Kommuneplanen

Mål og hovedstruktur

Kommuneplanen fastlægger en række mål, der er styrende for kommunens planlægning for bl.a. nye boliger og boligområder. Ved planlægning for nyt boligområde ved Lindenborgvej er målene inden for hovedstrukturenes emner "samlet udviklingsplan for Nyborg" og "Boligområder i Nyborg" vurderet relevante. Inden for målene er følgende mål udvalgt:   

• Nyborg skal være et godt og trygt sted at bo, og der skal tilbydes spændende og varierede bomuligheder i områder af høj kvalitet, tæt på natur, vand og rekreative områder.
• Byudviklingen i Nyborg skal ske med hensyntagen til de store natur og miljøinteresser, der kendetegner randzonen omkring byen, og grundvandsbeskyttelsen skal prioriteres højt.
• Den grønne struktur i udviklingsplanen skal være det styrende element i detailplanlægningen.
• Det fremtidige boligbyggeri i Nyborg by skal opføres som en kombination af åben-lav, tæt-lav og etageboligbebyggelse, så der sikres et varieret boligudbud, der kan tilfredsstille den til en hver tid værende efterspørgsel.
• Byudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag, hvor der skal tages vidtstrakte hensyn til natur og miljø, klimatilpasning, hensigtsmæssige infrastrukturelle løsninger, energibesparende løsninger, sundhedsfremmende tiltag samt løsninger til beskyttelse af grundvandet.
• Det er Byrådets mål, at boligområderne er unikke og udtrykker høj arkitektonisk kvalitet, der udnytter de landskabelige muligheder.
• I forbindelse med detailplanlægning skal der være mulighed for at indtænke alternative bebyggelsesformer og -tætheder, der begrænser arealforbruget og kan imødekomme efterspørgslen på nye boligtyper

Nærværende lokalplan understøtter målene ved at udlægge et nyt boligområde med en kombination af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse og med en række bestemmelser, der bl.a. indarbejder en grøn struktur under hensyn til det omkringliggende naturlandskab. Endvidere fastlægges der bestemmelser ud fra en organisk og varieret illustrationsplan, der skaber et unikt boligområde, hvori områdets lokale kvaliteter og funktioner beskyttes og fremmes, herunder sikring af grundvandsressourcen, grønne, fælles friarealer og klimatipasning.

Retningslinjer

I Kommuneplan 2017 og i Kommuneplan 2021 er der fastsat en række retningslinjer for planlægningen for byudvikling generelt og specifikt for området nord for Fynsvej - fra Hjulby i vest til Ladegårdsvej i øst. 

• I forbindelse med byudvikling mod det åbne land og den grønne struktur skal der stilles krav til den landskabelige bearbejdning af byområdet i form af beplantninger, arronderinger samt grønne rekreative bufferzoner.
• Arealer beliggende inden for sø- og åbeskyttelseslinien eller beskytelseszonen omkring vandboringer skal friholdes for bebyggelse, men integreres i helhedsplanen for de kommende boligbebyggelser som en del af områdets fælles friarealer. Mindre arealer ligger i sammenhængende naturområder og må ikke indgå i byudviklingsområdet.
• Større træer, levende hegn, vådområder og eksisterende biotoper skal bevares. Større fælles græsarealer skal planlægges som naturgræs/blomstereng, og træer og buske skal være egnskarakteristiske.
• I forbindelse med byudviklingen nord for Fynsvej skal de tilgrænsende skovrejsningsområder indarbejdes i helhedsplanen som en del af de nærrekreative områder.
• Sundhed skal fremmes gennem udlæg af grønne områder, stier og aktivitetspladser, orientering af bebyggelsen i forhold til udsigtsforhold og lys- og skyggepåvirkning, sikring af arkitektonisk kvalitet, reduktion af trafikstøj og etablering af funktioner til styrkelse af det sociale fællesskab.
• Grundvandsbeskyttelse i forbindelse med planlægning for boliger skal ske i overensstemmelse med statens bekendtgørelse og vejledning for planlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og vandværkers indvindingsoplande. Tilladelse til byggeri skal gives på vilkår, der sikrer grundvandsbeskyttelsen. Før der lokalplanlægges, skal kommunen fastlægge overvågningstiltag for grundvandet. Overvågningen skal ske for at kunne gribe ind, hvis strømningsretningen ændres, eller hvis der sker forurening. 

