Bestemmelser
I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.
1.1 Det er lokalplanens formål;
at fastlægge lokalplanområdets anvendelse til henholdsvis boligformål, rekreativt område, parkering og mindre serviceerhverv,
at sikre ny bebyggelse i karrélignende bebyggelsesstrukturer, samt variation i etageantal og facadeudtryk, der bidrager til at skabe et attraktivt byrum langs med Banegårdsalléen,*
at sikre et sammenhængende arkitektonisk udtryk for bebyggelsen gennem materialevalg, form, struktur og skala i respekt for den historiske bykerne og tilknytningen til det moderne stationsområde. Bebyggelsen skal samlet set være højest mod Banegårdsalléen og Nyborg Station,
at skabe en grøn forbindelse fra stationen mod Lille Svanedam, voldanlægget og Nyborg by,
at sikre offentlig adgang mellem boligkarréerne fra Banegårdsalléen ind til Svanedammen,
at sikre at bebyggelsen klimasikres.
*Udtrykket "karrélignende bebyggelsesstrukturer" skal forstås som bebyggelse på minimum tre sider af en boligblok rundt om et gårdrum, med mulighed for enkelte gennembrud i bebyggelsen.
2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr. 936, 937 og en del 927e af Nyborg Bygrunde og vejlitra 7000eb og en del af 7000du og 7000cg samt alle parceller, der udstykkes herfra.
2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone.
Lokalplanområdet opdeles i 4 delområder, som vist på Kortbilag 2.
3.1 Delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af etagebyggeri og tæt-lav byggeri med tilhørende fællesfaciliteter, udearealer og parkeringspladser samt mindre publikumsorienterede serviceerhverv eller kontor- og serviceerhverv i stueetagen ud mod Banegårdsalléen.
3.2 Delområde 2 må kun anvendes til parkeringsformål.
3.3 Delområde 3 må kun anvendes til rekreativt område i form af en park.
3.4 Delområde 4 bibeholdes som vejudlæg.
3.5 Boliger må kun anvendes til helårsbeboelse.
4.1 Udstykning må kun ske efter delområdeafgrænsningen, som vist på Kortbilag 2.
4.2 I delområde 1 må de enkelte boligblokke desuden udstykkes. Ved udstykning skal der sikres en forholdsmæssig fordeling af fællesarealer og parkering.
4.3 I delområde 2 må der ske udstykning til matrikulær opdeling af parkeringspladsen under forudsætning af, at der sikres vejadgang til hele parkeringsarealet fra Banegårdsalléen.
Boligområde - delområde 1
5.1 Vejadgang til lokalplanområdets delområde 1 skal ske fra Banegårdsalléen, dvs. fra den nordvestlige langside af delområde 1, i princippet som vist på Kortbilag 3.
5.2 Udlægget til boligveje må maksimalt være 9 meter i bredden og skal anlægges med dobbeltrettede køreveje af minimum 2,75 meter pr. kørebane og minimum 1,3 meter gangsti langs én eller begge sider af vejen.
5.3 For enden af lokalvejene skal der etableres et vejforløb rundt om parkeringsøer, så punktvendinger kan undgås.
5.4 Boligvejene skal anlægges med hastighedsdæmpende foranstaltninger.
5.5 Boligvejene skal udlægges som private fællesveje.
5.6 Der skal i forbindelse med byggeprojektet indsendes et skitseprojekt, der redegør for vejens linjeføring, bredde og tilslutning til Banegårdsalléen, som skal godkendes efter vejreglerne.
5.7 Langs boligvejene skal der etableres gangstier, som er offentligt tilgængelige, og skaber en sammenhængende forbindelse mellem fortov ved Banegårdsalléen og stisystemet i Svanedammen, med en placering i princippet som anvist på kortbilag 3.
