Denne lokalplan giver mulighed for, at der laves et område med rækkehusboliger mellem Fynsvej og de eksisterende boliger ved Mosebakken, Pilsgårdvænget og Mosevej i Nyborg. I dag er området et markareal. Planen sætter bestemmelser for de nye boligers placering, højde og hvordan de må se ud for at sikre at de passes ind i områdets eksisterende udtryk.
Planen fastsætter en bebyggelsesprocent for grunden på max. 40. Denne bebyggelsesprocent gælder også i tilfælde af udstykning af de enkelte grunde. I tilfælde af udstykning skal hver grund være min. 200 m2, så der sikres plads til en lille have eller terrasse, udhus mv. til hver bolig.
Bebyggelsesprocenten på 40 svarer til den såkaldte byggeret efter Bygningsreglement 2018. Også den fastsatte bygningshøjde på op til 8,5 m og det maksimale etageantal på 2 følger byggeretten. Planen sætter mere restriktive bestemmelser for, hvilken afstand de nye boliger skal holde til nabogrundene i boligområdet mod syd, nemlig min. 5 m. Internt i området er afstandskravet til veje og parkeringsområder, friarealerne og nabogrunde, i tilfælde af udstykning, fastsat til 2,5 m.
En mulig indretning af området kan ses på bebyggelsesplanen nedenfor.
Figur 6: Eksempel på bebyggelsesplane for planområdet. I eksemplet er vist en udbygning med 24 boliger arrangeret i dobbelthuse. Bemærk at bebyggelsesplan kun er én mulighed for indretningen af området. Det er planens bestemmelser, der i sidste ende fastsætter, hvordan området kan indrettes.
For at sikre, at de nye boliger passes ind i området i kraft af udformning og arkitektur sætter planen en række bestemmelser for, hvordan det nye områdes boliger må se ud. Planen fastsætter, at boligerne skal laves med symmetriske saddeltage uden valm beklædt med tagsten i tegl eller beton, som de fleste boliger i området. Alternativt kan tagenes beklædes med sedum og lignende, som 'grønne tage' eller i træ. Uanset materialet må tage i ikke give anledning til genskinsgener for naboer, hvorfor der sættes et maksimalt glanstal på 10 for tagmaterialer.
Boligernes facader skal fremstå i mursten (tegl) med changering, dvs. variation i farvenuancerne i murværket. Facaderne må også fremstå i træ. Mindre elementer i facaden kan fremstå i andre materialer. Der gives friere rammer for, hvordan udhuse og lignende bygninger kan se ud. Planen fastsætter, at der kun må laves hvad der svarer til 20 m2 udhuse, skure og lignende pr. bolig.
Et eksempel på, hvordan området og boligerne kan komme til at se ud kan ses på nedenstående illustrationer.
Figur 7: Eksempel på bebyggelsen i planområdet. I eksemplet er vist en udbygning boliger arrangeret i dobbelthuse i ét plan. Bemærk at illustrationen kun er én mulighed for hvordan området kan komme til at se ud. Det er planens bestemmelser, der i sidste ende fastsætter, hvordan området kan se ud.
Figur 8: Eksempel på facader på de nye boliger i planområdet. I eksemplet er vist en udbygning boliger arrangeret i dobbelthuse i ét plan. Bemærk at illustrationen kun er én mulighed for hvordan facaderne kan komme til at se ud. Det er planens bestemmelser, der i sidste ende fastsætter, hvordan boligerne kan se ud.
Vejadgang og parkering
Udover at sætte bestemmelser for udformningen og udseendet af bygninger sætter planen en række bestemmelser for, hvordan området i øvrigt kan indrettes. Planområdet skal vejbetjenes fra Langelandsvej med vejadgang til grunden ved sydligt skel, som vist på kortbilag 2. Planen kræver, at der indrettes tilstrækkelige parkeringsarealer, hvilket vil sige min. 1,5 parkeringspladser pr. bolig. Parkeringspladserne kan samles i en fælles parkeringsplads ved vejadgangen. Dermed skabes en grønt og bilfrit miljø omkring de enkelte boliger. Planen kræver, at der sættes træer på parkeringspladsen for at give et grønt præg og at naboer skærmes for lysgener fra lysarmaturer og bilers forlygter.
Planen fastsætter, at der skal skabes adgang for gående fra området til Langelandsvej mod vest, Fynsvej mod nordøst og Mosevej mod syd. Dermed sikres gode forbindelser for gående i området.
Interne veje og stier skal ved udstykning udlægges som private fællesveje og -stier.
Grønne områder og vandhåndtering
Lokalplanen kræver, at der indrettes et sammenhængende grønt friareal på min. 860 m2. Dertil kommer et krav om, at der i tilknytning til den enkelte bolig skal etableres et privat friareal svarende til minimum 50% af boligens bruttoetageareal. Det fælles fri- og opholdsareal skal fremstå overvejende i græs, blomster og urter med buske og træer og evt. bede og køkkenhave/højbede. Der skal inden for det fælles friareal etableres et aktivitets- eller opholdsområde, f.eks. i form af en legeplads, en fælles bål- eller grillplads, en motionsplads og lignende. Aktivitets- eller opholdsområdet skal målrettes områdets fremtidige beboere.
Figur 9: Eksempel på en kombination af friareal og regnvandshåndtering fra Østerbro, Odense.
Lokalplanområdet ligger i et område med store grundvandsinteresser. Det er derfor vigtigt, at der dels sikres en fortsat nedsivning af regnvand fra området, dels sikres, at der ikke nedsives vand med miljøfremmede stoffer i. Det betyder, at vand fra veje og parkeringsarealer og andre overflader, hvor der er risiko for udvaskning af miljøfremmede stoffer, skal ledes til kloak. Herudover er nedsivning af regnvand ønskeligt.
For at sikre, at området kan håndtere store regnmængder på egen grund, f.eks. ifm. en fremtidig ekstremnedbørs hændelse, kan de udlagte friarealer benyttes til opstuvning af regnvand. Lokalplanen giver derfor mulighed for, at der terrænreguleres på grunden, så der opnås et fald mod regnvandsbassiner, der kan benyttes til friarealer når de ikke indeholder vand, hvor regnvandet kan samles i sådanne situationer.
Det er en forudsætning for terrænreguleringen, at den ikke medfører negative konsekvenser for overfladevandet på nabogrunde.
Afskærmning
En indledende beregning af trafikstøjen i området viser, at der ikke vil kunne indrettes boliger nærmest Fynsvej og Langelandsvej uden en støjskærm. Beregningerne viser, at der vil skulle laves en støjskærm på ca. 2,5 m i højden mod Fynsvej og ca. 2 m i højden mod Langelandsvej for at nedbringe støjen til under de vejledende støjgrænseværdier for vejtrafikstøj. Behovet for støjafskærmning bliver endeligt fastlagt ifm. byggesagsbehandlingen. Lokalplanen fastsætter, at en eventuel støjafskærmning vil skulle placeres bag beplantningsbæltet langs Fynsvej ift. vejen, dvs. så støjskærmen sløres af beplantningsbæltet set fra Fynsvej.
Beplantningsbæltet mod Fynsvej påvirkes ikke af planen, da det ligger uden for planområdet.
Figur 10: Beplantningsbæltet langs Fynsvej skærmer lokalplanområdet ift. vejen. En eventuel støjafskærmning vil skulle etableres bagved beplantningsbæltet.