Denne lokalplan indarbejder ovenstående retningslinjer for lokalplanområdet, der udgør en del af den samlede udviklingsplan for Nyborg. 

Endvidere er lokalplanområdet omfattet af følgende retningslinjer i kommuneplanen: 

Beskyttede naturområder
Lokalplanområdet er berørt af åbeskyttelseslinjen fra Ladegård Å samt et område med mose nærmest åen. Lokalplanen respekterer åbeskytteleslinjen omkring Ladegård Å, jf. naturbeskyttelseslovens § 16. Lokalplanen respekterer ligeledes mosen, jf. naturbeskyttelseslovens § 3. Lokalplanen udlægger et delområde, som grønt, fælles friareal/naturareal, der bl.a. har til hensigt at beskytte udpegningerne. 

Økologisk forbindelse
En mindre del af matr.nr. 12e, Vindinge By, Vindinge er i kommuneplanen udpeget som økologisk forbindelse. De udpegede økologiske forbindelser skal så vidt muligt friholdes for byggeri og anlæg. Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinjen. Den del af lokalplanområdet, der er berørt af udpegningen indgår i lokalplanens delområde C, der udlægger området som friareal, og hvor byudvikling ikke er ønskeligt. 

Kystnærhedszonen
Lokalplanen ligger inden for kystnærhedszonen. Det vurderes, at lokalplanen er i overensstemmelse med kommunens retningslinjer inden for kystnærhedszonen, og at lokalplanen ikke har en negativ påvirkning på oplevelsen af kysten eller den fysiske adgang til kysten. Dette begrundes med, at lokalplanområdet ligger tilbagetrukket fra kystlandskabet bag Nyborg midtby, hvorved kystlandskabet ikke visuelt er påvirket af lokalplanområdet. Endvidere fastlægges der ikke bestemmelser for bebyggelseshøjde på mere end 8,5 meter.

Grundvandsbeskyttelse
Lokalplanområdet ligger inden for et område med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsopland til Nyborg forsyning, Hjulby Bro Vandværk, samt i et område med dannelse af ungt grundvand (25-100 år). Den østlige del af lokalplanområdet ligger indenfor BNBO til en af vandværkets boringer, og den nordlige del er tæt på BNBO til en anden af vandværkets boringer. Ca. 75 % af området ligger i nitratfølsomt indvindingsområde og indsatsområde for nitrat.

Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinjen, da lokalplanen ikke giver mulighed for anvendelse eller funktioner, der vurderes at udgøre en trussel for grundvandet, og planen vurderes derfor ikke at medføre negative ændringer af grundvandsbeskyttelsen.  

Lavbundsareal
En mindre del af matr.nr. 12e, Vindinge By, Vindinge er i Kommuneplanen udpeget som lavbundsareal. De udpegede lavbundsarealer skal så vidt muligt friholdes for byggeri og anlæg. Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinjen. Den del af lokalplanområdet, der er beørt af udpegningen indgår i lokalplanens delområde C, der udlægger området som grønt, fælles friareal. 

Landskaber
Lokalplanområdet ligger inden for større sammenhængende landskaber. Ifølge kommuneplanen skal de større sammenhængende landskabsområder friholdes for etablering af større bebyggelse og større tekniske anlæg, med mindre det kan sikres, at hensynet til de landskabelige værdier kan løses tilfredsstillende.

Visualiseringer med volumenstudier af bebyggelsen, der muliggøres med lokalplanen, viser bebyggelsen i landskabet, se bilag. Den visuelle påvirkning er vurderet som ændringen mellem før-situationen uden realisering af lokalplanen og efter-situationen med realisering af lokalplanen, som set fra en række standpunkter. Fotostandpunkter, fotos og visualiseringer fremgår af bilaget sidst i lokalplanen.