5.8 Gangstierne skal udføres i kørefast belægning i en bredde af minimum 1,3 meter.
5.9 Beplantning må ikke have indvirkning på oversigtsforholdene på boligvejene og ved tilslutningerne mod Banegårdsalléen.
Parkeringspladsen - delområde 2
5.10 Vejudlægget i tilknytning til parkeringspladsen, må maksimalt være 7 meter i bredden og skal anlægges med dobbeltrettede køreveje af minimum 2,75 meter pr. kørebane.
5.11 For enden af lokalvejene skal der etableres et vejforløb rundt om parkeringsøer, så punktvendinger kan undgås.
5.12 Vejudlægget skal anlægges med hastighedsdæmpende foranstaltninger.
5.13 Der skal i forbindelse med byggeprojektet indsendes et skitseprojekt, der redegør for vejens linjeføring, bredde og tilslutning til Banegårdsalléen, som skal godkendes efter vejreglerne.
5.14 Beplantning må ikke have indvirkning på oversigtsforholdene ved tilslutningerne mod Banegårdsalléen.
Parkstrøg - delområde 3
5.15 Der skal etableres et stiforløb fra stationsområdet mod Lille Svanedam.
5.16 Der skal, med inspiration fra de eksisterende naturlige stidannelser i delområdet, etableres stier på tværs af området, som skaber forbindelse mellem Banegårdsalléen og Birkhovedskolen.
5.17 Der kan etableres en ny adgang for cyklende og gående til Birkhovedskolen, med adgang fra Svanedamsgade, som krydser ind over den sydvestlige del af planområdet i delområde 3.
6.1 Der skal etableres 1½ p-plads pr. bolig. Mindst 1 p-plads pr. bolig etableres inden for lokalplanområdet. De resterende p-pladser udlægges ved dobbeltanvendelse med nærliggende offentlige p-pladser uden samme spidsbelastningsperioder som boligområdet (aften og weekend).*
6.2 Parkering inden for delområde 1 må ikke placeres mod Banegårdsalléen eller Nyborg Station.
6.3 Inden for delområde 1 skal der minimum etableres 3 cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal.
6.4 Ved etablering af erhverv i stueetagen mod Banegårdsalléen, skal der, inden for delområde 1, etableres 1 parkeringsplads pr. 25 m2 etageareal og henholdsvist 2 cykelparkeringspladser pr. 100 m2 for kontor og serviceerhverv eller 1 cykelparkeringsplads pr. 5 siddepladser for publikumsorienterede erhverv som caféer og lignende.
6.5 Inden for delområde 3 må der etableres op til 30 parkeringspladser mod Svanedamsgade i form af grønne parkeringspladser, der passer ind i et parklignende udtryk, samt en afsætningsplads til offentlige formål.
*Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri. Der gælder et krav om at alle p-pladser skal forberedes til ladestandere ved nybyggeri til beboelse tilhørende mere end 10 p-pladser. Ved andre typer af nybyggeri hvortil der etableres mere end 10-pladser gælder, at der skal etableres mindst en ladestander, og mindst hver femte p-plads skal forberedes til ladestandere. Ladestanderne skal kunne anvendes til at lade elbiler og plugin-hybrider op. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør, så det er muligt at etablere ladestandere efterfølgende.
7.1 Veje og gangstier inden for delområde 1 og 2 skal være belyst.
7.2 Armaturer til belysning inden for delområde 1 og 2 skal udføres i ens materiale- og farvevalg.
Delområde 1
Placering
8.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne A, B og C, som angivet på kortbilag 3.
8.2 Service erhverv og/eller liberale erhverv må kun placeres i bebyggelsens stueetage ud mod Banegårdsalléen.
Omfang
8.3 Inden for delområde 1 må der maksimalt opføres 9.000 m2 bebyggelse.
8.4 Inden for delområde 1 må det bebyggede areal (fodaftrykket) maksimalt udgøre 3.500 m2.
8.5 De 9.000 m2 bebyggelse skal fordeles inden for de enkelte byggefelter, således at:
- I byggefelt A må der opføres mellem 3.000 og 3.500 m2 af de i alt 9.000 m byggeri.
