Lokalplanen fastsætter principper for områdets udnyttelse til et attraktivt boligområde samt tilhørende veje, stier og grønne, fælles friarealer. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for boliger med åben-lav og tæt-lav bebyggelse med udgangspunkt i en illustrationsplan, der fastlægger et antal byggefelter, som vist på bilag 3. Illustrationsplanen er bl.a. lavet, så eksisterende grønne områder "forlænges" ind i området og dermed bidrager til, at området opleves som en integreret del af det omgivende landskab.
Lokalplanområdets terrænforskelle er ligeledes indarbejdet i illustrationsplanens udformning. Der er bl.a. arbejdet for at sikre udsigt og snoede forløb med parcelhusgrunde, der er udformet i varierende størrelser og udformning. Bæredygtigheden er således tænkt ind i udstykningsplanen, der er tilpasset det eksisterende landskab og de kvaliteter, som det besidder.
Disponering
Lokalplanen opdeles i delområde A, B og C, se bilag 2:
- Delområde A skal anvendes til boligformål som åben-lav bebyggelse i form af fritliggende boliger på parcelhusgrunde, der udstykkes med en grundstørrelse på minimum 700 m² og maksimalt 1.000 m². Delområdet udgør den største del af lokalplanområdet, og ligger centralt placeret inden for planområdet. Der kan inden for delområdet udstykkes ca. 22 parcelhusgrunde, og der sikres mulighed for indpasning af regnvandsbassin i den nordlige del af området.
- Delområde B skal anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse, disponeret ud fra en bebyggelsesstruktur med facadelinje uden for åbeskyttelseslinjen i retning mod ådalen. Delområdet skal udstykkes med en grundstørrelse på minimum 250 m². Grundet rækkehusenes placering i forhold til åbeskyttelseslinjen, opføres disse uden private havearealer mod åen. Delområde B ligger øst for delområde A, og der kan inden for området udstykkes ca. 8 rækkehuse.
- Delområde C anvendes til rekreativt område til fælles friarealer og naturareal. Området udgør en stor andel af lokalplanområdet, og ligger nord og øst i lokalplanområdet. Dele af delområdet ligger inden for åbeskyttelseslinjen, og ønskes derfor ikke inddraget i byudviklingsområdet som andet end fælles friarealer og naturareal. Der reserveres ligeledes areal til indpasning af regnvandsbassiner til håndtering af overfladevand i området ved ekstreme regnhændelser.
Bebyggelsens omfang
Bygningshøjde og bebyggelsesprocent
Lokalplanen fastsætter bestemmelser om en maksimal bebyggelsesprocent for den enkelte grund på 30 for åben-lav og 40 for tæt-lav bebyggelse.
Der må maksimalt bygges i to etager og med en maksimal højde på 7,5 meter i forhold til det omgivende naturlige terræn.
Bebyggelsens placering
Bebyggelsen inden for delområde A disponeres således, at bygningerne placeres langs en boligvej.
Bebyggelse inden for delområde B disponeres ud fra en bebyggelsesstruktur med facadelinje nær ved åbeskyttelseslinjen i øst således, at rækkehusene placeres på kanten af det faldende terræn mod ådalen og det åbne landskab, som knytter sig hertil, og hermed får gode udsigtsmuligheder.
Boligbebyggelse må ikke opføres nærmere vejskel end 5 meter eller nærmere skel mod nabo end 2,5 meter
Lokalplanen er med til at sikre, at bebyggelse tilpasses de lokale terrænforhold, eksempelvis ved at give mulighed for forskudte etager eller parterreplan. Fastsættelse af niveauplaner på den enkelte grund, samt krav til terrænregulering skal desuden være med til at sikre, at ny bebyggelse følger det naturlige terræn.
Lokalplanen fastsætter ligeledes bestemmelser om, at udstykninger skal ske i henhold til mindstekrav for grundstørrelser. De nye grunde inden for delområde A og B skal udstykkes med en minimumsstørrelse på hhv. 700 og 250 m2, som placeres i en organisk udstykning, der sikrer et varieret udbud af grundstørrelser og giver et dynamisk udtryk og tydeliggører sammenhængen med det øvrige landskab.
Inden for delområde C gives der desuden mulighed for at opføre læskure til dyr, som bruges til afgræsning af naturområdet. Læskurene skal yde beskyttelse, herunder læ og adgang til tørt leje for dyrene.
Bebyggelsens ydre fremtræden
Bygningsfacader samt facader på sekundære bygninger, som garager, carporte og udhuse, skal fremtræde som murværk i form af teglsten eller i træ. Delpartier og mindre bygningsdele kan dog fremtræde i andre materialer. Farvemæssigt skal udvendige bygningssider fremtræde i materialernes naturlige farve, sort, jordfarver eller en blanding af disse med hvid eller sort.
Eksempel på læskur til dyr.
Tagflader skal som udgangspunkt være flade eller udført med ensidig taghældning. Lokalplanen giver ligeledes mulighed for at boliger opført i ét plan kan udføres med sadeltag med en maksimal hældning på 30 grader. På den måde giver lokalplanen mulighed for, at der kan opføres typehuse/parcelhuse i stil med udstykningen i Jagtenborg, men også at der kan opføres huse med et mere individuelt og moderne formsprog.
Tagbeklædning må ikke være reflekterende og må kun udføres med tagsten af tegl (brændt ler), eternitskifer, naturskifer, betontagsten eller matte umalede metalplader, samt grønne tage med bevoksning af græs og urter, eksempelvis mos, sedum eller lignende.
