Bestemmelser

I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.

1.1 Det er lokalplanens formål:

at overføre landzonearealer til byzone og muliggøre byggeri til erhvervsformål i form af publikumsorienterede servicefunktioner, kontor, lager, administration eller besøgsfaciliteter mod Holmegade.

at sikre en grøn kile langs Holmens Boulevard fra Holmegade og til den kommende bypark ved Yderpiererne.

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 927af, 927ak, 927ao og 927n af Nyborg bygrunde samt alle parceller, der udstykkes herfra.

2.2 Matrikelnumre 927af og 927ak ligger i landzone og overføres med denne lokalplan til byzone. Den resterende del af lokalplanområdet forbliver med denne plan i  byzone.

2.3 Lokalplanen opdeles i tre delområder, som afgrænset på kortbilag 2:

  • Delområde 1 bestående af del af matr. nr. 927n.
  • Delområde 2 bestående af del af matr. nr. 927af, del af matr. nr. 927n og hele matr. nr. 927ao og 927ai.
  • Delområde 3 bestående af del af matr. nr. 927af, del af matr. nr. 927n og hele matr. nr. 927ak.

Delområderne er afgrænset med udgangspunkt i matrikulære afgrænsninger pr. maj 2022, dog sådan at delområde 1 og 2 afgrænses mod vest af delområde 3, der afgrænses ved nord- og sydlig forlængelse af skel mellem matr. nre. 927ak og 927n. Delområdegrænse mellem område 1 og 2 i syd afgrænses ved vestlig forlængelse af nordlige skel mellem matr. nre. 927ao og 927n.

3.1 Lokalplanområdets delområder må kun anvendes som følger:

  • Delområde 2 må kun anvendes til erhvervsformål i form af publikumsorienterede servicefunktioner, kontor, lager, administration og besøgsfaciliteter.
  • Delområde 3 må kun anvendes som grøn kile, hvor der dog i den sydlige del (matr. nr. 927n) kan indpasses parkeringsarealer med beplantning.

Der fastsættes ikke anvendelsesbestemmelser for delområde 1. Her gælder fortsat bestemmelserne i lokalplan nr. 235 for "Nyborg Destillery". 

4.1 Der må ikke ske udstykning, der opdeler de på kortbilag 2 udlagte byggefelter.

5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Holmens Boulevard samt fra Sølystvej via matrikelnummer 927ai/927n, som vist på kortbilag 2.

5.2 Vejadgang til matr. nr. 927af skal ske via matr. nre. 927n og 927ai.

Bestemmelsen fastholder den i lokalplan nr. 235 fastlagte vejadgang. Det betyder også, at et byggeri inden for byggefelt A mod Holmegade vil skulle have vejadgang via matr. nre. 927n og 927ai.

6.1 Der må ikke indrettes færre parkeringspladser til biler for hver anvendelse end specificeret i nedenstående tabel:

Kontor og administrative erhverv 1 p-pl. pr. 50 m2 etageareal
Klinikker og liberale erhverv 1 p-pl. pr. 25 m2  etageareal
Produktion og lager  1 p-pl. pr. 100 m2 erhvervsetageareal
Restauranter og cafeer 1 p-pl. pr. 5 siddepladser
Haller, forsamlingshuse, foreningslokaler og lign. 1 p-pl. pr. 10 pers. bygningen er godkendt til

6.2 Der må ikke indrettes færre parkeringspladser til cykler for hver anvendelse end specificeret i nedenstående tabel:

Kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger  2 pl. pr. 100 m² etageareal
Restauranter, cafeer, biografer, teatre, o.l. 1 pl. pr. 5 siddepladser

Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Se nærmere i bekendtgørelsen.

7.1. Inden for området kan der etableres et etageareal på max. 5000 m2. Der må ikke etableres bebyggelse inden for delområde 3. 

7.2 Bebyggelse må kun placeres inden for de kortbilag 2 afgrænsede byggefelter. Etagearealet inden for de enkelte byggefelter må ikke overstige følgende:

  • Byggefelt A: 1700 m2.
  • Byggefelt B: 400 m2.
  • Byggefelt C: 780 m2
  • Byggefelt D: 2120 m2.

