Kommuneplanen

Mål og hovedstruktur

Følgende mål fra kommuneplanen er relevante ift. planlægningen i området.

Samlet udviklingsplan for Ørbæk

  • Ørbæk skal være et godt og trygt sted at bo, hvor der tilbydes spændende og varierede bomuligheder i områder af høj kvalitet tæt på natur og rekreative områder.
  • Byudviklingen i Ørbæk skal ske med hensyntagen til de store natur og miljøinteresser, der kendetegner ådalen og randzonen omkring byen. Den grønne struktur, skal være det styrende element i detailplanlægningen, og grundvandsbeskyttelsen skal prioriteres højt.

Boligområder

  • I Ørbæk skal der opføres både åben-lav og tæt-lav boligbyggeri, så der sikres et varieret boligudbud, der kan tilfredsstille den til en hver tid værende efterspørgsel.
  • Byudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag, hvor der skal tages vidtstrakte hensyn til landskab, natur og miljø, hensigtsmæssige infrastrukturelle løsninger, energibesparende løsninger, sundhedsfremmende tiltag samt løsninger til beskyttelse af grundvandet.
  • Nye boligområder skal fremstå som unikke og udtrykke høj arkitektonisk kvalitet, der samtidig udnytter de landskabelige muligheder.

Grønne områder

  • De grønne områder i og omkring Ørbæk skal opretholdes og løbende udvikles som et vigtigt element i det bynære friluftsliv og i forhold til borgernes sundhed og trivsel. De grønne områder kan derfor ikke inddrages til nogen form for byudvikling.
  • I forbindelse med planlægning af nye byudviklingsområder lægges der stor vægt på skabelse af attraktive og lettilgængelige grønne friarealer i sammenhæng med den overordnede grønne struktur i byen.

Lokalplanen for det nye boligområde og det grønne område i tilknytning til Ørbæk Å vurderes at opfylde kommuneplanens mål, som oplistet ovenfor. 

Figur 10: Samlet udviklingsplan for Ørbæk øst. Kortet viser, at nærværende lokalplans område (3.R.1 og 3.B.6) er første etape af en større udbygning af byen mod øst, der også inkluderer store grønne områder.

Retningslinjer

Følgende retningslinjer fra kommuneplanen er relevante ift. planlægningen i området.

Samlet udviklingsplan for Ørbæk

  • Byudviklingen skal gennemføres med helhedsorienteret planlægning, hvor der lægges vægt på natur og miljø, bæredygtighed, tilgængelighed og kvalitet.
  • Byudviklingen i Ørbæk skal ske i overensstemmelse med hovedprincipperne i den samlede udviklingsplan.
  • Byudviklingen skal ske i etaper (indefra og ud) på baggrund af en samlet helhedsplan for området, der skal definere en tydelig og permanent afgrænsning mod det åbne land.
  • I forbindelse med byudvikling mod det åbne land og den grønne struktur skal der stilles krav til den landskabelige bearbejdning af byområdet i form af beplantninger, arronderinger samt grønne rekreative bufferzoner.
  • Byudviklingen skal ske under hensyntagen til udnyttelse af infrastrukturen, herunder mulighed for kollektiv trafikbetjening.
  • I forbindelse med den grønne struktur skal der sikres et sammenhængende stisystem, der binder den eksisterende by sammen med de bynære rekreative områder og med mulighed for videre forbindelse til Nyborg.
  • Grundvandsbeskyttelse i forbindelse med planlægning for boliger og erhverv skal ske i overensstemmelse med statens bekendtgørelse og vejledning for planlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og vandværkers indvindingsoplande (se afsnittet om rammebestemmelser for grundvand). Tilladelse til byggeri og godkendelse af virksomhed skal gives på vilkår, der sikrer grundvandsbeskyttelsen.
  • Byudviklingen skal ske under hensyntagen til de kulturhistoriske interesser, herunder påvirkning af udsigten til og fra Ørbæk Kirke.

