Kommuneplanen

Mål og hovedstruktur

Kommuneplan 2017 fastlægger en række mål, der er styrende for kommunens planlægning for nye boliger og boligområder. Mål af relevans for planlægningen for et boligområde ved Fynsvej vurderes at være følgende, der fremgår af henholdsvis Samlet udviklingsplan for Nyborg og Boligområder i Nyborg:

  • Nyborg skal være et godt og trygt sted at bo, og der skal tilbydes spændende og varierede bomuligheder i områder af høj kvalitet, tæt på natur, vand og rekreative områder.
  • Byudviklingen i Nyborg skal ske med hensyntagen til de store natur og miljøinteresser, der kendetegner randzonen omkring byen, og grundvandsbeskyttelsen skal prioriteres højt.
  • Den grønne struktur i udviklingsplanen skal være det styrende element i detailplanlægningen.
  • Det fremtidige boligbyggeri i Nyborg by skal opføres som en kombination af åben-lav, tæt-lav og etageboligbebyggelse, så der sikres et varieret boligudbud, der kan tilfredsstille den til en hver tid værende efterspørgsel.
  • Byudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag, hvor der skal tages vidtstrakte hensyn til natur og miljø, klimatilpasning, hensigtsmæssige infrastrukturelle løsninger, energibesparende løsninger, sundhedsfremmende tiltag samt løsninger til beskyttelse af grundvandet.
  • Det er Byrådets mål, at boligområderne er unikke og udtrykker høj arkitektonisk kvalitet, der udnytter de landskabelige muligheder.
  • I forbindelse med detailplanlægning skal der være mulighed for at indtænke alternative bebyggelsesformer og -tætheder, der begrænser arealforbruget og kan imødekomme efterspørgslen på nye boligtyper.

Denne lokalplan understøtter disse mål ved:

  • at udlægge boligområde til tæt-lav boliger (rækkehuse) i eksisterende byzone, og uden for den grønne struktur,
  • at sætte bestemmelser for bygningers udformning og arkitektur, der sikrer integration i det eksisterende byområde,
  • at sætte bestemmelser til sikring af grundvandsressourcen,
  • at sikre, at der indarbejdes attraktive grønne friarealer til boligerne, og
  • at sikre, at der tages højde for fremtidige ekstremregn situationer. 

Retningslinjer

En del af matr. nr. 64 var før en del af Pilsmosen. Denne del af området er i Kommuneplan 2017 udpeget som lavbundsareal, og en indledende screening viser, at der kan forekomme udfordringer med overfladevand i forbindelse med kraftig nedbør. De udpegede lavbundsarealer skal så vidt muligt friholdes for byggeri og anlæg med videre. Udpegningen er ikke længere retvisende, da området ifm. etableringen af Fynsvej har ændret karakter fra mose til græsareal. 

Det er derfor Nyborg Kommunes vurdering, at afgrænsningen af lavbundsarealet kan revideres for at muliggøre byggeri på grunden. Den samlede udpegning af lavbundsarealer må imidlertid ikke formindskes, jf. Oversigt over nationale interesser i kommuneplanlægning. Med dette tillæg flyttes udpegningen til at omfatte et areal, der reelt fungerer som et lavbundsareal, nemlig Nyborg Forsyning og Services regnvandsbassin på nabogrunden, matr. nr. 15dq af Vindinge by, Vindinge. 

Derfor er forslag til kommuneplantillæg nr. 25 fremlagt sideløbende med lokalplanforslaget til offentlig høring. Kommuneplantillægget flytter udpegningen af lavbundsarealet til matr. nr. 15dq af Vindinge by, Vindinge. 

Figur 11: Nuværende og foreslået afgrænsning af lavbundsarealer omkring Pilsmosen.

Generelle rammebestemmelser

Kommuneplan 2017 fastlægger en række generelle rammebestemmelser, der er styrende for kommunens planlægning for nye boliger og boligområder, bl.a.:

