Lokalplanen muliggør et nyt boligområde med tæt-lav byggeri, dvs. række- eller kædehuse med lodrette lejlighedsskel, i form af byhuse i den nordlige del af Nyborg tæt på skov og strand. Planen sætter bestemmelser, der sikrer, at det nye område kommer til at fremstå som et harmonisk hele; en attraktiv boligenklave i tæt sammenspil med dets grønne omgivelser.
Lokalplanen opdeler området i to delområder: Delområde 1, hvor bebyggelsen, parkering og veje må placeres, og delområde 2, der skal benyttes som et grønt friareal for områdets beboere.
Boligerne - delområde 1
Inden for delområde 1 må der bygges boliger i form af byhuse. Byhuse forstås her som sammenbyggede boliger med lodret lejlighedsskel i varierende højde, hvor hver enkelt bolig ikke har adgang til en større privat have eller lignende. Boligerne er i stedet tænkt arrangeret i en tæt bebyggelsesstruktur, der til gengæld levner plads til et stort fælles grønt område (delområde 2). Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet som helhed fastsættes til 40, hvilket er almindeligt for række- og kædehusbebyggelse.
Med den tætte bebyggelsesstruktur skabes hyggelige og intime rum mellem bebyggelsen, og tætheden opfordrer til fællesskab og kontakt mellem områdets beboere. Derfor skal arealerne mellem boligerne også invitere til ophold, så de indgår som et slags fælles opholdsareal. Planen kræver, at bygningerne i området placeres forskudt ift. hinanden så bebyggelsesstrukturen er med til at understøtte, at området opleves som interessant og varieret.
Selve boligerne skal bygges inden for tre byggefelter benævnt A, B og C; se afgrænsningen af byggefelterne på kortbilag 2:
- Byggefelt A er det største byggefelt. Her må boliger etableres i 1-2 etager, med krav om en hvis andel af hver, for at sikre variation, og op til 8,5 m i højden. Derudover må et begrænset antal boliger etableres med 3 etager, op til 10 m i højden og med tagterrasse med kig til én side. Byggefelt A udgør størstedelen af det bebyggede område.
- Byggefelt B ligger nærmest en eksisterende bolig nord for området. Derfor må der inden for byggefelt B kun bygges boliger i 1 etage og op til 5,5 m i højden.
- Byggefelt C er et mindre byggefelt i den nordlige del af området. Her må boliger kun etableres i 2 etager og op til 8,5 m i højden.
Alle boliger skal bygges med sadeltag uden valm eller udhæng og med en hældning på mellem 25 og 35 grader. Skalaen med 1-2, og i begrænset omfang 3, etager og udtrykket med sadeltag er med til at understøtte den sammenbyggede bebyggelses udtryk af byhuse, som det kendes fra både nyere og lidt ældre bebyggelser i Danmark, men også de klassiske engelske byhuse. Se referencebilleder til inspiration, figur 6 og 7.
Imellem boligrækkerne planlægges der etableret gangstier. Her har beboerne mulighed for at mødes ved fælles opholdsarealer i form af små lommer langs med stiforløbet. Stierne skal være med til at sætte beboerne i tættere relation med Teglværksskoven. Langs med stierne er der stedvise små lavninger til håndtering af overfladevand samt beplantning til at opdele de urbane rum.
Figur 6: Referencebilleder for de nye boliger i området: A) Solbakken, Aarhus. B) Hesseltoften, Hellerup. C) Skt. Jørgens Engen, Odense. D og E) Østerlunden, Odense. F) Goldsmith Street, Norwich, England.
Figur 7: Referencebilleder for de nye boliger i området, detaljer: A) Gesims mellem etager og mellem tag og facade. B) Muret stik over vinduer. C) Mursten i gule og gulrøde nuancer. D) Træbeklædning, f.eks. til skure. og E) Stier i forskellig belægning.
Det er centralt for lokalplanen at sikre, at de nye boliger i materialer, og visuel fremtræden generelt, får et harmonisk og ensartet udtryk. På den måde understøttes udtrykket af en sammenhængende boligenklave. Der sættes derfor snævre rammer for bebyggelsens udtryk, der er gældende på tværs af byggefelterne.
Planen fastsætter at alle boliger skal fremstå med facader i blank mur, dvs. mursten, i gule nuancer med farvespil. De gule nuancer lægger sig flot op af skovens grønne nuancer. Facaden kan desuden suppleres med elementer i træ, f.eks. skodder. Facaderne skal laves med en vis grad af detaljering, dvs. gesims mellem etager og mellem facade og taget samt muret stik over vindues- og dørhuller. Disse detaljer er med til at skabe en interessant bebyggelse med variation.
Figur 8: Facadeopstalter: Boliger i en og to etager. Planen kræver, at facader fremstår hovedsageligt i gule mursten med farvespil, og at der laves detaljer på facaden i form af muret stik og gesimser. Tagene begrønnes. Sekundære bygninger er her vist i træ.
Figur 9: Facadeopstalter: Boliger i tre etager. Boligtypen udføres i samme materialer og stil som den resterende boligbebyggelse. Tagfladen er hævet halvanden meter over den tilstødende bebyggelse, på to etager, og udføres med trempel, hvorfor der opnås samme mængde brugbart areal under taget som i stue- og på førstesal. Halvdelen af andensalen udnyttes til tagterrasse mod syd, med udsigt over området og Teglværksskoven.
Planen fastsætter at tage på boliger skal være med beplantning, f.eks. sedumtag. De grønne tage har både en funktion, i og med de kan forsinke afløb af regnvand ifm. skybrudshændelser, men også en æstetisk værdi, da de er med til at skabe en visuel sammenkobling mellem bebyggelsen og dens grønne omgivelser.
