Området er udlagt i kommuneplanen som særligt geologisk interesseområde og som en del af et større sammenhængende landskabsområde. Et særligt geologisk interesseområde må ikke forringes ved sløring eller ødelæggelse af gravning eller ved etablering af bebyggelse, tekniske anlæg, skovrejsning m.v.
Inden for større sammenhængende landskabsområder kan planlægning for eller meddelelse af landzonetilladelse til bebyggelse, herunder tekniske anlæg, kun ske, hvis det er godtgjort, at de landskabelige interesser ikke tilsidesættes.
Figur 18: Det nye boligområdes placering i forhold til kommuneplanens landskabsudpegninger.
Planområdet er markant rent landskabeligt med kraftige fald mod både Ørbæk Å og Sentvedvej på ca. 5 m. Oplevelsen af denne del af landskabet er størst fra Ørbæk by og fra Sentvedvej lige ved bygrænsen. Grundet et eksisterende gårdanlæg (Sentvedvej 11) opleves denne del af landskabet ikke særlig tydeligt fra det åbne land.
Byudvikling på arealet vil derfor hovedsageligt have stor landskabelig betydning for Ørbæk Ådal lokalt ved Ørbæk by. Her vil det være meget synligt i området og påvirke såvel udsigten til som fra ådalen i nærområdet ved byen. Det skal fremhæves, at byudviklingsområdet ligger uden for selve ådalen, der vurderes at være meget sårbar over for etablering af bebyggelse og tekniske anlæg.
Figur 19: Delområde 1 og 2 i lokalplanen (gul markering), der er de områder der udlægges til bebyggelse med lokalplan, er her vist på den digitale højdemodel og med højdekoter. Det ses tydeligt, at området skråner fra plateauet i den nordøstlige del af området og mod hhv. syd (Sentvedvej) og vest (Ørbæk å).
For at sikre fortsat kig til og fra ådalen er der i kommuneplanen udlagt en rekreativ ramme, nord for byudviklingsområdet, der skal friholdes for bebyggelse og udlægges som eng. Lokalplanen udlægger dette område til engområder med forbud mod bebyggelse med enkelte undtagelser til understøttelse af områdets rekreative- og naturformål. Lokalplanen forbyder desuden beplantning over 1,5 m i højden for at bevare landskabets åbne karakter ned mod åen.
Denne del af planlægningen vurderes ikke at have nogen landskabelig påvirkning, da landskabet, ligesom i dag, vil fremstå åbent.
Området til bebyggelse, syd for det kommende naturområde, ligger højere i landskabet og dele af det er mindre kuperet. Flere grunde vil imidlertid ligge på relativt kuperede grunde med terrænforskelle på 1-2 m på tværs af grunden.
For at sikre, at det nye boligområde tilpasses landskabet stilles der en række krav, der skal begrænse omfanget af terrænregulering i de mest kuperede dele af delområderne til boligformål. I en mindre del af lokalplanområdet (svarende til én parcelhusgrund) stilles krav om, at boligen etableres i parterreplan. I delområde 2 stilles krav om, hvor store terrænspring, der må etableres mellem boligerne og Sentvedvej.
Planen begrænser desuden den tilladte bygningshøjde med 1 meter ift. byggeretten, dvs. til max. 7,5 m og der stilles krav om, at tag ikke etableres med en hældning større end 30 grader. Begge dele for begrænse påvirkningen på landskabet.
For at mindske påvirkningen på landskabet fastsætter lokalplanen desuden, at hække mod det udlagt naturområde ikke må gives en højde på mere end 1,8 m.
Løsningen til håndtering af overfladevand forudsætter, at der etableres regnvandssøer i det grønne område mellem bebyggelsen og Ørbæk Å. Et sådant anlæg vil også kunne påvirke landskabet, hvis ikke det udformes hensigtsmæssigt. Den nærmere dimensionering og placering af en regnvandssø vil ske i den mere deltaljerede planlægning af udstykningen og kan derfor ikke beskrives nærmere her.
Det vurderes, at bebyggelsen i det aktuelle byudviklingsområde, med de beskrevne tilpasninger, kan indpasses i landskabet i forhold til de eksisterende terrænformer og kulturhistoriske landskabselementer på stedet. På baggrund af dette vurderes det, at udlægget til byudvikling ikke tilsidesætter beskyttelsen knyttet til de landskabelige, geologiske og kulturhistoriske interesser. I denne vurdering lægges særlig vægt på, at påvirkningen af landskabet vil være minimal set fra det åbne land.
Illustrationer, der viser den visuelle påvirkning fra et nyt boligområde er vist i miljørapporten, der er vedlagt som bilag til lokalplanen.