- I byggefelt B må der opføres mellem 2.750 og 3.250 m2 af de i alt 9.000 m byggeri.
- I byggefelt C må der opføres mellem 2.500 og 3.000 m2 af de i alt 9.000 m byggeri.*
8.6 Inden for delområde 1 må der samlet set maksimalt etableres 250 m2 serviceerhverv og/eller liberale erhverv mod Banegårdsalléen i bebyggelsens stueetage.
8.7 Inden for hvert byggefelt må bebyggelsen kun opføres i karrélignende strukturer, efter princippet som vist på kortbilag 3, med bebyggelse på minimum tre sider af en boligblok med enkelte gennembrud i bebyggelsen.
8.8 Bebyggelsen ud mod Banegårdsalléen og mod Nyborg Station skal opføres som etagebyggeri i minimum 2 etager og maksimalt 4 etager. Bebyggelsen skal derudover bestå af en kombination af gavl- og facadehuse og med en variation i antallet af etager.**
8.9 Tæt-lav byggeri kan opføres i op til 2 etager.
8.10 Bebyggelsens højde må ikke overstige kote +18,5 DVR90.***
8.11 Bebyggelsen skal klimasikres til kote +2,5 DVR90, og i boligerne må der ikke etableres gulv under klimasikringskoten.
Delområde 3
8.12 I delområde 3 må der i mindre omfang opføres bebyggelse eller installationer, der understøtter rekreative formål.
*Formålet med §8 stk.5 er samlet set at sikre et fald i bygningsmassen mod syd og sydøst, for at give gode betingelser for dagslys til boligerne.
**Bebyggelse ud mod Banegårdsalléen og mod Nyborg Station skal fungere som lydbarriere for de bagvedliggende boliger.
***En kote på +18,5 DVR90 kan give bygninger op til 16,5 meter over nuværende terræn.
9.1 Inden for delområde 1 må al bebyggelse ud mod Banegårdsalléen og Nyborg Station kun opføres med symmetrisk saddeltag uden valm. Minimum 75 procent den samlede bebyggelse beregnet ud fra den samlede bebyggelses fodaftryk, må kun opføres med symmetrisk saddeltag uden valm.
9.2 op til 25 pct. af den samlede bebyggelse, beregnet ud fra den samlede bebyggelses fodaftryk, og som ikke opføres med symmetrisk saddeltag uden valm, må kun opføres med ensidig taghældning eller fladt tag.
9.3 Saddeltage må kun udføres med en taghældning på minimum 40 grader. Dog må saddeltage på bebyggelse der vender mod stationen udføres med en taghældning på minimum 30 grader.
9.4 Saddeltage må kun beklædes med teglsten inden for røde, gule, brune, grå eller sorte nuancer, jf. bilag 4, med en glansværdi på maksimum 10, og der må ikke benyttes glaserede teglsten.
9.5 Bygningernes facader og gavle mod Banegårdsalléen og stationen må kun udføres i tegl i jordfarver og fremstå som blank mur. Dog må op til 20 procent af facader og gavle pudses eller udføres i zink.
9.6 Hver del af bygningernes naturlige facade- og gavl-rytme må kun udføres i tegl af samme jordfarvenuance.
9.7 Facader i stueetagen mod Banegårdsalléen skal, med undtagelse af pudsede facader, markeres med et andet forbandt end resten af bygningens facader, men med samme rytme som den øvrige facade.*
9.8 Bebyggelsens facader skal fremstå med variation i bygningshøjder, med frem- og tilbagespring i facaden for hver minimum 15 m, variation i forbandt samt med farveskift i tegl og/eller fuge. Udformning af vinduer, altaner og andre bygningsdetaljer skal medvirke til at skabe variation i facadeudtrykket.