Boligområder

  • Åben-lavt og tæt-lavt boligbyggeri skal opføres inden for den eksisterende rummelighed i Mejerivænget og ved Spurvevej, som huludfyldninger og omdannelse i den eksisterende by og langs Sentvedvej i en ny udstykning.
  • Der skal gennemføres en planlægning, der udlægger yderligere arealer til boligbebyggelse til imødekommelse af efterspørgslen. Planlægningen skal tage udgangspunkt i de intentioner, der er beskrevet i opslaget Samlet udviklingsplan for Ørbæk.
  • Overgangszonerne mellem boligområderne og de tilgrænsende naturområder skal indgå i planlægningen, så der sikres en klar afgrænsning mellem by og land.
  • Sundhed skal fremmes gennem udlæg af grønne områder, stier og aktivitetspladser, orientering af bebyggelsen i forhold til udsigtsforhold og lys- og skyggepåvirkning, sikring af arkitektonisk kvalitet, reduktion af trafikstøj og etablering af funktioner til styrkelse af det sociale fællesskab.
  • Ved lokalplanlægning og godkendelse af enkeltprojekter skal der lægges vægt på tilgængelighed, handicapvenlige løsninger, gode og sundhedsfremmende friarealer samt energivenlige-, klimatilpassede- og byøkologiske løsninger
  • I forbindelse med byudviklingen skal der ske forbedringer af de eksisterende vejforhold, herunder adgang til skole, idrætsfaciliteter og centerfunktioner.
  • Grundvandsbeskyttelse i forbindelse med planlægning for boliger skal ske i overensstemmelse med statens bekendtgørelse og vejledning for planlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og vandværkers indvindingsoplande (se afsnittet om rammebestemmelser for grundvand). Tilladelse til byggeri skal gives på vilkår, der sikrer grundvandsbeskyttelsen. Før der lokalplanlægges, skal kommunen fastlægge overvågningstiltag for grundvandet. Overvågningen skal ske for at kunne gribe ind, hvis strømningsretningen ændres, eller hvis der sker forurening. Til imødegåelse af eventuel grundvandsforurening som følge af byvækst ved Sentvedvej gælder som minimum følgende krav, der skal indskrives i lokalplanen:
    * Arealanvendelsen må alene være til boliger, institutioner eller administrativt erhverv; arealanvendelsen skal fastholdes i fremtiden.
    * Eventuelle regnvandsbassiner skal etableres med en tæt membran, godkendt af grundvandsmyndigheden,
    * BNBO skal friholdes for en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening,
    * På eventuelt kommunalt ejede arealer skal tinglyses forbud mod brug af pesticider,
    * Der skal gennemføres oplysningskampagner for beboerne mod brug af pesticider,
    * Området skal forsynes med fjernvarme eller anden klimavenlig opvarmningsform,
    * Området skal kloakeres med skærpede vilkår til tæthed,
    * Faskiner til nedsivning af tagvand skal etableres til sikring af grundvandsdannelsen,
    * Tagmaterialerne må ikke forurene tagvandet (undgå bl.a. blyinddækning, tjære eller kobbertagrender),
    * Overfladevand fra veje og parkeringsarealer skal opsamles og afledes særskilt med forudgående rensning,
    * Eventuelle støjvolde skal etableres med ren jord,
    * Overvågningen af grundvandet skal fastholdes, så længe boringerne anvendes i drikkevandsforsyningen.

Grønne områder

  • I forbindelse med byudvikling til boligformål skal der i forbindelse med detailplanlægning af de grønne friarealer sikres et sammenhængende stisystem, der giver let adgang til skole, idrætsfaciliteter og centerområde samt til de tilstødende rekreative områder i den grønne struktur.

Lokalplanen for det nye boligområde og det grønne område i tilknytning til Ørbæk Å vurderes ikke at stride mod kommuneplanens retningslinjer, som oplistet ovenfor. 

Kommuneplanrammer

I Kommuneplan 2021 er lokalplanområdet beliggende indenfor rammeområde 3.B.6 og 3.R.1.