Sekundære bygninger, som f.eks. mindre skure til hver bolig, må laves med facader træ eller i mursten, ligesom boligen. Tage skal være med beplantning eller tagpap. Åbne overdækninger må desuden etableres med tag i glas.
Figur 10: Byhuse arrangeret omkring et internt stiforløb med træer og mulighed for ophold. Langs den ene side af stierne ses beboernes ankomstside (th), hvor de private skure vil være med til at bryde uderummet op – både grundet skurenes form og stoflige overflader. På den anden side af stierne ses de private baghaver (tv), hvor beboerne har mulighed for at nyde godt af de sydvendte terrasser. Visualiseringen viser boliger i en og to etager som de kan komme til at se ud baseret på lokalplanens bestemmelser. Bemærk dog, at visualiseringen blot er et eksempel på, hvordan området og bebyggelsen kan tage sig ud.
Vej- og parkeringsarealer
Med planen reserveres et areal tættest ved Skaboeshusevej til parkeringspladser og interne veje. Denne placering sikrer, at selve boligbebyggelsen og de grønne friarealer friholdes for biltrafik og at arealerne nærmest Skaboeshusevej, der kan blive belastet af vejtrafikstøj, friholdes for boliger og opholdsarealer.
De interne veje udlægges til private fællesveje. Alle boliger skal forbindes til dette område ved en lovlig "vejadgang", men denne adgang kan skabes ved udlæg af private fællesstier mellem bebyggelsen. Derved kan den ønskede tæthed af bebyggelsen inden for byggefelterne nås.
Selve parkeringsarealerne skal rumme de påkrævede 1,5 parkeringspladser pr. bolig. Planen kræver at selve parkeringspladsen begrønnes med min. ét løvtræ pr. fire parkeringspladser, der etableres. Planen kræver desuden, at parkeringsarealet skærmes mod Skaboeshusevej af et plantebælte bestående af buske på min. 2 m i højden. Plantebæltet skal bestå af plantetyper, som oplistet på bilag 4.
Det grønne friareal - delområde 2
Mellem den nye bebyggelse og Teglværksskoven reserveres et bælte på 25 m til et rekreativt grønt areal. Det grønne bælte skal fungere som en overgangszone mellem bebyggelsen og skoven. Området skal samtidig fungere som et stort, samlet, grønt fælles fri- og opholdsareal for områdets nye beboere. Der må derfor i mindre grad etableres rekreative aktiviteter, såsom højbede og lege-/aktivitetspladser. Størstedelen af arealet skal imidlertid fremstå i græs, evt. med urter og blomster, og enkelte træer/buske.
Som den eneste større bebyggelse i delområdet tillades opført ét fælleshus på maksimalt 150 m2. Fælleshuset skal være for områdets beboere. Planen sikrer, at fælleshuset i arkitektur og udformning lægger sig op af boligbebyggelsen, men samtidig, at huset får et 'lettere' udtryk med muligheden for at indarbejde glas som facade- og tagmateriale. Se illustrationen nedenfor. Af samme årsag begrænses højden på huset til 7 m og etageantallet til 1.
Figur 11: Illustration af et fælleshus placeret i det grønne bælte i delområde 2. Fælleshuset er vist med et let udtryk, hvor taget og en del af facaden er i glas, mens størstedelen af facaden er i mursten ligesom boligbebyggelsen i området. Bemærk , at visualiseringen blot er et eksempel på, hvordan et fælleshus kan tage sig ud.
Figur 12: Illustration af en mulig indretning af området baseret på planens bestemmelser. Vej- og parkeringsarealer placeres tættest ved Skaboeshusevej og boligbebyggelsen samles som en tæt enklave af byhuse arrangeret omkring et internt stisystem. Langs stisystemet laves områder til opholds, nedsivning af regnvand og der sættes træer. Mellem bebyggelsen og skoven sikres et 25 m bredt grønt bælte, hvor der kan laves et fælleshus og aktivitetsområder, men som derudover skal friholdes for bebyggelse.
Karakteristiske og bevaringsværdige træer
Lokalplanområdet rummer i dag en række markante træer, hvoraf flere vurderes at være bevaringsværdige. Beplantningen i området er hovedsageligt koncentreret i nogle beplantningsbælter, dels mod Skaboeshusevej, dels bælter der opdeler området internt.
I den nordlige del af området står fem ældre egetræer. De fire flankerer den nuværende adgangsvej og fremtidige boligvej. Det sidste, og mest markante, står i det nordøstlige hjørne af grunden. Alle træerne har gode forhold. Lokalplanen kræver disse fem træer bevaret. Det vil sige, at de ikke må fældes eller beskæres væsentligt, dvs. ud over almindelig vedligehold. De må dog godt opstammes.
I den sydlige del af området står et større træ med hulheder. Også dette træ vurderes at være bevaringsværdigt og sikres mod fældning i lokalplanen. De seks træer, der sikres mod fældning med lokalplanen er markeret på kortbilag 5. Se også billederne herunder.
Udover de bevaringsværdige træer er der en række større træer, der med fordel kan indarbejdes i det nye boligområde. De står dels i plantebæltet mod Skaboeshusevej, dels i det interne nord-sydgående plantebælte, dels langs den sydlige side af den nuværende adgangsvej. Lokalplanen fastsætter, at større træer så vidt muligt skal bevares og integreres i bebyggelsesplanen.
Figur 13: Træer der sikres mod fældning ved lokalplanen. Til venstre ses træet i den sydlige del af området, i midten det store markante egetræ ved nordligt skel og til højre rækken af egetræer langs den nordlige side af den nuværende adgangsvej.