9.9 Vinduesrammer må ikke udføres i plast.
9.10 Der må ikke opsættes udvendige antenner, paraboler og lignende på bygninger.
9.11 Ved etablering af anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen, integreres i bygningens arkitektur uden at fremstå som selvstændige elementer.
9.12 Tekniske anlæg og installationer skal indarbejdes i arkitekturen, og må ikke placeres frit oven på tage.
9.13 Der kan etableres udvendige trapper og altangange i forbindelse med adgangsforhold til etageboligerne til forsyning af i alt op til 70 pct. af etageboligerne inden for hver karrélignende byggeri. Heraf må der kun etableres udvendige trapper på op til 50 pct. af etageboligerne inden for hvert byggefelt.
9.14 Udvendige trapper må ikke placeres ud mod Banegårdsalléen, Nyborg Station eller boligvejene inden for delområde 1.
9.15 Altangange på etageboliger må ikke etableres ud mod Banegårdsalléen,Nyborg Station eller mod boligvejene inden for delområde 1.
9.16 Værn på altangange skal fremstå, enten som brystning i facadematerialet, glas eller balustre i metal.
9.17 Altaner må opføres med en bredde på maksimalt 3 meter og maksimalt rage 1,3 meter ud over facaden i forbindelse med byggeri inden for delområde 1. Dog må der ikke opføres altaner på facader, der vender mod Nyborg Station, med undtagelse af franske altaner. På facader og gavle, der vender mod Birkhovedskolen, må der kun opføres altaner til boligerne på 1., 2. og 3. sal.
9.18 Altaner må kun etableres som frit hængende altaner uden stolper og andre synlige konstruktioner. Altaner må kun etableres med gennemsigtige værn med en højde på 1,2 m og kun med værn i glas eller metal med balustre. Altaner må ikke inddækkes.
9.19 Tagterrasser må maksimalt placeres 3 meter bag facadelinjen.
9.20 Sekundære bygninger skal opføres i træ eller som muret byggeri. Mindre bygningsdele må udføres i andre materialer. Hvis sekundære bygninger males, skal der anvendes jordfarver ud fra farvekoderne, som vist på Bilag 5.**
9.21 Tage på sekundære bygninger skal udføres i tagpap eller lignende let materiale. Tage på sekundære bygninger må desuden udføres som grønne tage – dvs. med sedum, græs eller mos.
* Ovenfor ses forskellige eksempler på udtryk i facader med forbandt.
**Malede flader på sekundære bygninger skal fremstå i afdæmpede farver fra jordfarveskalaen, med farvekoder i NCS-farveindexet som ses på Bilag 5, der angiver udgangspunktet for farven. Farverne kan blandes med hvid og sort.
Delområde 1 – boligområde
10.1 Ubebyggede arealer skal ved befæstelse, beplantning, indretning og belysning bidrage til, at området fremstår som en attraktiv helhed.
10.2 Ud mod Banegårdsalléen, på den side der vender mod Birkhovedskolen, skal der etableres udgang fra stuelejlighederne til mindre opholdsarealer, der følger facaderytmen, i tilknytning til stuelejlighederne. Afskærmning rundt om disse udearealer må kun ske i form af hæk i en maksimal højde på 1,2 m. Der må ikke opsættes faste hegn.
10.3 Der skal etableres gode og egnede fri- og opholdsarealer med beplantning og opholds- eller aktivitetsmøbler i høj kvalitet i gårdrummene til hver af de tre karrélignende boligblokke, så der samlet etableres minimum 1100 m2, og som minimum etableres 250 m2 i hvert af de tre gårdrum.*
10.4 Parkeringsarealer skal afskærmes med beplantning mod boligerne og mod Svanedamsparken i form af hæk eller buske i maksimalt 1,5 meters højde.