Rammeområde 3.B.6 udlægger et areal på ca. 2 ha til nyt byzoneareal til parcel- og rækkehuse. Rammen fastlægger:

  • At der kan planlægges for en bebyggelsesprocenten for åben-lav (parcelhuse) på 30 og for tæt-lav (rækkehuse mv.) på 40, og en max. højde på 8,5 meter og til max. to etager.
  • At de grønne arealer ned mod åen skal friholdes for byggeri og anvendes som byens friareal.
  • At der skal tages hensyn til landskabs- og grundvandsinteresserne i byudviklingen.
  • At der skal etableres stiforbindelse til ådalen og forberedes stisammenhæng med fremtidige etaper mod øst.

Rammeområde 3.R.1 udlægger et areal på ca. 3 ha til grønt område i tilknytning til byudviklingsområdet. Rammen fastlægger:      

  • At området skal sikre en grøn kile mellem åen og byudviklingsområdet mod syd. Området kan benyttes som friareal for boliger inden for byudviklingsområdet mod syd, men kan kun indrettes som engareal med naturværdier.
  • At området skal etableres som et engareal med naturværdi, så det kan fungere som en økologisk forbindelse, der binder ådalen og vådområdet nord for planområdet sammen.
  • At der skal etableres stiforbindelse med offentlig adgang mellem ådalen og byudviklingsområdet samt mod øst til fremtidige etaper.

Lokalplanen er i tråd med kommuneplanens rammebestemmelser for området.

Figur 11: Rammeområder omfattet af nærværende lokalplan øst for Ørbæk.

Følgende generelle rammebestemmelser er desuden relevante i planlægningen:

  • Tagbeklædning: Tage ikke må beklædes med reflekterende materialer med en glansværdi over 10.

  • Friarealer: Ved nye bebyggelser skal der udlægges fri- og opholdsarealer af en passende størrelse afhængigt af bebyggelsernes anvendelse, omfang, karakter og beliggenhed. Ved ny bebyggelse der ligger op af arealer udpeget til økologiske forbindelser eller beskyttede naturtyper, skal der tilstræbes at fælles friarealer etableres i forbindelse hermed, og at disse udføres med et højt naturindhold. Det skal tilstræbes, at alle boliger har et privat opholdsareal. 

  • Hegning: Hegning mod rekreative områder og naturområder må kun etableres som levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn. Etablering af levende hegn mod landskab og mod naturområder skal altid ske med naturligt forekommende træer og planter.

  • Kvalitet i nybyggeriet: Indretning af nye boligområder skal sigte mod høj kvalitet. Kvalitet kan skabes ved bl.a. at fokusere på menneskelig skala, kvalitet i materialer og hensigtsmæssig indretning af boliger og opholdsarealer med hensyn til dagslys og sollys, udsyn og indblik, vind og mikroklima, støj, brugbare fri- og opholdsarealer, mm. Ved nye byområder og større byomdannelser skal der ved planlægningen enten tages afsæt i kendetegn fra omkringliggende byområder eller skal en samlet ny karakter for det nye område, f.eks. gennem fælles materialevalg og/eller udformning.

  • Parkering: Der skal etableres minimum 2 bil p-pladser pr. åben-lav bolig (på egen grund) og 1½ bil p-plads pr. tæt-lav bolig. Der skal etableres minimum 3 cykel p-pladser pr. 100 m2 tæt-lav bolig.

  • Solceller og solfangere: Generelt gælder, at solceller og solfangere på bygninger skal etableres på bygningers tage og skal ligge plant med og følge tagfladens hældning. På flade tage må anlæg gives en hældning der sikrer en tilstrækkelig udnyttelsesgrad under hensyntagen til anlæggets visuelle fremtræden. Anlæggene må ikke have reflekterende dele eller overflader, der kan medføre blændende reflekser i forhold til naboer og trafik.

Lokalplanen er i tråd med kommuneplanens generelle rammebestemmelser som oplistet ovenfor.