Planområdet er beliggende i et område med bundmoræneflader, dødisformationer og åen, Ladegård Å, beliggende i en erosionsdal. Hele planområdet fremstår med marker i omdrift, levende hegn mod planens sydlige afgrænsning, samt skovlignende beplantning langs planområdet nordøstlige afgrænsning, hvor åen Ladegård Å løber. Den del af planområdet, hvor der gives mulighed for bebyggelse, fremstår varierende i terrænet. Den sydvestlige del fremstår som et småbakket plateau, varierende fra 15 moh til 8,5 moh. Den nordøstlige del fremstår som en markant skråning ned mod Ladegård Å. Det fremgår af planens bestemmelser, at området, som skråner ned mod åen, friholdes for bebyggelse. Derfor vil den nuværende horisontale grænse, fra alle fotostandpunkterne, bestående af nuværende dyrkede marker og krat med træer og buske erstattes af bebyggelse, der ligger højt i landskabet.

Bebyggelsen vil derfor i nogen grad dominere landskabet negativt, men også understøtte erosionsdalens højeste punkter og friholde landskabets lavest beliggende dele. Dette gør sig særligt tydeligt ved fotopunkt 4, der viser bebyggelsen lidt på afstand.

Bebyggelsen vurderes ikke at mindske fornemmelsen for landskabets karaktertræk i form af erosionsdalen og dødisformationerne dalsider med mindre lukkede landskabsrum af krat, småbevoksninger og skovområder idet eksisterende bevoksning bevares og terrænregulering kun i mindre grad tillades.

Visualiseringerne viser ligeledes, at påvirkningen af landskabet er begrænset til de nære omgivelser og primært ved orientering mod lokalplanområdet og områdets højeste del. Særligt ved fotopunkt 1, 2 og 4 vil der ved orientering mod øvrige retninger fortsat være mulighed for at opleve de landskabelige kvaliteter, herunder lavbundsarealerne, som ligger lavest i erosionsdalen, ved foden af bygningerne og langs strækningen mod Ladegård Å.

Ved fotopunkt 3 skyder bebyggelsen frem i landskabet, men i praksis vil bebyggelsen opleves som en naturlig forlængelse af den eksisterende by ved Jagtenborgkvarteret i syd.

Den fremtidige anvendelse af området til boligformål vurderes ikke at forringe kommunens udpegning af området, som større sammenhængende landskab. Plangrundlaget vurderes at udvise hensyn til bevaring af landskabsværdierne ved bl.a. at friholde lavningerne i området for bebyggelse og derved bidrage til at fastholde landskabets småbakkede terræn.

Det vurderes endvidere, at den nye bebyggelses arkitektur og visuelle udformning, igennem planforslagets bestemmelser, tilpasses områdets skala og udtryk i form af maksimalt 2 etager for hhv. åben-lav og tæt-lav med materialer og farver til facader, der understøtter et landskabeligt udtryk.

Lokalplanen vurderes, at være i overensstemmelse med retningslinjen idet hensynet til landskabet er integreret i lokalplanens bestemmelser for bebyggelse og ubebyggede arealer, herunder et åbeskyttet areal på 20.000 m², der udlægges som friareal uden mulighed for bebyggelse.  

Værdifuld landbrugsjord
Området i Kommuneplan 2017 udlagt som værdifuld landbrugsjord. Udpegningen udgår i forbindelse med vedtagelse af Kommuneplan 2021. 

Kommuneplanrammer

I forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplan 2021 vil området være omfattet af kommuneplanramme 1.B.50. Lokalplanen, der træffer bestemmelser for området skal dermed sikre:

• områdets anvendelse til boligformål i form af boligbebyggelse som åben-lav og tæt-lav
• en bebyggelsesprocent på 30 for åben-lav og 40 for tæt-lav
• maksimalt antal etager på 2 og maksimal bygningshøjde på 7,5 meter
• udstykning af grunde til åben-lav boliger på minimum 700 m² og maksimum 1.000 m², og til tæt-lav boliger på minimum 250 m²
• stiadgang til eksisterende sti syd for området
• forsvarlig håndtering af overfladevand

Lokalplanen er i overensstemmelse med rammebestemmelserne.