Veje, stier og parkering
Der reserveres areal til anlæggelse af én primær boligvej gennem boligområdet til vejbetjening af de enkelte grunde, samt en ny overkørsel fra Lindenborgvej. Boligvejen anlægges, som vist i princippet på bilag 2. Der tilstræbes et enkelt, grønt og organisk udtryk med boliger på begge sider af vejen, som vist på bilag 2. Området udformes som dobbeltsporet boligvej. Vejbredden ved ankomsten til området anlægges i en bredde af 6,5 meter samt 2 meter fortov og anlægges gennem området i en bredde af 5,5 meter samt 2 meter fortov, som illustreret på nedenstående principsnit.
Principsnit af boligvej
Der skal i forbindelse med ny boligbebyggelse etableres parkering på den enkelte grund ved åben-lav svarende til parkeringsnormen på 2 parkeringspladser pr. bolig samt 1,5 parkeringsplads pr. bolig ved tæt-lav, som etableres som fællesparkering.
Der etableres et sammenhængende stisystem i de grønne friarealer, og på en mindre fortovsstrækning langs boligvejen. Stisystemet forbinder den sydlige del af lokalplanområdet med friarealet i øst, ligesom der også skabes forbindelse til eksisterende stier i syd og det tilstødende boligområde, samt til Danehofskolen. Derved kan lokalplanområdet tilgås til fods samt give beboere nem adgang til det rekreative. Stierne fremgår af bilag 2 og 3.
Lokalplanområdet rummer længst med syd-vest en indkørsel til den eksisterende boligejendom på Lindenborgvej 5. Arealet har fungeret som indkørsel til ejendommen siden jernbanen blev nedlagt, og er udlagt i matriklen som vejareal. Lokalplanen ændrer ikke ved dette forhold.
Områdets grønne strukturer
Store dele af lokalplanområdet ligger inden for åbeskyttelseslinjen fra Ladegård Å og må således ikke bebygges, men anvendes som fælles friareal og som dele af private haver med beplantning, der er forenelig med naturbeskyttelsesloven. Derved henligger en relativ stor del af lokalplanområdet i naturtilstand og præger derved området i en naturlig grøn retning. Naturområdet støder op til å, mose- og engarealer - naturtyper som med fordel kan understøttes i områdets fremtidige indretning eksempelvis med mindre søer, engblandinger og mere bevoksning.
De øvrige dele af lokalplanområdet, udenfor det åbeskyttede areal, skal ligeledes gives et grønt præg i form af grønne friarealer, herunder beplantningsbånd langs boligvejen. Friarealerne kan anlægges i græs og med enkelte opstammede træer og buske. Der skal inden for det fælles friareal etableres aktivitets- eller opholdsområde i form af legeplads, grillplads eller lignende, som anvist i princippet på bilag 2. Aktivitets- eller opholdsområdet skal målrettes områdets fremtidige beboere.
Derudover anlægges en 5 meter grøn kant i form af græs ud mod Lindenborgvej for at sikre trafikalt udsyn ifm. udkørsel til Lindenborgvej. Mod syd etableres et 3 meter beplantningsbånd i grænsen til stisystemet bestående af opstammede træer eller buske, og det eksisterende beplantningsbælte inden for lokalplanområdet, som vist neden for, bevares således.
Eksisterende beplantningsbælte i det sydlige skel.
Boligparcellerne skal i skel mod fælles grønne friarealer, veje og stier beplantes med hæk, der understøtter planområdets grønne præg. Der må kun afskærmes med levende hegn, dog suppleret med trådhegn på indvendig side af det levende hegn.
Vandhåndtering
Området skal separatkloakeres efter gældende spildevandsplan.
Lokalplanområdet ligger tæt på Nyborg Forsyning, Hjulby Bro Vandværk og i et område med store grundvandsinteresser. Derfor skal der sikres nedsivning af regnvand fra området, hvor jordbundsforholdene tillader dette, samt sikres, at der ikke nedsiver vand med miljøfremmede stoffer i. Det betyder, at overfladevand fra veje og fælles parkeringsarealer og andre overflader, hvor der er risiko for udvaskning af miljøfremmede stoffer, skal ledes til regnvandssystemet, og regnvand håndteres med indpasning af regnvandsbassiner for at undgå belastning af kloaksystemet. Regnvandsbassinerne anlægges med let skrånende bredder uden hegn. Regnvandsbassinerne placeres, som angivet i princippet på bilag 2 og 3. De præcise udformninger, dybde og placeringer af regnvandsbassiner udregnes i forbindelse med projektering/byggemodning.
Af hensyn til sikring af områdets grundvandsinteresser skal bassinerne udføres med tæt membran og området skal kloakeres med skærpede krav til tæthed. Derudover skal der være adgang til regnvandsbassinerne for kørende materiel af hensyn til fremtidig drift og oprensning.
Grundvandsbeskyttelse
Lokalplanområdet er som nævnt placeret i et område med store grundvandsinteresser. I området både dannes og indvindes drikkevand. Området er derfor sårbart overfor forurening. Lokalplanen er med til at sikre grundvandsinteresserne på en række punkter, som blandt andet beskrevet i afsnittet ovenfor. Nyborg Kommune ønsker samtidig, at opfordre og informere de kommende brugere af området til at udvise særlige hensyn til grundvandsinteresserne ved ikke at anvende pesticider og undgå eller begrænse brugen af gødning. I kommunale udstykninger, hvor Nyborg Kommune er grundsælger, tinglyses forbud mod anvendelse af pesticider.
tilgængelighed
Veje, stier og opholdsarealer skal af hensyn til handicappede brugere så vidt muligt udformes efter anvisningerne i DS-håndbogen "Udearealer for alle". I tilfælde, hvor det ikke kan opfyldes fuldstændigt, skal der laves løsninger som tilgodeser så mange handikappede brugere som muligt.