10.5 For hver 5. parkeringspladser skal der plantes og vedligeholdes mindst 1 opstammet løvtræ inden for byggefelterne. Træer der etableres i forbindelse med parkeringsarealerne kun placeres midt i parkeringsøen og op mod delområdets afgrænsning mod Svanedamsparken.
10.6 Der må ikke terrænreguleres mere end en halv meter medmindre det har til formål at skabe klimasikring eller opsamle overfladevand.
Delområde 2 – parkeringsområde
10.7 For hver 5. parkeringspladser skal der plantes og vedligeholdes mindst 1 opstammet løvtræ. Træer der etableres i forbindelse med parkeringsområdet må kun placeres midt i parkeringsøen og op mod delområdets afgrænsning mod Svanedamsparken.
10.8 Parkeringsområdet skal afskærmes med beplantning mod boligerne og mod Svanedamsparken i form af hæk eller buske i maksimalt 1,5 meters højde.
Delområde 3 – grøn forbindelse/parkstrøg
10.9 Den grønne forbindelse/parkstrøget skal ved befæstelse, beplantning, indretning og belysning bidrage til, at området fremstår som en attraktiv helhed.
10.10 Parken skal sikre en visuel sigtelinje fra stationen til Vor Frue Kirke.
10.11 Der skal sikres en stiforbindelse for gående på langs af parken fra stationsområdet mod Lille Svanedam og voldanlægget.
10.12 Inden for delområdet må der bearbejdes terræn og foretages terrænændringer og etableres bede i forskellige niveauer med beplantning.
10.13 Der skal søges inspiration i den eksisterende beplantning, og parken skal fremstå med et varieret udtryk af robuste planter og hjemmehørende arter.
Generelt for planområdet
10.14 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer inden for planområdet.
10.15 Containere må ikke opbevares på private eller fælles arealer inden for planområdet.
*Formuleringen "gode og egnede fri- og opholdsarealer" i § 10 stk. 3 indebærer, at fri- og opholdsarealet skal indrettes, så det kan benyttes til meningsfuldt ophold for grundens beboere. Hertil hører, at der som minimum opstilles møbler til ophold, at opholdsmøblerne placeres hensigtsmæssigt ift. solorientering, læ og er afskærmet fra parkeringsarealer, renovationsøer m.v. Gode og egnede fri- og opholdsarealer bør også give mulighed for egnede aktiviteter for grundens beboere til leg, rekreation m.v. Det kunne f.eks. være legeredskaber, bål-/grillplads og lignende.
11.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen i hvert af byggefelterne A, B eller C, skal tilhørende tilkørsels- og parkeringsarealer til den enkelte bebyggelse samt gangstier være anlagt.
11.2 Før ny bebyggelse påbegyndes, skal der udarbejdes støjberegninger som godtgør, at støjniveauet indendøre i alle boliger samt på de primære opholdsarealer i gårdrummene ikke overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier.
| Lden i dB | Udendørs og på facader | Indendørs med åbne vinduer | Indendørs med lukkede vinduer |
| Boliger | 58 | 46 | 33 |
11.3 Inden for delområde 1 skal de fælles udendørs gårdmiljøer være beplantede senest til førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse.
11.4 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.
11.5 Bebyggelsen skal tilsluttes infrastruktur til højhastigheds bredbåndsforbindelse inden ibrugtagning.
12.1 Der skal for alle ejere af boliger ved Banegårdsalléen oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for alle. Foreningen kan evt. bestå af lokale grundejerforeninger samt eventuelle andelsboligforeninger og almene boligselskaber. Foreningen skal have til formål at drive og vedligeholde de fælles anlæg, veje, stier og øvrige udearealer inden for planområdets delområde 1 og delområde 2.
12.2 Den fælles grundejerforening skal senest oprettes, når halvdelen af boligerne i planområdets delområde 1 er taget i brug.
13.1 Lokalplan nr. 100 aflyses for så vidt angår planområdet for denne lokalplan, som afgrænset på Kortbilag 1.
En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.
Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.
Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.