  • Grundstørrelser: Grunde ikke må udstykkes med en grundstørrelse under 700 m2 for åben-lav og 250 m2 for tæt-lav bebyggelse.
  • Tag med glans: Tage ikke må beklædes med reflekterende materialer med en glansværdi over 10.
  • Parkering: For tæt-lav boliger gælder som udgangspunkt et krav om 1½ p-pl. pr. bolig (1 ved boligen; den ½ kan anlægges på fælles p-plads).
  • Støj: Støjfølsom bebyggelse skal placeres således, at støjbelastninger fra eksisterende eller planlagte veje ikke overstiger nedenstående grænseværdier. De i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 om støj fra veje fastsatte vejledende støjgrænseværdier, skal følges videst muligt.
  • Fri- og opholdsarealer: Ved nye bebyggelser skal der udlægges fri- og opholdsarealer af en passende størrelse afhængigt af bebyggelsernes anvendelse, omfang, karakter og beliggenhed. Fælles opholdsarealer skal etableres på terræn. Hævede gårdarealer, terrasser og altaner kan ikke medregnes som fælles fri- og opholdarealer. Ved etablering af mere end 4 tæt-lave og 8 åben-lave boliger skal der anlægges fælles friarealer svarende til min. 100 m2 (tæt-lav) 50 m2 (åben-lav) pr. bolig.
  • Produktionsvirksomheder: Inden for de udpegede konsekvenszoner omkring erhvervsområderne forbeholdt produktionsvirksomheder mv. skal der ved lokalplanlægning redegøres for planens virkning på produktionsvirksomheder, herunder virksomhedens drifts- og udviklingsmuligheder. Der kan ikke lokalplanlægges for anvendelser, som vil medføre skærpede miljøkrav til produktionsvirksomhederne i det udpegede erhvervsområde forbeholdt produktionsvirksomheder mv. medmindre der i planlægningen stilles som forudsætning for ibrugtagning, at der er etableret afhjælpende foranstaltninger, der afværger denne påvirkning.
  • Grundvand: Virksomhedstyper eller anlæg, der medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet, kan kun lokaliseres i OSD eller indvindingsoplande, såfremt der foretages følgende særlige foranstaltninger:
    • Veje, parkeringspladser og kørearealer skal være befæstet med en tæt belægning med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning.
    • Olie og kemikalier skal opbevares i egnede beholdere, der enten er dobbeltvæggede eller placeret under tag og beskyttet mod vejrlig. Beholderne skal stå på en oplagsplads med tæt belægning uden afløb eller med afspærringsventil og sikret mod påkørsel.
    • Områder, hvor der oplagres eller håndteres olie eller kemikalier skal være indrettet således, at spild kan holdes inden for et afgrænset område og uden mulighed for afløb til jord, grundvand, overfladevand og kloak. Området eller opsamlingssump skal som minimum kunne rumme indholdet af opbevaringsenhederne i området.
    • Alt håndtering af væsker samt farligt affald skal ske på befæstet areal. Eventuelt spild skal straks opsamles.
    • Såfremt det er foreneligt med sikring mod forureningsrisiko, kan det for områder, hvor grundvandsressourcen er begrænset, være nødvendigt at minimere befæstelsesgraden f.eks. ved anvendelse af permeable belægninger.

Lokalplanen indarbejder ovennævnte rammebestemmelser med undtagelse af minimumsgrundstørrelsen for tæt-lav boliger, der er præciseret i kommuneplantillægget (se nedenfor).

Kommuneplanrammer

Området mellem Mosebakken og Fynsvej er udlagt som rekreativt område med ramme 1.R.18. Det eksisterende gårdanlæg på matr. nr. 4a er udlagt til boligformål med ramme 1.B.33. Det fremgår af ramme 1.R.18, at området skal bevares som grønt område med regnvandsbassin og andre tekniske anlæg og at det ikke må udstykkes eller bebygges.

Det fremgår af ramme 1.B.33, at området udlægges til boligområde til åben-lav og tæt-lav bebyggelse med bebyggelsesprocent på 25 for åben-lav og 35 for tæt-lav, max. bygningshøjde på 8,5 m og max. etageantal på én. 

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende områdets anvendelse og bebyggelsesomfang. Derfor er forslag til kommuneplantillæg nr. 25 fremlagt sideløbende med lokalplanforslaget til offentlig høring.

Med kommuneplantillægget erstattes ramme 1.R.18 og en mindre del af 1.B.33 med en ny ramme til boligformål, 1.B.48. Den nye ramme udlægger området til boligformål i form af tæt-lav byggeri. Rammen giver følgende bebyggelsesmuligheder baseret på byggeretten i Bygningsreglement 2018: Max. bebyggelsesprocent på 40 for området som helhed, max. bygningshøjde på 8,5 m og max. etageantal på to. Derudover fastsættes en min. udstykningsstørrelse på 200 m2.

Rammen fastsætter endvidere, at:

  • Bebyggelsen skal tilpasses det omkringliggende boligområde i udformning og arkitektur.
  • Der udlægges et fælles fri- og opholdsareal af en passende størrelse ift. antallet af boliger og boligernes type. Der skal inden for det fælles friareal etableres et aktivitets- eller opholdsområde, f.eks. i form af en legeplads, en fælles bål- eller grillplads, en motionsplads og lignende.
  • Grundvandsinteresserne i området skal sikres gennem lokalplanlægningen. Boligområdet skal sikres mod støj fra trafikken på Fynsvej og Langelandsvej. Området skal sikres mod en 100 års nedbørshændelse.
  • Der skal etableres stiforbindelse til Langelandsvej, Fynsvej og Mosebakken.
  • Der skal sikres en minimums grundstørrelse på 200 m2 ved udstykning af tæt-lav boliger. Hertil kommer andele i fællesarealer.

Figur 12: Gældende rammeområder i Kommuneplan 2017 farvekodet efter planlagt anvendelse. På kortet er de foreslåede afgrænsninger af ramme 1.B.33 og den nye boligramme 1.B.48 vist. Ramme 1.R.18 foreslås aflyst helt. Med rødt af vist afgrænsningen af lokalplanområdet.