforanstaltninger, der sikrer, at boliger, kontorer og primære udendørs opholdsarealer ikke bliver påvirket ud over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj. Dette skal godtgøres ved en støjberegning.
| Lden i dB | Primære udendørs opholdsarealer og på facader | Indendørs med åbne vinduer | Indendørs med lukkede vinduer |
| Boliger | 58 | 46 | 33 |
| Kontorer og lokaler til liberale erhverv | 63 | 51 | 38 |
14.1 Byplanvedtægt nr. 16 aflyses for så vidt angår planområdet for denne lokalplan, som afgrænset på kortbilag 1.
En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.
Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.
Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Ekspropriation efter lokalplanen
Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.
Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.
Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.