7.3 Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager.

7.4 Bebyggelse må ikke opføres i en højde på mere end 11 meter, dog maksimalt 8,5 m inden for de på kortbilag 2 afgrænsede byggefelter A og B.

7.5 Bebyggelse må ikke etableres med en gulvkote under kote +2,50m DVR90. Lagerbygninger og lignende bebyggelse må etableres med en lavere gulvkote, hvis bebyggelsen etableres på en sådan måde, at oversvømmelse kan forhindres ved midlertidige tiltag i forbindelse oversvømmelseshændelser.

​Bestemmelserne i § 7 erstatter bestemmelserne i § 5 i lokalplan nr. 235 for "Nyborg Destillery" fra 2013, jf. § 11 stk. 1 i nærværende lokalplan.

Byggefelterne efter § 7 stk. 2 (vist på kortbilag 2) er afgrænset med 2,5 m til matrikelskel og delområdegrænser. Byggefelt A er mod nord og øst endvidere afgrænset med 5 m til vejskel.

På tidspunktet for lokalplanens udarbejdelse gælder et tinglyst byggeretsligt skel på matr. nr. 927n. Se nærmere herom i redegørelsens afsnit Servitutter.

​8.1 For bebyggelse inden for de på kortbilag 2 afgrænsede byggefelter A og B gælder følgende bestemmelser om ydre fremtræden:

  • Facader må kun fremstår i træ (må males sorte) eller i gule mursten med changering. Større dele af facaden må endvidere bestå af glaspartier.

  • Minimum 40% af facadearealet i stueplan mod Holmegade skal bestå af vinduespartier (kun byggefelt A). 

  • Bebyggelse må kun fremstå med saddeltage uden valm og udhæng.

  • Tage må kun beklædes med sort tagpap eller sedum eller anden vandabsorberende beplantning. 

8.2 Uanset bestemmelserne i § 8 stk. 1 må der etableres anlæg til indvinding af solenergi på tagflader på bygninger inden for de på kortbilag 2 afgrænsede byggefelter A og B. Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi skal anlægget placeres så det følger tagfladens hældning. Anlæg til indvinding af solenergi skal ligge inden for bygningshøjden, som fastsat i § 7 stk. 4.

Den ydre fremtræden af bebyggelse uden for de på kortbilag 2 afgrænsede byggefelter A og B reguleres af § 6 i lokalplan nr. 258 for "Nyborg Destillery".

9.1 Delområde 3 på matr. nr. 927af og 927ak må kun indrettes som et samlet grønt forløb i græsser, urter og/eller vilde blomster og med mulighed for variationer i terrænet.

9.2 Delområde 3 på matr. nr. 927n må indrettes i tråd med stk. 1 eller som parkeringsareal, hvor der sikres en grøn bræmme af græsser, urter og/eller vilde blomster på minimum 1 meter langs skel mod vej.

9.3 Inden for delområde 2 i området mellem bebyggelse i byggefelt A og skel mod Holmegade må ubebyggede arealer kun etableres i græsser med urter/vilde blomster og med solitære træer i et omfang svarende til 1 træ pr. 5 meter. De solitære træer skal placeres mellem bebyggelsens facade og skel mod Holmegade. 

9.4 Der må ikke etableres fast hegning (dvs. mur, stakit, rækværk og lignende) mod vej og tilstødende arealer. Levende hegn er tilladt.

9.5 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.

Ubebyggede arealer inden for delområde 1 reguleres af § 7 i lokalplan nr. 235 for "Nyborg Destillery". 

10.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal fælles friarealer være anlagt. Herunder hører fælles opholdsarealer efter §9, tilkørselsarealer og parkeringsarealer efter hhv. §§5 og 6.

10.2 Fælles opholdsarealer skal senest være beplantede første førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse.

10.3 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.

11.1 Bestemmelserne i § 5 i Lokalplan nr. 235 for "Nyborg Destillery" aflyses ved vedtagelsen af denne lokalplan.

En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må, når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.

Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg, som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.

Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Ekspropriation efter lokalplanen

Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.

Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.

Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.